土地儲備和出讓管理對于市場調(diào)控的作用

張敏

【摘 要】土地是國家的基本經(jīng)濟(jì)要素之一，對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控有著重要的作用。但是實現(xiàn)土地作為宏觀調(diào)控手段的作用存在一定的困難，我國在開展土地價格調(diào)控過程中，一直通過土地儲備與出讓管理作為輔助，因此，文章通過對土地儲備和出讓管理對于市場調(diào)控作用的分析，探究有效的方法，使土地儲備與出讓管理能夠科學(xué)發(fā)揮作用，合理調(diào)控地價。

【關(guān)鍵詞】土地儲備；出讓管理；市場調(diào)控

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價格不斷上漲，這會導(dǎo)致土地市場過熱、收購與開發(fā)等環(huán)節(jié)成本增加，從而威脅市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，面對土地價格的不穩(wěn)定，通過土地儲備與出讓管理的作用發(fā)揮，對市場上土地價格進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，保障土地作為基本經(jīng)濟(jì)要素價值的充分實現(xiàn)，為我國社會的發(fā)展創(chuàng)造更多的財富。

一、土地價格上漲原因

一是，受收購成本的影響。土地收購成本有兩方面組成，一是補(bǔ)償安置費(fèi)，二是其它費(fèi)用，其中補(bǔ)償安置費(fèi)所占比重較大，主要是近年來國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，增加了國民土地權(quán)益的保護(hù)力度，所以土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也隨著社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步不斷提升。同時，物價水平的提升，也使土地征收、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用不斷提升，所以，土地收購需要支付更高的金額，這就導(dǎo)致土地價格也有所上升。

二是，受供應(yīng)方式的影響。國家規(guī)定我國商業(yè)建筑、住宅建筑等具有經(jīng)營性質(zhì)的用地必須通過公開競價的方式獲取，這種方式的初衷是為了防止腐敗問題的出現(xiàn)，體現(xiàn)用地的公平性，避免造成國家資產(chǎn)浪費(fèi)[1]。但是這種方式在一定程度上刺激了市場熱情，從而導(dǎo)致土地價格不斷上漲。同時，近年來法，房地產(chǎn)行業(yè)為社會發(fā)展創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)財富，從而導(dǎo)致土地開發(fā)權(quán)競爭激勵，出現(xiàn)了不理智競價的現(xiàn)象，拉動很多一線城市土地價格的瘋狂上漲。

三是，受市場因素的影響。近15年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直維持著火熱的發(fā)展態(tài)勢，從而不斷提升土地在市場中的利潤，這對市場上的資金產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，再加上融資渠道的多元化，資金更多的涌向了房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致土地開發(fā)范圍擴(kuò)大、速度提升，同時也增加了土地投資人的信心，不惜為獲取土地付出高昂的代價[2]。

二、土地價格調(diào)控基本方向

首先，需要實現(xiàn)市場上土地供需關(guān)系平衡。國家土地管理相關(guān)部門，應(yīng)認(rèn)識到當(dāng)前土地在市場經(jīng)濟(jì)中的地位，合理提升供應(yīng)總量，尤其是商業(yè)與住宅建筑用地的供應(yīng)量，并讓相關(guān)行業(yè)以及投資者了解到國家土地未來出讓年度計劃，從而維持土地價格穩(wěn)定與市場經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。從完善土地市場機(jī)制、健全土地宏觀調(diào)控體系、實施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略的基本要求出發(fā)，以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn)，堅持土地招拍掛出讓基本制度，創(chuàng)新和完善有效實現(xiàn)中央調(diào)控政策要求的土地出讓政策措施，實現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的統(tǒng)一，市場配置與宏觀調(diào)控的統(tǒng)一，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

其次，落實市場監(jiān)管工作。市場監(jiān)管工作主要針對的是土地出讓以及競價環(huán)節(jié)、供地后履約監(jiān)管，必須將誠信意識觀察到整個過程以及所有參與人員，嚴(yán)格審核土地競買人的資質(zhì)，深入審核其資金來源；并結(jié)合市場形勢，不斷提升企業(yè)市場準(zhǔn)入門檻，利用失信風(fēng)險責(zé)任機(jī)制要求所有企業(yè)必須對自身的失信行為負(fù)責(zé)，而且設(shè)立行業(yè)內(nèi)部黑名單，一旦企業(yè)具有嚴(yán)重的失信行為，進(jìn)入到黑名單內(nèi)，其則失去了競爭權(quán)利，通過這樣的方式，引導(dǎo)市場合理利用土地，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展[3]。加強(qiáng)供地后履約監(jiān)管，督促房地產(chǎn)企業(yè)加快項目開發(fā)建設(shè)力度，避免土地閑置，加快推出各類房源，加快推進(jìn)回遷安置房建設(shè)，滿足人民群眾的各類居住需求。

