論當前行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)租賃出現(xiàn)的困難與對策

王維諾

摘要：縱觀改革開放三十多年的進程，隨著發(fā)展的不斷深入，部分行政事業(yè)單位采取不同方式開展創(chuàng)收活動，不少單位以所有者的身份對外出租、出借房屋、設備等固定資產(chǎn)，收取租金。如何加強對這部分國有資產(chǎn)的管理，確保國有資產(chǎn)安全完整，防止資產(chǎn)流失，值得我們深入剖析當前面臨的困難，探索實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值這條路。

關鍵詞：行政事業(yè)單位：國有資；租賃：困難；對策

一、當前行政事業(yè)單位資產(chǎn)租賃的現(xiàn)狀

（一）管理部門制度不完善，脫離了財政部門的監(jiān)控監(jiān)管。

為加強和規(guī)范國有資產(chǎn)管理，維護國有資產(chǎn)的安全和完整，提高國有資產(chǎn)的使用效益，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，2006年國務院相繼印發(fā)了《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》、《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》。明文規(guī)定了行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)租賃的應遵循的原則和主要職責。但由于各種主客觀原因，各地雖然結(jié)合地區(qū)實際情況制定了一系列制度，但還不完善。雖然加強了機構(gòu)設置，各級部門成立了國資管理辦，但從預算到采購，從資產(chǎn)投資到增值保值，從資產(chǎn)使用到資產(chǎn)處置，從國資監(jiān)管到部門考核等環(huán)節(jié)還不規(guī)范。很多單位未到財政部門辦理審批手續(xù)，使得財政部門無法及是掌握租賃真實情況，未能起到有效的監(jiān)督管理。

（二）國有資產(chǎn)租賃隨意性大，管理混亂，后續(xù)管理出現(xiàn)“三難”。

隨著政企分離，辦公用房清理、反腐深入，近年來行政事業(yè)單位閑置資產(chǎn)日益增多，為實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，資產(chǎn)占有單位常通過租賃方式實現(xiàn)增值保值，但資產(chǎn)按規(guī)定程序完成出租后，后續(xù)管理出現(xiàn)了“三難”。

1.租費收取難：單位（個人）誠信狀況，經(jīng)濟實力，投資項目盈利前景等因素是支付年度租金收的先決條件。近年來隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和宏觀政策轉(zhuǎn)向，承租人在盈利下降，出現(xiàn)虧損后，在誠信還不很值錢，法律在“老懶”面前還很無奈的社會大環(huán)境下，懶租金成了承租人的首先動作，尤其是一些需支付租金較大的承租人動起了自用國有資產(chǎn)的念頭。目前不少產(chǎn)權(quán)單位即使通過法律程序催討租費，還是無濟于事。

2.增值保值難：房產(chǎn)出租后，產(chǎn)權(quán)人在合同條款中必然會確定保證資產(chǎn)安全與完整的有關內(nèi)容作為約束，但房子交給承租人后，承租人必然按照經(jīng)營需要對房產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行改造，有的甚至“開膛剖腹”，搞得面目全非。租賃期滿后，即便租金分文不少，但如果這些房產(chǎn)收回后要再用，化費的錢也不是個小數(shù)目。如對房產(chǎn)出租項目進行整體績效評價，有的可能會入不付出，出現(xiàn)負面效益。

3.監(jiān)管責任落實難：由于出租房產(chǎn)管理時間跨度長達數(shù)年，部分單位沒有專設管理部門和管理人員，人員變動較多，加上有些懶租金事件的出現(xiàn)也非房產(chǎn)單位人為原因，而是各種因素疊加造成，單位在出租房產(chǎn)管理上顯得心有余而無力不足。

（三）租賃合同不規(guī)范，導致國有資產(chǎn)經(jīng)營存在風險增大，收益流失的隱患。

1.合同文本細則粗糙，一概而論。在行政事業(yè)單位資產(chǎn)租賃進，往往是出租方和承租方經(jīng)過協(xié)商簽訂租用合同。雖然就主要條款進行了協(xié)議，但在某些具體細節(jié)上還缺乏一致性。如房屋面積大小，樓層、地段好壞，裝修精度等不具有可比，往往是出現(xiàn)“一鍋端”的統(tǒng)盤現(xiàn)象。

2.部分合同租期過長，不符合相關法律規(guī)定。有的合同租期超過20年甚至30年，為以后合同的正常履行帶來了隱患。

3.部分合同租金固定不變。有的單位沒有充分考慮政策、市場、發(fā)展等因素，根據(jù)實際行情實現(xiàn)遞增，直接導致行政事業(yè)國有資產(chǎn)有償使用收益的流失。

二、產(chǎn)生上述現(xiàn)狀的原因分析

造成上述困難的原因主要有幾方面：一是政策不對等；二是行動不跟進；三是國民素質(zhì)低；四是法治環(huán)境差；五是管理壓力大。

1.政策不對等。在房產(chǎn)租賃行為中，合同訂立的雙方所享有的權(quán)力和承擔的義務法律保障政策不對等，各級政府出臺的國有資產(chǎn)管理辦法對產(chǎn)權(quán)單位、主管部門、國資監(jiān)管部門或個人出現(xiàn)違法違紀瀆職行為的法律責任有明確條款規(guī)定，而對合同訂立另一方承租單位（人）出現(xiàn)違約行為后應承擔的法律責任沒有明確規(guī)定。合同在實際執(zhí)行中行政事業(yè)單位往往處于被動，承租人一旦出現(xiàn)違約，只有依照合同法進行權(quán)益追索。

