十九大對中國房地產(chǎn)的影響解讀與走勢分析

成立

黨的十九大開幕會10月18日上午9時在北京人民大會堂舉行。習(xí)近平代表第十八屆中央委員會向大會作報告（下稱“報告”）。全篇報告既高屋建瓴又直擊人心，對我國在新時代的歷史方位、社會主要矛盾、中國特色社會主義思想和未來發(fā)展戰(zhàn)略安排等都有新的界定，這必將對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響。

社會主要矛盾變化將引導(dǎo)未來房地產(chǎn)政策“糾偏”

報告指出：“中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這是自1981年黨的十一屆六中全會將我國社會主要矛盾界定為“人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)力之間的矛盾”以來的首次變化，可謂意義非凡。舊表述中的“物質(zhì)文化需要”更多的是從滿足人對“物”的欲望角度出發(fā)，而新表述中“美好生活需求”則不僅包含了滿足人的物質(zhì)欲望，更多的強調(diào)人的安康、幸福和尊嚴(yán)。在過去房地產(chǎn)市場大躍進(jìn)式發(fā)展的黃金時代里，雖然房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長的重要動力，但是房價的過快增長造成了財富分配的不均衡，扭曲了社會的公平和正義，“房奴”這個詞就是對此的最佳注解。因此，新表述中的“不平衡不充分”自然也包括房地產(chǎn)所引發(fā)的社會和經(jīng)濟問題。36年來社會主要矛盾的變化意味著未來國家經(jīng)濟政策的出發(fā)點將發(fā)生根本性改變，圍繞房地產(chǎn)及相關(guān)問題的解決將會有更多的“糾偏”政策出臺。

房地產(chǎn)退出國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)成為定局

報告在“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”一節(jié)中，明確指出“建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上”。十八大報告的表述則是“牢牢把握發(fā)展實體經(jīng)濟這一堅實基礎(chǔ)，實行更加有利于實體經(jīng)濟發(fā)展的政策措施?！睂Ρ葍蓚€表述，十八大是將發(fā)展實體經(jīng)濟放在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的框架內(nèi)，因此施政方針是“更加有利于”；十九大則是將發(fā)展實體經(jīng)濟放在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的框架內(nèi)，“著力點”一詞不僅肯定了實體經(jīng)濟對于經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性地位，更進(jìn)一步明確了未來經(jīng)濟“脫虛向?qū)崱钡目偡较?。實體經(jīng)濟尤其是制造業(yè)將成為政策扶持的核心，而房地產(chǎn)退出國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是勢在必行。

同時，報告還要求“堅持去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，優(yōu)化存量資源配置，擴大優(yōu)質(zhì)增量供給，實現(xiàn)供需動態(tài)平衡”。“三去一降一補”是在2015年底中央經(jīng)濟工作會議上為應(yīng)對產(chǎn)能過剩、樓市庫存大、債務(wù)高企這三大問題所提出。僅就去庫存而言，政策實施至今，成效顯著。在總量上，8月末全國商品房待售面積62352萬平方米，已經(jīng)連續(xù)下降達(dá)到30個月以來最低；在結(jié)構(gòu)上，一線城市的商品房庫存消化周期均屬于或靠近住建部劃定的12-18個月的正常區(qū)間，二線城市庫存消化周期收窄，三四線城市正成為去庫存的主力?！皟?yōu)化存量資源配置、擴大優(yōu)質(zhì)增量供給”的表述則很容易聯(lián)想起今年4月住建部、國土部聯(lián)合出臺的供地與去庫存掛鉤的新政。這一表述意味著未來城市建設(shè)將告別過去攤大餅造新城的發(fā)展模式，進(jìn)入“內(nèi)向增長”的新階段。其中的舊城改造、棚戶區(qū)改造等存量挖潛項目都將爆發(fā)出巨大的商機。

土地制度改革推進(jìn)趨于謹(jǐn)慎

報告提出要“實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”，在措施上則要求“建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系”。而十八大報告的表述是“推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化”，并認(rèn)為“城鄉(xiāng)發(fā)展一體化”是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。十九大報告的表述將“城鄉(xiāng)一體化”改為了“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”，這說明中央對當(dāng)前討論激烈的城鄉(xiāng)二元體制改革仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。在社會所關(guān)注的土地制度改革上，十九大報告只用了寬泛的兩句——“深化農(nóng)村土地制度改革”和“深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革”，而十八大報告則明確指出要“依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)”和“改革征地制度”。再結(jié)合當(dāng)前《土地管理法修正案（征求意見稿）》的內(nèi)容分析，在城鄉(xiāng)二元體制不變、集體土地產(chǎn)權(quán)界定不清的環(huán)境下，筆者預(yù)計集體建設(shè)用地入市的整體步伐會放緩，其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市仍將是下一階段土地制度改革經(jīng)驗摸索的重點領(lǐng)域，而宅基地入市的制度改革在短期內(nèi)很難有大的突破。

房地產(chǎn)回歸居住屬性、租賃市場大有可為

報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！笔糯髨蟾嫜永m(xù)了2016年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場所作出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。據(jù)報道，這一表述獲得了全場兩次熱烈的掌聲。這充分說明了中央對房地產(chǎn)的新定位是民心所向。不同的是，這次報告沒有沿用今年兩次中央政治局會議中“房地產(chǎn)長效機制”的表述，而用的是“住房制度”。這是因為房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建是一個系統(tǒng)工程，不僅有住房制度，還包含土地制度、財稅制度、戶籍機制等。報告在“住房制度”前加了三個限定詞：一是“多主體供給”。這意味著共有產(chǎn)權(quán)住房將成為未來住房保障的重點領(lǐng)域，因為原來的住房供給主要是依靠市場配置，部分由政府保障。二是“多渠道保障”。這是要求政府在保障城市居民的住房權(quán)利上要擔(dān)負(fù)更多的責(zé)任。三是“租售并舉”。由于我國住房租賃市場發(fā)展的先天滯后，“租售并舉”的實際含義是在穩(wěn)定當(dāng)前商品房銷售市場的情況下，花更大的力氣發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)住房消費需求轉(zhuǎn)為租賃需求，平衡住房市場結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。最后一句“讓全體人民住有所居”不僅是政府社會保障的目標(biāo)，更是一個政治承諾。這表明黨中央更強調(diào)住房“生活必需品”的性質(zhì)而非商品性質(zhì)，并將住房視為人民“生存權(quán)”的重要內(nèi)容?？梢灶A(yù)期，今年以來全國和地方實施的調(diào)控政策在未來相當(dāng)長的時間段內(nèi)都不會放松，房價也會有一個理性回調(diào)的過程。而住房租賃市場將成為房地產(chǎn)市場下一個階段各方主體角力的主戰(zhàn)場。endprint