“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探析

王志明

【摘 要】現(xiàn)階段，我國“營改增”政策開展逐漸深入，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生了非常大的影響，同時(shí)在“營改增”制度下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍疚耐ㄟ^“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類進(jìn)行分析，從土地取得稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、銷售階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理力度等方面論述了“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

“營改增”主要是指將“營業(yè)稅”改為“增值稅”，即將以往營業(yè)稅的繳納改成增值稅的繳納。“營改增”政策大大降低了重復(fù)納稅的幾率，對于財(cái)稅體制改革的加快有著非常重要的意義。在房地產(chǎn)企業(yè)中，“營改增”政策為其提供發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，也帶來了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要發(fā)展的更好，就必須要對“營改增”下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，并制定相應(yīng)策略。

一、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類

1.土地取得稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的常用手段是土地出讓方式。在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地之后，繳納契稅的申報(bào)和計(jì)算過程中，一般只會(huì)計(jì)算土地出讓金，并繳納相關(guān)契稅，但是卻忽略了土地成交價(jià)格的支出。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)以及土地補(bǔ)償款等各種無形資產(chǎn)、實(shí)物以及貨幣的支出。此外，企業(yè)在改變土地容積率、土地性質(zhì)過程中，需要補(bǔ)繳的出讓金并沒有按照相關(guān)規(guī)定對繳納契稅進(jìn)行計(jì)算申報(bào)。這些問題都會(huì)為企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)在簽訂土地合同過程中，其不合理之處也會(huì)帶來相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.銷售階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售過程中，涉及到的納稅項(xiàng)目比較多，銷售階段也是企業(yè)納稅的重要環(huán)節(jié)。在“營改增”后，企業(yè)銷售面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有：1）按照“營改增”政策要求，不論建筑是否完工，納稅人都需要預(yù)繳3%的稅款。但是由于各種原因，企業(yè)銷售房屋收到預(yù)收款后，并沒有按照相關(guān)規(guī)定對企業(yè)所得稅和增值稅進(jìn)行申報(bào)繳納，從而帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2）企業(yè)在銷售房屋過程中，不按照土地增值稅繳納相關(guān)的稅務(wù)情況也時(shí)有發(fā)生，從而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3）隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越大，各個(gè)企業(yè)的銷售方案變得更加多元化，其促銷禮品也非常豐富。按照“營改增”政策規(guī)定，這些禮品的贈(zèng)送也屬銷售行為，但是一些企業(yè)并沒有繳納與之匹配的增值稅款。

3.增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

在“營改增”之前，企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員是直接辦理申報(bào)納稅執(zhí)行者，對營業(yè)稅稅種的賬務(wù)處理、計(jì)繳辦法以及相關(guān)規(guī)定非常熟稔。但是在“營改增”之后，與增值稅稅種相關(guān)的操作流程和各項(xiàng)規(guī)定比營業(yè)稅環(huán)節(jié)更多、更加嚴(yán)格和復(fù)雜。如增值稅的核算方法、增值稅留抵、申報(bào)、預(yù)繳、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及增值稅發(fā)票的人證和管理等。這些環(huán)節(jié)都需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行詳細(xì)的分析和處理，如果其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，都會(huì)造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

1.土地取得稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

在對土地稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控過程中，需要從以下幾方面考慮：1）土地價(jià)款扣除必須獲取合法憑證。土地價(jià)款支付和財(cái)政票據(jù)主要是指向土地管理部門或者是政府收取相應(yīng)土地價(jià)款的房地產(chǎn)企業(yè)直接對土地價(jià)款進(jìn)行支付。在此過程中，企業(yè)需要取得財(cái)政部門（省級以上）的財(cái)政票據(jù)。同時(shí)在計(jì)算土地銷售額過程中，從價(jià)外費(fèi)用和全部價(jià)款里將土地價(jià)款扣除，在此過程中，同樣要獲取相應(yīng)的財(cái)政票據(jù)，并且這些財(cái)政票據(jù)上顯示的土地價(jià)款支付必須合法有效。2）土地成本抵扣與增值稅相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)獲取土地之后，相應(yīng)的土地成本除了出讓金或者是土地買價(jià)允許對與增值稅有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣之外，其余構(gòu)成項(xiàng)目的土地成本都不能夠成為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的稅務(wù)。這些土地成本主要包括危房補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)業(yè)補(bǔ)償費(fèi)用、回遷房支出建造、動(dòng)遷支出、拆遷支出、超面積地價(jià)稅費(fèi)、土地變更費(fèi)、閑置土地費(fèi)、占用耕地稅、市政契稅以及土地使用費(fèi)等。

2.銷售階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

在對銷售階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控過程中，主要從以下幾方面考慮：1）避免隱匿銷售收入。首先，記賬要公允、嚴(yán)瑾。會(huì)計(jì)人員在記賬過程中，要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則記錄相關(guān)賬務(wù)。同時(shí)按照稅法規(guī)定對結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)，避免將房屋銷售收入計(jì)入應(yīng)付賬款或者是預(yù)售賬款中，造成隱匿或者是推遲申報(bào)納稅的現(xiàn)象。其次，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，規(guī)范開票時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋過程中，要及時(shí)的進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，將預(yù)收賬款收回，將房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，在此過程中，要及時(shí)對結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入進(jìn)行開票申報(bào)。此外，“營改增”后，企業(yè)收取到的預(yù)收款需要依據(jù)3%的預(yù)征率進(jìn)行增值稅預(yù)繳。在此過程中，其會(huì)員費(fèi)、選房金以及誠意金都要看做預(yù)收賬款，在申報(bào)納稅時(shí)，要注意不能將這些費(fèi)用視為應(yīng)付賬款，從而為增值稅及時(shí)繳納提供保障。2）針對銷售過程中，送出的禮品，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對銷售收入增值稅及時(shí)申報(bào)。通常情況下，是根據(jù)商品原價(jià)，對進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，因此，這項(xiàng)政策并沒有為企業(yè)帶來增值稅負(fù)擔(dān)，企業(yè)要積極的將這些稅款及時(shí)繳納。這既是增加國家稅款的有效途徑，同時(shí)也是企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的良好渠道。

3.加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)在對增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控過程中，需要從以下幾方面進(jìn)行考慮：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中，要嚴(yán)格篩選合作方和施工方。在選擇過程中，要與規(guī)模較大、核算正規(guī)的企業(yè)進(jìn)行合作，這些企業(yè)在開具增值稅發(fā)票過程中，不會(huì)出現(xiàn)發(fā)票糾紛現(xiàn)象，有效的防控納稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)還要防止發(fā)票虛開或者無法獲取發(fā)票等情況出現(xiàn)。其次，對于涉農(nóng)免稅項(xiàng)目來說，要避免獲取到園林綠化類或者是花草苗木類的虛假發(fā)票。財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行合理的預(yù)算，使企業(yè)綠化成本始終處于一個(gè)合理的范圍內(nèi)，避免與園林綠化相關(guān)的發(fā)票超出企業(yè)增值稅的比重，從而有效防控增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

綜上所述，“營改增”政策是對整體稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行完善和優(yōu)化，但是也使房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過上文分析可得，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)要從土地取得、房屋建筑銷售以及增值稅發(fā)票管理等進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。并且根據(jù)“營改增”政策制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，從而有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

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