“讓全體人民住有所居”是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向

文/丁健

本文從住房的功能本質(zhì)、住房制度改革和建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的角度，對習(xí)總書記在十九大報告中提出的“讓全體人民住有所居”的宏偉目標(biāo)進行解讀，并且在此基礎(chǔ)上提出實現(xiàn)上述目標(biāo)需要采取的舉措，以此為貫徹落實十九大精神貢獻綿薄之力。

在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上，習(xí)總書記代表第十八屆中央委員會向大會作了題為“決勝全面建成小康社會奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利”的報告，在加強社會保障體系方面指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一論述為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向，為形成房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制奠定了政策基底。

一、“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論述將根治房地產(chǎn)功能錯位的“扭曲病”

改革開放以后，隨著土地制度和住房制度的變革，其經(jīng)濟功能通過房地產(chǎn)市場的運作，在解決城市土地優(yōu)化配置、為城市政府提供建設(shè)資金和解決市民居住問題等方面發(fā)揮了巨大作用，同時也在相當(dāng)一段時期促成地方政府和人們過度崇拜房地產(chǎn)經(jīng)濟功能（包括投資功能、財富積累功能等），嚴(yán)重忽略了房地產(chǎn)最基本的社會功能，即居住及生存功能，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上多次掀起投機風(fēng)潮，嚴(yán)重干擾了宏觀經(jīng)濟政策的落實，并且進一步拉大了居住方面的貧富差距，為整個社會的不穩(wěn)定埋下了禍根。

“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論述撥亂反正，從根本上鏟除了房地產(chǎn)投機的理論依據(jù)，有助于房子的功能回到其居住的本源，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，維護最廣大民眾的居住利益，從根本上治理房地產(chǎn)功能錯位的“扭曲病”。

二、“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是未來城鎮(zhèn)住房制度深化改革的基本方向

在只購不租、多購少租的住房制度下，房地產(chǎn)市場上租購失衡已經(jīng)成為一種常態(tài)。鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場交易總規(guī)模超過20萬億元，其中購買新房的規(guī)模12萬億元，二手房6.5萬億元，而租賃房成交規(guī)模卻不到2萬億元。顯然，租購比例嚴(yán)重失衡。

在這種情況下，購房成為人們解決居住問題的主要渠道。在經(jīng)濟能力不夠的條件下居民只能靠銀行貸款買房，而銀行也將發(fā)放房貸作為主要的業(yè)務(wù)，并且不斷加大杠桿率，在一定程度上助長了“透支未來”之風(fēng)，抑制其他消費，致使盲目投資和惡性投機行為的產(chǎn)生。這些行為擾亂了正常的住房市場秩序，致使地方政府、金融機構(gòu)、老百姓形成了對房地產(chǎn)的盲目崇拜；房地產(chǎn)業(yè)甚至成為宏觀經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的主要產(chǎn)業(yè)，給宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展以及整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級制造了巨大的障礙。

“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將打破原先房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的荒謬邏輯，從根本上解決住房由誰供給、居住由誰保障和以何種方式供給與保障的問題。

（一）多主體供給、多渠道保障是供給側(cè)改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)

從租賃房供給的角度看，多主體表現(xiàn)為：一方面政府提供公租房，一些熱點城市政府在出讓土地時已要求開發(fā)商100%自己持有，而不少房地產(chǎn)公司也已開始探索自持長租公寓的經(jīng)營模式，另一方面，允許利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房供給市場，并鼓勵市場提供更多的租賃住房，等等，進而從根本上解決租賃房的供給問題，以滿足不同的住房租賃需求。

在多渠道保障方面，除了各級政府對居住困難家庭的兜底保障（廉租房）以外，還可以通過棚戶區(qū)的改造、重大市政設(shè)施改造的動遷、公租房的供給等方式予以居住方面的保障。另外，住宅市場也可以為不同的人群提供相應(yīng)的住宅?？偠灾嗲辣Ｕ鲜轻槍Σ煌枨蟛捎孟鄬?yīng)的保障方式，以求在住房保障方面“一個都不能少”，從根本上改善居住水平。