2.行動不跟進。房產(chǎn)出租后，出租方?jīng)]有及時了解承租方后續(xù)房產(chǎn)使用方向，有的承租人將租賃房產(chǎn)視同自由產(chǎn)權(quán)隨意改造，擅自轉(zhuǎn)租，出現(xiàn)這些情況后，產(chǎn)權(quán)單位因無制約手段而只能聽之任之。

3.承租人素質(zhì)低。由于法律與人權(quán)上的沖突，加上國家與個人的較量中單位除要考慮取得國資收益的同時更要顧及社會影響與生命安全。產(chǎn)權(quán)單位不可能以生命為代價與這些老懶博弈，當承租人以生命要挾時只能退而求其次。

4.法治環(huán)境差。三十年改革開放進程中，國家過多注重經(jīng)濟建設，金錢導向使部分國民素質(zhì)不進反退，依法治國相當長一段時間只停留于文字，停頓于空洞的口號，這在一定程度上助長了不良風氣的漫延。資產(chǎn)承租人出現(xiàn)違約行為后，產(chǎn)權(quán)單位通過法律途徑追索權(quán)益時往往出現(xiàn)執(zhí)行難。

4.管理壓力大。無論國資管理單位還是個人在良好的法治環(huán)境、較好的信譽觀還沒有形成的大社會背景下，單依靠自身努力是無法擔起管理職責的，有些單位在資產(chǎn)管理中出現(xiàn)了些問題，不是單位沒有管，而是單位無法管，而各級政府出臺的國資管理辦法均對瀆職責任有明確規(guī)定，這對管理者造成很大的心理壓力。

三、加強國有資產(chǎn)租賃管理的對策

經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用。同樣在行政事業(yè)單位資產(chǎn)出租事項中也可走出一條以政府購買服務方式，借助與市場機制實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值的運行之路。要走好這條路政府層面還須做好幾方面工作：

（一）加強制度建設，規(guī)范租賃行為

1.完善國有資產(chǎn)租賃管理辦法，建立申報審批制度和審批手續(xù)。行政事業(yè)單位賃資產(chǎn)必須報財政部門審批。嚴格的審批制度將有利財政部門全面掌握和建立各單位租賃的資產(chǎn)，及時發(fā)現(xiàn)問題上，有效防范風險。2.將房產(chǎn)租賃引入市場競爭機制，實行公開招租，接受社會監(jiān)督。只有做到公開、公正、透明，才能杜絕租賃過程中各種不規(guī)范行為的發(fā)生，才能實現(xiàn)國有資產(chǎn)的價值最大化，防止國有資產(chǎn)流失。3.加強管理，促進增值。建議建立國有資產(chǎn)租賃管理檔案，進行動態(tài)跟蹤管理。

（二）加大調(diào)劑力度，提高使用效率

目前行政事業(yè)單位中越來越多閑置資產(chǎn)如一盤散珠，國缺少那根串珠子的線而使其價值得不到實現(xiàn)。對此可采取將單位長期閑置不用的或無償出借的國有資產(chǎn)統(tǒng)一收繳財政，由財政調(diào)劑給長期靠租賃資產(chǎn)辦公的單位或從各單位出租資產(chǎn)上繳的非稅收入中，撥出一塊供租賃資產(chǎn)辦公的單位使用，以便節(jié)約財政資金。

（三）強化監(jiān)督管理，提高管理水平

實現(xiàn)行政事業(yè)資產(chǎn)租賃的高效率和高收益，需要在加強日常監(jiān)管等宏觀方面發(fā)力。1.培養(yǎng)建立專業(yè)的資產(chǎn)管理隊伍。資產(chǎn)管理部門工作人員要不斷加強有關政策知識的學習，加強業(yè)務培訓，在工作中積累經(jīng)驗，不斷提高業(yè)務水平，成為行家里手。同時做好政策宣傳，提高行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理意識，使得資產(chǎn)管理工作逐漸得到重視和理解。2.加強與各部門的聯(lián)動。在國有資產(chǎn)管理中應突破財政、部門、單位單一的管理模式，充分發(fā)揮工商、稅務、行業(yè)主管部門（協(xié)會）作用，明確職責，共同承擔起實現(xiàn)國有資產(chǎn)最大限度增值保值職責。3.善于借鑒，勇于創(chuàng)新?！八街梢怨ビ瘛?，國有資產(chǎn)管理起步較晚，要善于借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，不斷鉆研，在工作中加以實踐。充分利用網(wǎng)絡資源和中介機構(gòu)發(fā)揮效能，及時了解市場需求，把好出租審核關。

行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)租賃工作任重而道遠，政府要通過政策引導推動和促進國資管理方式轉(zhuǎn)變，切實解決資產(chǎn)租賃中存在的問題，簡政放權(quán)，充分運用市場機制實現(xiàn)國有資產(chǎn)高效運作和增值保值。