二手房買賣違約中的房屋差價法律問題研究

張志豪

摘 要：司法實踐中，各地法院對二手房買賣違約所致的損失賠償認定不一，其中的房屋差價認定更飽受爭議。承辦法官通常對守約方損失以酌定數(shù)額為主，缺乏合理的裁判依據(jù)及參考準則，且酌定數(shù)額上下偏差達數(shù)十萬元至幾十萬元不等，由此導致法官自由裁量空間過大、訴辯雙方息訴服判率較低等問題。本文旨在通過充分論述房屋差價的三個重要考量因素，來闡述關于房屋差價認定的相關法律問題。

關鍵詞：二手房買賣 違約 房屋差價 法律問題

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2017）10-0-01

一、房屋差價的性質(zhì)

關于房屋差價的性質(zhì)，理論界和實務界存在可得利益說、期待利益說、信賴利益說等觀點。筆者認為該房屋差價屬于可得利益范疇，應受合同法的保護?？傻美媸窃诤贤男星安⒉粸楫斒氯怂鶕碛械?，而為當事人所期望在合同適當履行以后可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)權利。房屋的增值部分符合可得利益的構成，是發(fā)生在將來在合同全面履行的基礎上，根據(jù)市場行情的發(fā)展，是守約方一定能得到的利益。在審理二手房買賣違約案件中，通常違約方因其違約行為導致合同目的不能實現(xiàn)，且房屋價格在交易期間又發(fā)生巨大變化，故守約方希望得到的是期待利益的彌補，這其中如何準確認定房屋差價即可得利益的具體數(shù)額，是妥善處理該類案件的關鍵所在。

二、房屋差價的認定

認定房屋實際差價，應計算合同簽訂時約定的房屋價格與守約方在合理期間內(nèi)另行選定交易對象時的房屋市場價格之間的差價。關于差價的認定，關鍵的考量要素有三：其一為根本違約的時間點，即認定因違約致合同目的不能實現(xiàn)的違約時間；其二為以該時間點為起算點，設定一合理、統(tǒng)一的期間，此期間屆滿時為房屋差價計算點；其三為在房屋差價計算點時，該房屋的市場現(xiàn)值情況。

1.如何認定根本違約的時間點

認定根本違約的時間點，應以違約方明確告知或守約方明確催告后，違約方仍以其明顯違約行為使合同目的無法實現(xiàn)或合同有被解除的可能時為界定點，較為適宜。比如出賣方不按相關約定，故意未如約辦理清貸、網(wǎng)簽、過戶等行為，或出賣方單方漲價、一房二賣等。

2.如何設定房屋差價的計算點

違約方根本違約后，應往后延長適當時間，以此時間節(jié)點計算違約損失。之所以筆者提出此觀點，是基于權利不能被無限期的擱置和放大。房屋買賣中，守約方如要達到合同履行后的利益狀態(tài)，在面臨被違約情況及房屋市場價格波動劇烈時，必然要在合理的期間以當前市場價格重新選擇交易對象。此外，根據(jù)減損義務規(guī)則，如果當事人可以通過與他人另行簽訂合同以減少損失，但該當事人沒有這樣做，則因此而擴大的損失不能要求對方賠償。對此期間從司法層面加以定型化較為合理，一方面能夠避免法官自由裁量權的濫用，另一方面能夠約束守約方及時行使相關權利。

客觀上講守約方重新選擇交易對象是有一定實踐基礎的，在前一合同簽訂前，房屋買受人往往是經(jīng)過大量的房屋資訊調(diào)查和對比，不同于首次購房的情形，故此期間既不能無限期拖延，也不能過于短促，無限期拖延會導致雙方利益的不確定性，較短促則明顯損害守約方利益。故將該期間統(tǒng)一確定為十天，具有相對的科學性和約束性。即認定根本違約的時間點后，延長十天，以此時間節(jié)點計算房屋市場現(xiàn)值，進而確定守約方的可得利益損失。

