市場法在房地產(chǎn)價值評估中的應用研究

張芷萌+楊景海

摘 要：房地產(chǎn)是當代社會的重要財產(chǎn)，其以增值快，收益高的性質(zhì)吸引了大量投資，對房地產(chǎn)進行評估是市場和投資者的需求。主要探索市場法在房地產(chǎn)評估過程存在的問題，并在原有市場法計算的基礎上結(jié)合建筑成本進行完善和優(yōu)化，嘗試為市場法在房地產(chǎn)評估的新形勢下的應用提供一種可行思路。

關鍵詞：房地產(chǎn)；市場法；贈送面積；建筑成本

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.068

1 房地產(chǎn)評估概況

1.1 房地產(chǎn)評估概念

所謂房地產(chǎn)，指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)，是不動產(chǎn)的俗稱。房地產(chǎn)評估指房地產(chǎn)評估師在特定目的前提下，按照嚴謹?shù)某绦颍裱J的原則，依據(jù)有關政策，法規(guī)和標準，在合理的假設下，采用科學的評估方法，對特定的房地產(chǎn)在特定的時間下的特定價值，進行分析，測算，判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。

1.2 房地產(chǎn)評估體系

房地產(chǎn)評估主要存在兩大體系：一類是以美國為代表的國家，主要采用成本法，市場法，收益法這三大傳統(tǒng)評估方法。此類國家的評估師在對房地產(chǎn)進行評估時，更加注重運用在數(shù)學計量等技術上建立起來的定量數(shù)學模型，從投入產(chǎn)出的角度來推算房地產(chǎn)的評估值，他們認為此類評估結(jié)果更為公平合理，易于被接受。另一類國家是以英國為代表，主要采用五種評估方法，增加了利潤法和剩余法，此類國家的評估師通常根據(jù)交易市場信息，結(jié)合自身經(jīng)驗推算房地產(chǎn)價格。我國房地產(chǎn)評估方法主要受到英國評估體系的影響，更多地依賴于評估師收集到的信息和個體經(jīng)驗，大體上不借助數(shù)學模型。

1.3 我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

我國的資產(chǎn)評估興起于改革開放之后，社會主義市場經(jīng)濟建設過程中。1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準組建了資產(chǎn)評估中心，負責全國國有資產(chǎn)評估工作。我國資產(chǎn)評估協(xié)會于1993年正式成立，標志著我國評估行業(yè)從政府管理逐步向行業(yè)自律過渡。同年，我國誕生了首批房地產(chǎn)評估師。1994年，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，明確賦予了房地產(chǎn)評估法的法律地位，標志著房地產(chǎn)評估正式成為國家法定制度。1998年，原國資管理局撤銷，中國資產(chǎn)評估協(xié)會和評估工作同時交由財政部管理。1999年至2000年，評估機構(gòu)脫鉤改制工作基本完成，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)進入飛速發(fā)展階段，目前已基本形成公平競爭，開放有序，監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，在解決房地產(chǎn)市場失靈，保障交易公平和維護交易者合法權(quán)益等方面發(fā)揮著重要作用。

2 市場法概述

2.1 市場法的概念

是由專業(yè)評估師，通過選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合相關條件，與估價對象類似的房地產(chǎn)，將其與估價對象進行比較，之后對其成交價格進行合理調(diào)整，求取估價對象參考價值的方法。

2.2 市場法的適用對象

適用對象主要為住宅，例如普通住宅，高級公寓，別墅等，特別是數(shù)量眾多，存量成套的住宅最宜用市場法估價。其次是商鋪，寫字樓，廠房以及房地產(chǎn)開發(fā)用地。

2.3 市場法的主要步驟

（1）搜集交易實例。

即搜集大量的發(fā)生過交易的房地產(chǎn)及其成交價格，成交日期等信息。

（2）選取可比實例。

即從搜集的大量交易實例中選取三個以上的符合一定條件的交易實例。

（3）處理可比實例成交價格。

需要消除三個方面的不同所造成的可比實例成交價格和估價對象價值的差異：特殊交易情況和正常交易情況不同，成交日期和估價時點不同（實質(zhì)上是這兩個時間房地產(chǎn)市場狀況不同），可比實例狀況和估價對象狀況不同，分別稱為交易情況修正，市場狀況修正，房地產(chǎn)狀況修正。

