新時(shí)期高校經(jīng)營性用房管理及風(fēng)險(xiǎn)控制

李廣吟

【摘要】本文采用文獻(xiàn)分析法、實(shí)例分析法，詳細(xì)分析了新時(shí)期高校經(jīng)營性用房管理現(xiàn)狀以及存在問題，并根據(jù)現(xiàn)狀和問題提出相應(yīng)的解決措施。詳細(xì)分析了新時(shí)期高校經(jīng)營性用房風(fēng)險(xiǎn)種類、風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，并根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際情況提出一系列控制措施，旨在為新時(shí)期高校經(jīng)營性用房管理及風(fēng)險(xiǎn)控制研究提供有效參考。

【關(guān)鍵詞】用房管理;風(fēng)險(xiǎn)控制;高校資產(chǎn)經(jīng)營

引言

我國高校大多有經(jīng)營性資產(chǎn)，其中經(jīng)營性用房是指產(chǎn)權(quán)屬于學(xué)校，用于對外出租，或者用于對外從事經(jīng)營活動的房屋，這些用房包括臨時(shí)搭建的簡易房、永久性建筑物等。以前高校大多將這些經(jīng)營性房屋托付給學(xué)校后勤管理，但這種管理方式會增加高校后勤開支，且學(xué)校的后勤人員不擅長經(jīng)營，容易虧損，容易出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)。新時(shí)期到來后，高校開始將這些房屋的經(jīng)營管理權(quán)托付給大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理有限責(zé)任公司進(jìn)行專門管理。在這種背景下，本文主要研究新時(shí)期大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)對高校經(jīng)營性用房的管理及風(fēng)險(xiǎn)控制。

一、新時(shí)期高校經(jīng)營性用房管理

（一）新時(shí)期高校經(jīng)營性用房管理現(xiàn)狀

新時(shí)期的到來，給高校經(jīng)營性用房管理的發(fā)展帶來了優(yōu)勢，同時(shí)也帶來了阻礙和困境。優(yōu)勢是新時(shí)期科技得到高速發(fā)展，人們進(jìn)入數(shù)字、信息、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)科技與社會接軌，可節(jié)省勞力，節(jié)約長期管理成本，提高管理質(zhì)量，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。比如：微信支付、支付寶支付出現(xiàn)后，管理企業(yè)與微信、阿里巴巴合作，在手機(jī)或者電腦上動動手指即可收租。引進(jìn)可視化技術(shù)后，管理人員不需親下現(xiàn)場視察，只需在監(jiān)控一}.心進(jìn)行監(jiān)控即可。阻礙和困境是部分大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)只重視宏觀管理，忽視精細(xì)化管理。大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)過分注重經(jīng)濟(jì)效益，忽視高校學(xué)生本體，致使高校與企業(yè)矛盾升級。有些企業(yè)為了滿足學(xué)校要求，只在宏觀上稍做調(diào)整，不關(guān)注細(xì)節(jié)管理。其主要原因是管理企業(yè)過于重視經(jīng)營戶與企業(yè)的關(guān)系，忽略經(jīng)營戶與大學(xué)生即消費(fèi)者、學(xué)校的關(guān)系，導(dǎo)致近幾年來高校大學(xué)生因產(chǎn)品質(zhì)量問題投訴事件屢屢發(fā)生。另一現(xiàn)狀是部分高校實(shí)行傳統(tǒng)管理模式，受人情阻礙大，降低管理質(zhì)量。大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)過分重視經(jīng)濟(jì)效益，忽視經(jīng)營戶管理，導(dǎo)致高校經(jīng)營性用房營業(yè)戶整體服務(wù)水平低下。比如：很多管理企業(yè)為賺取高額利潤故意抬高房租，經(jīng)營戶為更多的攫取利潤，降低服務(wù)檔次、以次充好，不注重員T整體素質(zhì)培養(yǎng)等，給高校管理帶來渚多隱藏風(fēng)險(xiǎn)，某種程度上也損害了高校聲譽(yù)，進(jìn)而激化高校、大學(xué)生與大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)之間的矛盾，增加高校經(jīng)營性用房管理難度。