3.如何客觀認定房屋的市場現(xiàn)值

3.1房屋市場現(xiàn)值的影響因素

影響房屋價值的因素具體有：第一，房屋的地理位置，包括房屋所處的城市、區(qū)、縣及房屋所處的小區(qū)、樓棟、樓層等；第二，房屋自身屬性，包括房屋房齡、裝修程度及房屋面積、朝向、戶型、結構等。

在認定房屋市場現(xiàn)值時，應選取與設定的房屋差價計算點最接近時的已成交的與涉訴房屋相近似的房屋成交價作為參考。大多數(shù)的網(wǎng)絡、中介掛牌價格或市場統(tǒng)計價格均僅具有參考性，未實際成交的房屋價格則均具有不確定性。關于相近似，應注意參考上述列表中的相關因素。

3.2根據(jù)實際單價比例確定房屋市場現(xiàn)值

選取相似房屋的合法途徑應以法院調(diào)查取證為主，考慮避稅原因，相關房屋的實際成交價可能在房管部門的登記偏低，故最有效的調(diào)查對象應是數(shù)家不同的、有資質(zhì)的相關房產(chǎn)中介機構。

第一步，統(tǒng)計涉訴房屋合同簽訂時，相類似房屋在該時間節(jié)點前后在不同房屋中介的實際買賣交易情況（以相近似的六套房屋為宜）：

根據(jù)統(tǒng)計情況分別計算房屋單價，再計算出相類似房屋平均單價（以P1簡稱），根據(jù)以下公式推導該平均單價與涉訴房屋簽約單價（以Q1簡稱）的單價比例（以N簡稱）：

N= P1÷Q1 ×100%

此單價比例恒定，第二步，根據(jù)上表繼續(xù)統(tǒng)計本文所主張的房屋差價計算點附近相類似房屋市場交易情況（以相近似的六套房屋為宜），結合統(tǒng)計分析情況，計算出該時間節(jié)點相類似房屋的平均單價（以P2簡稱），按照以上推導的單價比例公式，推算出涉訴房屋在該房屋差價計算點時的合理市場交易單價（以Q2簡稱），進而結合涉訴房屋面積（以G簡稱）推算出涉訴房屋的市場現(xiàn)值（以M簡稱）：

Q2= P2÷N

M= G×Q2

針對上述調(diào)查數(shù)量，以三至五家中介機構為宜；調(diào)取的房屋成交數(shù)量分時間節(jié)點，各以六至十套為宜；調(diào)查的時間范圍應包括簽約時間、法院認定的違約起算點和差價計算點臨近的已完成市場交易的相似房屋的價格。在依法調(diào)證、質(zhì)證、認證的基礎上，判決文書中應加強分析，詳細論證訴爭房屋的市場現(xiàn)值與所調(diào)取證據(jù)中已成交房屋的實際價格間的關聯(lián)度及可參考性，并最終合理認定房屋差價。

3.3房屋價格司法鑒定程序應慎用

司法鑒定具有科學性和權威性，但在某種程度上也具有局限性和被動性，除非有其他證據(jù)足以證實法院委托的鑒定機構出具的鑒定結論存在錯誤，否則法院對該司法鑒定結論將直接采用且鑒定時間較長，鑒定期間房屋價格持續(xù)變化，不能一味地強調(diào)所有案件均進入鑒定程序，僵化、被動地解決案件。故，通過此途徑認定房屋價格當否，值得商榷。當然，對極為特殊的案件，在市場交易參考值無法收集，且雙方爭議較大時，最有效的途徑，仍然是司法鑒定。

綜上，法院統(tǒng)一對二手房買賣違約損失中房屋差價的認定尺度，既符合司法標準化的趨勢，同時也能促進市場交易誠實信用體系的構建。

參考文獻

[1]惠從冰.《違約救濟比較研究》，法律出版社2013年版，第217頁。endprint