（4）求取比準價格。

通常是用簡單算術平均數(shù)對多個可比實例的比準價值進行均值計算，得出比準價格。

3 傳統(tǒng)市場法存在的不足

3.1 不符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

根據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年之后，超過90%的房地產(chǎn)開發(fā)商會在樓盤中以贈送面積的形式來促進銷售。贈送面積的實質(zhì)是開發(fā)商通過打擦邊球與二次施工這兩種方法，達到讓實際開發(fā)面積超額卻不必補繳土地出讓金，通過少量成本的增加來獲得更大收益的目的。由于存在贈送面積的商品房與傳統(tǒng)商品房的差異，評估帶有贈送面積的商品房，不可單純地將贈送面積一并合計入建筑面積內(nèi)進行計算，于是在對此類房地產(chǎn)進行評估時便遇到了難題。但觀察比較贈送面積的性質(zhì)后，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商在取得贈送面積部分時，不同于取得建筑面積部分，他們極少或是根本沒有支付土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)商為贈送面積付出的僅僅是對應的建筑成本，因此贈送面積部分在計算時可以僅視作建筑成本。

3.2 難以有效地收集交易實例

對于傳統(tǒng)的，用于自身居住或以投資為目的進行出售盈利的商品房，評估師多是采用單一的市場比較法，評估的前期工作要選擇不少于三個相似情況的參照物，評估師大多會選擇同一小區(qū)或社區(qū)內(nèi)，戶型相同，位置相近的已成交實例。然而目前的情況是，在同一樓盤內(nèi)，盡管將近半數(shù)的戶型會有贈送面積，但是戶型相同，贈送面積形式也相同，整體完全一致的參照物少之又少，并且隨著樓盤復合化，一個樓盤里會同時出現(xiàn)花園洋房，小高層，高層，小別墅等房型，每種房型的數(shù)目都較少，贈送面積的方式多種多樣，參照物難以收集的趨勢會愈發(fā)明顯。同時，近兩年全球宏觀經(jīng)濟走勢下滑，房產(chǎn)成交數(shù)量減少，而搜集的參照物必須是已成交實例，若采用置業(yè)顧問所報的未成交房產(chǎn)的價格，與實際成交價格往往有較大出入，對后期評估計算會造成較大影響，因此需在原有市場法的基礎上進行合理改進，規(guī)避原有搜集參照物方式帶來的不便及影響。

3.3 法律法規(guī)發(fā)生變化

在2014年新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》發(fā)布并且實施之前，多數(shù)方式的贈送面積的確確是“贈送”的，一方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)商口中所謂的不計入購房房款上，另一方面則體現(xiàn)在房產(chǎn)證上的建筑面積不包括贈送面積。舊版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》對各類贈送面積形式?jīng)]做過多的限定，因此2014年之前，在房產(chǎn)證上此類贈送面積不計入建筑面積，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲利，針對購房者喜好推出了大量這類形式的商品房，這也導致了大量的房地產(chǎn)商變本加厲地鉆法律法規(guī)的空子，造成大量的樓盤實際開發(fā)面積要遠遠超過支付土地出讓金所取得的土地面積，此外，由于贈送面積不包含于建筑面積，在房產(chǎn)證上也得不到體現(xiàn)，造成了不少的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，給住戶和購房者帶來了麻煩，在對此類房產(chǎn)進行評估時評估師只能根據(jù)情況和自身經(jīng)驗來計算。

3.4 過于注重形式而非實質(zhì)