（二）建立租購并舉住房制度是新時代住房制度改革的新指南

長期以來，人們習(xí)慣于認為租賃權(quán)派生于產(chǎn)權(quán)之上，理所當(dāng)然不能與產(chǎn)權(quán)享受同樣權(quán)益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權(quán)益未能得到很好保護和尊重，致使市場上房屋租賃合同期普遍較短，租賃權(quán)在享受各地公共服務(wù)方面與產(chǎn)權(quán)人有所不同，等等。這些問題的存在不僅致使國內(nèi)無法建立完善的住宅租賃市場，而且影響了房地產(chǎn)市場價格發(fā)現(xiàn)機制的健康發(fā)育，對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定程度的價格扭曲。

建立租購并舉住房制度將完善原有住房制度的缺陷，其推進的核心是租購?fù)瑱?quán)，即無論是租賃住房，還是購買住房居住，只要為城鎮(zhèn)創(chuàng)造財富、繳納稅收，都應(yīng)該無差別享有城鎮(zhèn)提供的公共福利和相關(guān)權(quán)利。

從法律層面講，住房產(chǎn)權(quán)在產(chǎn)權(quán)權(quán)能上并不高于租賃權(quán)，兩者嚴(yán)格意義上同屬于財產(chǎn)類的居住產(chǎn)權(quán)，最大不同是期限不同：房主擁有的產(chǎn)權(quán)實際上是一種永續(xù)租賃權(quán)，房價是未來房租的貼現(xiàn)，即個人購買住房是一次性地購買了可永續(xù)的居住權(quán)（70年后可以自動續(xù)費續(xù)約）；而房屋租賃權(quán)是有期限的居住權(quán)，兩者的本質(zhì)一致，不應(yīng)有權(quán)能上的高低之分。

建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，不僅有利于抑制房地產(chǎn)價格小跌大漲現(xiàn)象，彌補房地產(chǎn)定價基準(zhǔn)市場機制的缺失，管控房地產(chǎn)風(fēng)險，阻斷其野蠻生長的機制，并且有利于緩解房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾，穩(wěn)定市場預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促使各城市引進人才、集聚人才和構(gòu)建和諧社會。

三、“讓全體人民住有所居”是建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的基石，也是各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策設(shè)計的出發(fā)點

建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制是制定未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策框架的基本取向，而長效機制形成的基石和出發(fā)點，就是“讓全體人民住有所居”這個宗旨。未來制定新的土地供給政策、保障房供給政策、住房租賃政策（如供給只租不售的住宅用地，建造共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房）等都要圍繞宗旨進行，細化宗旨的政策落實，使百姓真正在居住問題上得到新時代新住房制度的“紅利”。

同時，各級政府需要利用這些政策有效地引導(dǎo)各類開發(fā)力量提供多樣化的居住空間，切實保障“讓全體人民住有所居”，并實現(xiàn)安居樂業(yè)的“中國夢”。因為安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能為實現(xiàn)“兩個一百年目標(biāo)”作出貢獻。

四、全面推進和實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”目標(biāo)的主要舉措

習(xí)總書記在十九大報告中關(guān)于“讓全體人民住有所居”的論述，體現(xiàn)了中國共產(chǎn)黨為人民服務(wù)的宗旨，以及造福人民的初心，也為中國今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了前進的方向。為了更好地推進和實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)，需要積極有效地采取以下舉措。

（一）繼續(xù)深化住房建設(shè)與配置領(lǐng)域的供給側(cè)改革

當(dāng)前，推進住房建設(shè)領(lǐng)域供給側(cè)改革的重點，就是補短板。

1．在設(shè)計上補短板，改變“千城一面”的不正?，F(xiàn)象。需要根據(jù)不同市情、不同的文化背景和氣候條件來設(shè)計具有當(dāng)?shù)靥厣淖≌?，實現(xiàn)設(shè)計多樣化的目標(biāo)，形成特定并有吸引力的建筑景觀。同時，在設(shè)計方案中強調(diào)，住宅不論面積大小，使用功能一定要完備和便捷，努力做到以人為本。

2．在技術(shù)上補短板，提高住宅生產(chǎn)的集約化程度。積極探索和推進構(gòu)件化制造、模塊化安裝以及立體化施工等新技術(shù)、新工藝，提高住宅的建造效率，降低成本，保護環(huán)境。尤其要積極推廣節(jié)能環(huán)保型建筑材料的應(yīng)用，使廣大人民住得舒心、住得安全。