（二）存在問題

新時(shí)期我國高校經(jīng)營性管理企業(yè)存在的問題主要有四個(gè)：一是合同管理松懈;二是日常管理不精細(xì)到位;三是受人情關(guān)系限制;四是租賃管理規(guī)章制度不完善。新時(shí)期國家更加注重高校教育，我國大多高校一直在擴(kuò)建，致使經(jīng)營性用房數(shù)量增多，房屋占地面積廣闊。暫且不論不同校區(qū)的經(jīng)營性用房，只看同一校區(qū)商鋪林立便可知其現(xiàn)狀。高校經(jīng)營件用房業(yè)務(wù)得到明顯擴(kuò)展，但是租賃合同管理模式大多沿用傳統(tǒng)“即交即租”的模式，這種管理模式不能統(tǒng)一合同簽訂時(shí)間，如果企業(yè)相關(guān)管理人員不能及時(shí)整理、分類匯總，很容易出現(xiàn)合同到期卻沒有及時(shí)續(xù)簽，租金延遲收繳，合同到期未能及時(shí)收取等現(xiàn)象。日常管理不精細(xì)到位主要原因是部分大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理有限責(zé)任公司領(lǐng)導(dǎo)不重視管理，認(rèn)為只要定期收齊房租不出安全事故便可，這種心態(tài)勢必會影響管理質(zhì)量。管理層領(lǐng)導(dǎo)不重視，下面的管理人員越發(fā)忽視。新時(shí)期到來了，收租不用到現(xiàn)場收，只需動動手指打個(gè)電話便可，相關(guān)管理工作人員幾乎不去現(xiàn)場巡查、登記，導(dǎo)致高校經(jīng)營性用房數(shù)據(jù)不能及時(shí)更新、完善，影響管理質(zhì)量。學(xué)校是人口高度集中的地方，人員流動量非常大，新時(shí)期下大學(xué)生生活水平得到改善，消費(fèi)逐年增高，導(dǎo)致高校商鋪、超市、餐廳、書吧等經(jīng)營性企業(yè)利潤可觀并逐年暴增。在利益驅(qū)動下，一旦學(xué)校經(jīng)營性用房空出，各種人際關(guān)系紛至沓來，礙于人情關(guān)系，企業(yè)很難管理。尤其是學(xué)校后勤負(fù)責(zé)管理高校經(jīng)營性房屋模式，受人情限制更大。新時(shí)期下，我國很多大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)出現(xiàn)歷史比較短，管理經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致相關(guān)租賃管理規(guī)章制度不完善，影響高校經(jīng)營性用房管理質(zhì)量。

（三）解決措施

針對以上管理現(xiàn)狀及存在問題，本文給出的相關(guān)解決措施是加強(qiáng)合同管理力度，引進(jìn)社會上先進(jìn)的精細(xì)化管理模式，將高校經(jīng)營性用房管理透明化，杜絕人情關(guān)系、走后門，完善經(jīng)營性用房租賃管理規(guī)章制度，統(tǒng)一規(guī)劃高校經(jīng)營性用房建設(shè)，集中布局，兼顧經(jīng)濟(jì)與社會雙重利益，以高校和大學(xué)生利益為出發(fā)點(diǎn)，對高校經(jīng)營性用房管理進(jìn)行改革，兼顧高校與大學(xué)生的利益。下設(shè)統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)，對高校經(jīng)營性用房進(jìn)行統(tǒng)一管理，明確權(quán)責(zé)，統(tǒng)一政令。與高校加強(qiáng)合作，通過高校對經(jīng)營管理進(jìn)行宣傳教育，將合同條文約束透明化，鼓勵(lì)高校師生參與到企業(yè)精細(xì)化管理中來，彌補(bǔ)高校經(jīng)營性用房日常管理不到位、不精細(xì)的缺陷。