資產(chǎn)評估作為會計工作的一類分支，其性質(zhì)在一定程度上繼承了會計工作的要求。會計工作中，對會計信息有這一要求：實質(zhì)重于形式。這就要求企業(yè)按照交易或事項的經(jīng)濟實質(zhì)進行會計核算，而不是僅僅以它們的法律形式作為會計核算依據(jù)。原因在于，外在法律形式并不能真實完整地反映交易或事項在實際工作中的實質(zhì)內(nèi)容，因此若是想要通過會計信息來表達出其試圖反映的交易或事項，就必須按照交易或事項的實質(zhì)和經(jīng)濟現(xiàn)實，而不是僅僅以其法律形式進行核算。當前評估師在對房地產(chǎn)評估時的重要依據(jù)是房產(chǎn)證和購房合同上所登記的建筑面積，并不包括贈送面積，造成評估計算過程中的面積小于評估對象的實際可利用面積，使得最終評估結(jié)果不合理。

4 相關對策

4.1 以最新出臺的法律法規(guī)為標準

目前最新的法律法規(guī)是2014年新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的出臺，對此贈送面積的亂象做了詳細具體的規(guī)定，主要限定并劃分了各類贈送面積形式是否要計入建筑面積，計入或不計入建筑面積的詳細條件，以及計入建筑面積的具體比例。改良的市場法主要根據(jù)2014年新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，分別根據(jù)贈送面積的形式和具體規(guī)格，來獲取贈送面積當中需要計入建筑面積和無需計入建筑面積的比例，然后進行下一步計算。盡管該規(guī)范正處于實施的初期，要想發(fā)揮效用，必然經(jīng)歷漫長艱辛的過程，但作為一項法律規(guī)范，其施行具有強制性，無論今后如何發(fā)展，未來的房地產(chǎn)評估師按照新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》來對房地產(chǎn)進行評估是必然趨勢，其為改良市場法提供了法律依據(jù)和保障。

4.2 根據(jù)待估對象的實際可使用面積進行計算

當前市場環(huán)境下，評估師所評估的房產(chǎn)大多都包含贈送面積，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商在取得這部分贈送面積時沒有或是極少支付土地出讓金，并且贈送面積在作為主要法律形式的房產(chǎn)證和購房合同上不會給予記錄和顯示，但在實際上，投資者與購房者在購買該處房產(chǎn)時的重要考慮之一便是是否是有贈送面積，以及贈送面積的形式，此外，盡管贈送面積在房產(chǎn)證和購房合同上沒有給予記錄和出示，但其實質(zhì)是該房產(chǎn)的一部分，同樣能提供使用價值，與該房產(chǎn)的其余部分無異。“天下沒有免費的午餐”，雖說是贈送，但購房者支付的房款中已經(jīng)包括了該部分贈送面積所需支付的費用，贈送面積的實際擁有人和實際使用人都是購房者。不難看出，要想提供具有實際參考價值的評估結(jié)論，評估師不可一味拘泥于法律形式，以房地產(chǎn)的實質(zhì)，即實際可利用面積來進行評估計算。

4.3 拆分評估對象后搜集實例

而按照改良后的市場法的思路，先計算贈送面積的造價成本并扣除贈送面積部分后，尋找剩余的建筑面積相同的戶型的交易實例相對更加方便高效，此時，用市場法搜集的參照物，不必再限于戶型與贈送面積都相同的實例，而是可以選擇贈送面積形式不同，但贈送面積之外的建筑面積相近，戶型整體相同的參照物。

4.4 拆分評估對象后進行計算

把待評估的房產(chǎn)拆分為贈送面積與不帶贈送面積的建筑面積這兩部分，計算思路是：先計算出取得時無需支付土地出讓金部分的贈送面積的價格，扣除后即剩下的建筑面積形狀幾乎相同，在建筑面積基礎上加上需計入其中的贈送面積部分，之后對其運用市場法進行比較計算。具體計算公式及步驟：

（1）贈送面積成本計算部分。

贈送面積部分價格=贈送面積部分×不計入建筑面積部分比例×單位建筑成本

建筑面積單價=（成交價-贈送面積部分價格）÷（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積比例）

（2）建筑面積部分運用市場法計算。

（3）求取評估對象價格。

評估對象市場價格=評估對象市場單價×（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積比例）+贈送面積部分×不計入建筑面積部分比例×單位建筑成本

參考文獻

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