3．在綜合配套上補短板，盡快建成居住舒適、生活方便并讓廣大人民群眾滿意的生活圈。住宅僅僅是居住的載體，但是生活還需要教育、醫(yī)療、休閑、購物等公共服務(wù)設(shè)施的配套，因此從供給側(cè)的角度講，補足公共服務(wù)設(shè)施的配套，顯得尤為重要。這個舉措可以大大提高住宅小區(qū)的可利用率，減少“空城”現(xiàn)象，并且在空間上能較好地解決人群分布不合理的狀況，降低城市病的發(fā)病率。

4．在市場供給上補短板，構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)和住宅市場體系，滿足多樣化的居住需求。首先，按照租購并舉的制度要求，積極培育租賃市場，形成住房租賃市場和銷售市場同步發(fā)展的新局面。其次，從制度層面改變土地等要素的供給方式，如供給的住宅用地只租不售，存量用地主要供給租賃房建設(shè)等，以此保證租賃房源的供給，為租購并舉制度的推行奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。

（二）利用互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，打造“智慧住房租賃平臺”，解決原先實體租賃市場存在的種種弊端

1．利用該平臺，將公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享，從而有力清除租賃市場中房源信息不實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃行為不規(guī)范等諸多弊端。

2．借助該平臺，通過實名身份驗證以及人臉識別等技術(shù)，確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性，從而提高房屋租賃業(yè)務(wù)的可靠性、安全性。

3．依托該平臺，促使房管部門將房屋權(quán)屬核驗與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)驗真服務(wù)結(jié)合，在房源發(fā)布之前就完成全局驗真，做到“真實產(chǎn)權(quán)、真實存在、真實委托、真實價格、真實圖片、真實房東、真實租客、真實中介、真實信用、真實評價”，促進住房租賃市場的健康發(fā)展，造福于廣大的人民群眾。

（三）建立宏觀審慎的房地產(chǎn)金融調(diào)控機制，防止房地產(chǎn)和住宅建設(shè)“綁架”太多的金融資源，構(gòu)建金融與房地產(chǎn)良性的互動關(guān)系

2016年，中國有100多萬億的貸款，其中27%-28%的貸款與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)（包括開發(fā)貸加按揭貸），然而房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻度僅為7%；2016年，工農(nóng)中建交等主要商業(yè)銀行新增貸款的70%-80%都是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，就全國而言，到2016年底，新增貸款的46%進入了房地產(chǎn)業(yè)。由此可見，在資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全宏觀審慎的房地產(chǎn)金融調(diào)控的長效機制，對完成“讓全體人民住有其居”的目標(biāo)顯得十分必要。

1．為房地產(chǎn)業(yè)和去產(chǎn)能劃出清晰的房地產(chǎn)金融政策底線：在支持居民合理自住購房和鼓勵租賃住房建設(shè)的同時，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房，停止對落后房地產(chǎn)產(chǎn)能的金融支持。

2．加強金融監(jiān)管：金融機構(gòu)通過開展自查，嚴(yán)防個人消費貸款違規(guī)進入房地產(chǎn)市場；監(jiān)管部門對某些違規(guī)銀行實行懲戒措施，如開出罰單，以儆效尤。

3．利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對房地產(chǎn)金融進行宏觀審慎管理，對房地產(chǎn)金融活動進行全方位的監(jiān)測，將風(fēng)險遏制在萌芽之中。房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機制，主要由宏觀審慎監(jiān)測體系、金融機構(gòu)評估體系、房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具箱所組成。具體的政策工具包括最低首付比例要求、房貸利率要求、借款人償債能力要求、評估結(jié)果與MPA激勵約束工具相掛鉤、窗口指導(dǎo)要求等。

（四）創(chuàng)新住房供給制度改革，積極推廣“共有產(chǎn)權(quán)房”，使其成為租購并舉住房制度的有效補充

1．將原先的經(jīng)濟適用房改為共有產(chǎn)權(quán)房，一方面解決經(jīng)濟能力強于廉租房人群但是無能力購買商品房的部分本地人群的居住問題，另一方面防止利用原先的經(jīng)濟適用房尋租。

2．推行“共有產(chǎn)權(quán)房”以后，原居住人有購房能力后，房源的部分產(chǎn)權(quán)可以由政府收回，并供給下一位需求者，進而促進這一部分房源的循環(huán)使用，減輕地方政府的財政負擔(dān)。

3．在未來共有產(chǎn)權(quán)房需求減少的情況下，還可以將這部分房源改為公租房，重點解決“夾心層”（引進人才、進城的灰領(lǐng)階層）的居住問題，真正助推“讓全體人民住有所居”目標(biāo)的盡快實現(xiàn)。