大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)應(yīng)兼顧高校經(jīng)營項(xiàng)目檔次，積極引進(jìn)高質(zhì)量、高檔次經(jīng)營項(xiàng)目，提高高校整體經(jīng)營水平，進(jìn)而降低高校經(jīng)營性用房管理難度，提高其管理質(zhì)量。加強(qiáng)與高校合作的同時(shí)，應(yīng)杜絕各種人情關(guān)系，避免因人情關(guān)系造成的管理風(fēng)險(xiǎn)和管理問題，建立健全人情關(guān)系處罰制度，建立健全高校全體師生監(jiān)督制度，解決高校經(jīng)營性用房管理出現(xiàn)的問題。此外，管理企業(yè)還應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的管理技術(shù)，引進(jìn)社會上先進(jìn)的管理設(shè)備，比如：引進(jìn)可視化管理技術(shù)，將可視化功能與管理人員智能手機(jī)終端、電腦終端相連接，方便管理人員實(shí)時(shí)臨控。

二、新時(shí)期高校經(jīng)營性用房風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)

風(fēng)險(xiǎn)管理的主體不同其風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)也不盡相同，高校經(jīng)營性用房風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是高校經(jīng)營性用房資產(chǎn)的增值和保值。在增值和保值期問，會存在各種風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)控制的第一步，如果不能識別風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)控制無從談起。因此高校經(jīng)營性用房管理人員只有正確認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)識別，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行高校經(jīng)營性用房管理，才能構(gòu)建出全面、正確、合適的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。我國高校經(jīng)營性用房風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是管理機(jī)制存在的風(fēng)險(xiǎn);二是運(yùn)行機(jī)制存在的風(fēng)險(xiǎn);三是履行方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.管理風(fēng)險(xiǎn)

新時(shí)期到來后，國家開始重視高校經(jīng)營性用房管理，教育部對諸多高校進(jìn)行專項(xiàng)檢查。據(jù)2015年教育部檢查結(jié)果顯示，我國高校經(jīng)營性用房管理機(jī)制存在很多缺陷，其主要便在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，相關(guān)管理企業(yè)改制遲緩和沒有完善的退出機(jī)制上。受歷史影響，有些高校有學(xué)校、后勤、附屬校區(qū)、二級法人等共同投資，這導(dǎo)致高校經(jīng)營性用房投資方混亂，高校經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)不清晰，給高校經(jīng)營性用房管理帶來困難，增加用房管理風(fēng)險(xiǎn)。

新時(shí)期到來后，國家對高校進(jìn)行了經(jīng)營性用房改制，改制的目的是引進(jìn)先進(jìn)管理制度，完善高校經(jīng)營性用房法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)避相關(guān)管理風(fēng)險(xiǎn)，為高校經(jīng)營性用房構(gòu)建一面防火墻。但是很多高校未改制或者改制不徹底，導(dǎo)致防火墻無法建立，不能如愿規(guī)避經(jīng)營管理帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。很多高校仍沿用傳統(tǒng)管理模式，沒有退出經(jīng)濟(jì)管理市場，導(dǎo)致高校經(jīng)營性用房保值、增值任務(wù)難以完成。此外，很多經(jīng)營戶滋生在高校土壤上，容易受利益驅(qū)使違規(guī)占用高校用房資源，這是國有用房資源的流失，也是高校經(jīng)營性用房管理存在的一種管理風(fēng)險(xiǎn)。

2.運(yùn)行機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)

運(yùn)行機(jī)制存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是法人治理結(jié)構(gòu)不完善致使管理不能完全行使職能;二是決策機(jī)制不完善影響高校經(jīng)營性用房管理人員的管理質(zhì)量。前者主要原因是高校經(jīng)營企業(yè)沒有進(jìn)行改制或者改制不徹底，導(dǎo)致無法建立、健全“三會”制度，給高校經(jīng)營性用房管理增加難度，降低其管理質(zhì)量。后者主要表現(xiàn)在三會形同虛設(shè)，很多決策是由最高管理層決策者一人決定，或者南高校獨(dú)斷。這種模式嚴(yán)重阻礙高校經(jīng)營性用房管理，使其存在各種各樣的管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.履行風(fēng)險(xiǎn)

