房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險管控

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，不僅對資金額度有嚴(yán)格要求外，還對資金流的穩(wěn)定性有較高要求，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著各種籌資風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)只有正確利用財務(wù)杠桿，才能實現(xiàn)對籌資風(fēng)險的合理有效控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險

一、引言

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，隨著我國房價的不斷上漲，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策來抑制房地產(chǎn)投資，使我國房地產(chǎn)企業(yè)的籌資問題更加明顯，如房地產(chǎn)籌資渠道較為單一，資本成本較高等問題，使得許多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險，并且隨著籌資“去杠桿化”，房地產(chǎn)企業(yè)更加受制于銀行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強籌資風(fēng)險意識，逐步降低資金成本，促進(jìn)籌資結(jié)構(gòu)合理化，綜合評估并設(shè)置合理的籌資期限。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險管控的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本較高，企業(yè)負(fù)擔(dān)較重

從目前狀況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本較高，企業(yè)通過外部籌資來進(jìn)行擴張的難度較大，企業(yè)借貸的負(fù)擔(dān)較重。由于房地產(chǎn)項目的設(shè)計建筑周期較長，資金回程速度較慢，在這種情況下，就意味著投資者的資金風(fēng)險較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須付出比普通企業(yè)更高的成本進(jìn)行籌資，這也必然加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本和負(fù)擔(dān)。同時，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債率較高，企業(yè)的負(fù)債項目較多，導(dǎo)致投資者對繼續(xù)投資持觀望態(tài)度并考慮投資風(fēng)險。在這種情況下，將再度推高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，房地產(chǎn)企業(yè)想要從資本市場上獲得有效融資，就必須要付出更高的報酬。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式較為單一，籌資結(jié)構(gòu)不夠合理

近幾年隨著籌資渠道的逐漸增多，傳統(tǒng)的銀行信貸籌資比例略有下降，但采取向銀行借款籌資的方式在我國房地產(chǎn)業(yè)占重要比重，這依舊是我國房地產(chǎn)業(yè)籌資的重要渠道。首先，由于銀行貸款的成本較高且對于房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)及資產(chǎn)負(fù)債狀況會進(jìn)行全面評估和審核，將會導(dǎo)致籌資的時間成本增高，同時企業(yè)很難在未還清上筆借款的情況下獲得下一筆借款，且一般銀行貸款都需要企業(yè)提供足額的貸款擔(dān)?；蛘叩盅何?，這會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險； 其次，房地產(chǎn)企業(yè)也開始采用發(fā)行債券和上市發(fā)行股票的方式籌集資金，但是總體來說，只有大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理利用這些籌資方式，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)行債券及發(fā)行股票的方式仍然難以使用。

3.房地產(chǎn)項目的籌資期限設(shè)置的合理性欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，對于資金的需求量大，項目的建設(shè)周期長，就需要有長期的固定資金來支持，所以籌資期限就會對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險產(chǎn)生一定的影響。目前的房地產(chǎn)企業(yè)的籌資期限設(shè)置合理性欠缺，有些企業(yè)低估了項目的開發(fā)周期，使借款周期短于銷售周期，給企業(yè)造成了極大的資金壓力，從而出現(xiàn)了爛尾樓的情況。同時，有些企業(yè)高估了項目的開發(fā)周期，使得借款周期長于銷售周期，增大了資金成本和企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)。

三、有效管控房地產(chǎn)籌資風(fēng)險的舉措

1.強化當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險意識，逐步降低企業(yè)的資金成本

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌資風(fēng)險和資金成本在其能否順利開發(fā)和銷售項目中起重要作用，所以想要管控房地產(chǎn)籌資風(fēng)險，增強企業(yè)的籌資風(fēng)險意識且逐步降低企業(yè)的資金成本是很有必要的。（1）企業(yè)的管理層應(yīng)該樹立正確的籌資風(fēng)險意識，設(shè)置財務(wù)預(yù)警線，評估和衡量籌資的相關(guān)財務(wù)信息；（2）企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善自身內(nèi)部控制制度，在精細(xì)化管理下提升企業(yè)的內(nèi)控水平，并以完善業(yè)務(wù)類型的方式提高企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。同時，財務(wù)杠桿對企業(yè)也是至關(guān)重要的。

2.拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式，促進(jìn)籌資結(jié)構(gòu)合理化

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式目前仍然較為單一，隨著我國資本市場的不斷發(fā)展，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式以成為必不可少的趨勢，使房地產(chǎn)企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)趨向合理化發(fā)展，使財務(wù)杠桿的合理運用能有效管控房地產(chǎn)的籌資風(fēng)險。（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行籌資方式的選擇，如果企業(yè)的主要籌資手段是外部貸款，則企業(yè)可以思索從股權(quán)籌資的角度出手，避免債務(wù)的繼續(xù)擴張給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。如果企業(yè)的主要籌資手段是股權(quán)籌資，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮從發(fā)行債券的角度入手，提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，通過財務(wù)杠桿提高企業(yè)的盈利水平； （2）房地產(chǎn)企業(yè)也需要逐步減少對銀行貸款的依賴，銀行貸款屬于間接籌資的方式，雖然相對而言更加穩(wěn)定，但由于其要求較高且付息方式較為固定，因此也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定壓力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，必須要逐步降低貸款在籌資結(jié)構(gòu)中的份額。

3.綜合評估設(shè)置合理的籌資期限

籌資期限的設(shè)置是否合理會直接影響到企業(yè)的籌資成本和籌資風(fēng)險，期限設(shè)置難以滿足資金需求，可能會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，造成企業(yè)破產(chǎn)，期限設(shè)置過長，又會造成資金閑置，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，因此想要有效管控房地產(chǎn)籌資風(fēng)險，必然要求對籌資期限進(jìn)行合理設(shè)置。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)前需要合理預(yù)計開發(fā)周期和開發(fā)過程中可能遇到的經(jīng)濟(jì)波動，對于項目留存一定的備用金，以確保在項目開發(fā)周期內(nèi)所籌措的資金可以有效支撐其經(jīng)營； 其次，避免籌資期限過長造成的資金閑置給企業(yè)帶來的財務(wù)負(fù)擔(dān)，雖然需要給項目開發(fā)預(yù)留一定的銷售時間，但是應(yīng)當(dāng)符合市場情況和自身狀況。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著新的轉(zhuǎn)型期。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)有必要通過強化籌資風(fēng)險意識、拓寬籌資方式和合理設(shè)置籌資期限來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的有效管控，促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)過渡、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李光緒 . 后金融危機時代中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級路徑及對策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2016 （ 6） .

[2]郝偉.施工企業(yè)內(nèi)部控制及財務(wù)管理研究[J].現(xiàn)代商業(yè).2013（30）.

[3]李艷君.淺談施工企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策[J].中國外資.2013（06）.

作者簡介：

謝幻娟（1996—），女，漢，湖南郴州人，浙江萬里學(xué)院本科學(xué)生，研究方向：管理學(xué)。endprint