最后，提升保障性住房建設(shè)力度。近年來，為了維持社會的穩(wěn)定發(fā)展，國家不斷提升保障性住房建設(shè)力度，并制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)對地方政府保障性住房建設(shè)情況進(jìn)行考察；并出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，幫助地方政府完成保障性住房，其中明確規(guī)定了保障性住房的面積占比、戶型，這在一定程度上也緩解了房價持續(xù)走高帶來的壓力。

三、實現(xiàn)土地儲備和出讓管理對于市場調(diào)控作用的方法

（一）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)新的發(fā)展形勢下，維護(hù)房地場試產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，需要通過擴(kuò)大土地供應(yīng)量維持市場預(yù)期穩(wěn)定。因此，國家相關(guān)部門在出臺政策過程中，要綜合考量到當(dāng)前我國各個城市的發(fā)展情況，選擇重點(diǎn)發(fā)展對象，從而保障區(qū)域供地均衡，合理的引導(dǎo)市場關(guān)注重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域以及周邊區(qū)域，避免高地價影響供地計劃的實現(xiàn)；同時在住宅開發(fā)上，可以通過開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)周邊區(qū)域土地保障住宅供應(yīng)的穩(wěn)定性，降低市場對住房的預(yù)期，從而緩解房價的持續(xù)性上漲。但是需要注意的是，要科學(xué)把握供地節(jié)奏，優(yōu)先推進(jìn)非熱點(diǎn)地區(qū)的供地，利用市場的宏觀調(diào)控及時對熱點(diǎn)區(qū)域地塊上市節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，從而實現(xiàn)高價地與低價地的合理搭配。

（二）提升土地運(yùn)作管理水平

土地出讓過程中會涉及到城市規(guī)劃、國家環(huán)評、市政、文物、水務(wù)等前期工作的處理，所以，必須做好土地運(yùn)作管理工作，促進(jìn)搬遷等工作的順利進(jìn)行，從而保質(zhì)保量的實現(xiàn)年度土地供地計劃。同時，要對土地出讓的可行性進(jìn)行深入的探究，合理進(jìn)行土地利用，所有土地出讓必須具備正式的文件，從而避免土地資源的浪費(fèi)。

（三）針對房地產(chǎn)行業(yè)制定長效管理機(jī)制

地方政府以及土地規(guī)劃建設(shè)等國家相關(guān)部門應(yīng)重視房地產(chǎn)市場的管理，通過對其市場動態(tài)的實時監(jiān)控與跟蹤調(diào)查，提前制定房地產(chǎn)市場短期波動預(yù)防方案，避免房地場重蹈泡沫經(jīng)濟(jì)的覆轍。同時，也從長遠(yuǎn)角度進(jìn)行考慮，制定與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、市場發(fā)展形勢相符合的長效管理機(jī)制，及時進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)控，以便保障土地儲備與供地方案的科學(xué)性。

四、結(jié)束語

綜上所述，對土地價格的合理調(diào)控能夠為我國社會發(fā)展創(chuàng)造更多的利潤，并實現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，因此，在市場調(diào)控過程中，要合理利用土地儲備計劃調(diào)整與出讓管理，利用土地充分激發(fā)市場活力，并減少風(fēng)險的影響，實現(xiàn)土地資源的有效利用。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張曉丹.淺談土地儲備工作中土地出讓及收益管理問題[J].城市建設(shè)理論研究，2014，29（9）：121，123.

[2]林鳳，高巖，董梅.淺談土地儲備工作中土地出讓及收益管理問題[J].商情，2013，19（35）：224，245.

[3]王玉梅.談增強(qiáng)土地儲備管理對提高土地出讓利用率的意義[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2015，27（13）：177-177.

[4]曹鐵朋.基于GIS的智能化儲備土地經(jīng)濟(jì)測算技術(shù)的研究與應(yīng)用[J].測繪與空間地理信息，2013，20（11）：125-128.