履行方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是道德風(fēng)險(xiǎn);二是履行職責(zé)風(fēng)險(xiǎn);三是業(yè)務(wù)支出風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)是指少數(shù)大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理人員自身職業(yè)素質(zhì)低下，傳統(tǒng)管理模式使管理信息不對稱，少數(shù)管理人員借機(jī)作出損害高校經(jīng)營性用房增值、保值的行為。履職風(fēng)險(xiǎn)是管理企業(yè)未將管理質(zhì)量與員工薪酬掛鉤，打擊管理人員的管理積極性，無法有效、及時(shí)規(guī)避管理過程中，存在的管理風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)支出風(fēng)險(xiǎn)是指相關(guān)管理人員利用職務(wù)之便，用公款吃喝或者用于個(gè)人消費(fèi)，或者拿人情送好處，致使管理存在各種風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.加強(qiáng)管理力度

針對管理風(fēng)險(xiǎn)要明確高校經(jīng)營性用房產(chǎn)權(quán)，建立健全退出機(jī)制，引進(jìn)新時(shí)期先進(jìn)的管理模式，統(tǒng)一高校經(jīng)營性用房管理。歷史造就的產(chǎn)權(quán)不清晰，管理人員沒有權(quán)利改制，但是管理人員可以加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理，整理好高校經(jīng)營性用房的產(chǎn)權(quán)，并做好相關(guān)登記匯總T作。建立健全退出機(jī)制需要管理企業(yè)與高校加深交流，建議高校及時(shí)進(jìn)行改制，及時(shí)退出經(jīng)營管理市場由管理企業(yè)全權(quán)管理。引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，比如精細(xì)化、透明化管理等。

2.完善運(yùn)行機(jī)制

針對運(yùn)行機(jī)制存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)完善高校經(jīng)營性房屋法人治理結(jié)構(gòu)體系，完善決策機(jī)制。具體辦法是對高校經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行改制，建立健全“三會”機(jī)制，加強(qiáng)經(jīng)營監(jiān)督管理力度。根據(jù)高校實(shí)際情況完善決策機(jī)制，規(guī)避因獨(dú)斷專行帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)。充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，促進(jìn)高校構(gòu)建全面、科學(xué)、正確的經(jīng)營性用房管理清理規(guī)范，幫助高校及時(shí)退出經(jīng)濟(jì)市場，規(guī)范高校經(jīng)營性用房管理改制行為。

3.加強(qiáng)監(jiān)督力度，健全激勵(lì)機(jī)制

進(jìn)入新時(shí)期后，我國高校經(jīng)營性用房數(shù)量激增，占地廣闊，但是管理企業(yè)由于成立時(shí)間比較短，管理經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致高校經(jīng)營性用房監(jiān)督力度不完善，缺乏激勵(lì)機(jī)制。針對這種情況應(yīng)健全完善的監(jiān)督體系，加強(qiáng)與高校合作，讓高校全體師生參與進(jìn)來對經(jīng)營性用房進(jìn)行管理。健全激勵(lì)機(jī)制，將管理質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量與管理人員的薪酬掛鉤，建立健全薪資評估考核機(jī)制，充分運(yùn)用考核評估結(jié)果，激勵(lì)管理人員的管理興趣和責(zé)任心。

結(jié)束語

新時(shí)期，我國高校開始逐漸退出經(jīng)營市場，國家也對其進(jìn)行一系列改制幫助高校退出經(jīng)營市場。大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營投資管理企業(yè)在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生，但是由于成立時(shí)間比較短，在管理方面存在各種問題和各種風(fēng)險(xiǎn)。高校管理存在的問題有四個(gè)，分別是合同管理松懈、日常管理不精細(xì)到位、受人情關(guān)系限制、租賃管理規(guī)章制度不完善，為解決這些問題應(yīng)加強(qiáng)合同管理，引進(jìn)精細(xì)化管理模式，完善相應(yīng)制度。高校管理風(fēng)險(xiǎn)主要有管理風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)行機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)和履職風(fēng)險(xiǎn)，為規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)管理力度、監(jiān)督力度，引進(jìn)先進(jìn)管理設(shè)備，提高管理人員職業(yè)素養(yǎng)等。

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