住房對城市化質(zhì)量的影響：量化分析與政策建議

周虹伊

【摘 要】本文借助住宅商品房銷售額與銷售面積之比表示本文住房價格，根據(jù)城市化質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)及內(nèi)涵，選取城市化率、二三產(chǎn)業(yè)占比等代表數(shù)據(jù)以表示城市化質(zhì)量，并基于以上指標(biāo)構(gòu)建出中國十余年城市化質(zhì)量復(fù)合指標(biāo)體系，并利用因素分析法，借助SPSS軟件對我國房價與城市化質(zhì)量進(jìn)行定量分析，以驗證其二者存在相互關(guān)系，且研究結(jié)果表明，房價對城市化質(zhì)量有著明顯的影響作用，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的住房價格有利于提高城市化質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】住房；城市化質(zhì)量；房價

一、引言

我國城市化進(jìn)程迅速，大力推動了經(jīng)濟(jì)的全面繁榮與人民生活的改善。城市化是衡量一個國家或地區(qū)現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，是我國工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的關(guān)鍵動力。2018年3月，國家發(fā)改委在發(fā)布的《關(guān)于實施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》中著重強調(diào)了要提高城市發(fā)展質(zhì)量；政府工作報告建議2018年要提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。房價決定了一個國家和地區(qū)住房市場的發(fā)展?jié)摿Γ斫馕覈鞘谢媾R的機遇與挑戰(zhàn)并分析住房市場，具有較強的現(xiàn)實意義。

學(xué)術(shù)界對于城鄉(xiāng)房價與城市化質(zhì)量（新型城鎮(zhèn)化）兩方面有較為深入的研究，并產(chǎn)生了一些研究成果。周文興、林新朗（2012）發(fā)現(xiàn)城市化進(jìn)程與住房市場間有著互動發(fā)展關(guān)系，住房增加推動城市化發(fā)展；李勇剛、余永虎、何賓賓（2013）認(rèn)為城市化率對住房銷售額存在顯著正向影響；周紅（2005）認(rèn)為房地產(chǎn)對城市經(jīng)濟(jì)有顯著推動作用，房地產(chǎn)高速發(fā)展時期也是城市化迅速增長時期；蔣建林（2003）將城市化與房地產(chǎn)比作孿生兄弟，認(rèn)為城市化的實現(xiàn)有賴于房地產(chǎn)的健康發(fā)展；徐波和吳曉燕（2003）認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)推動了城市化建設(shè)的快速發(fā)展：房地產(chǎn)開發(fā)為城市建設(shè)創(chuàng)造了較高的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，并建議以優(yōu)化的房地產(chǎn)開發(fā)提升城市化建設(shè)水平；關(guān)建鋒（2003）提出房地產(chǎn)業(yè)對我國城市化的方方面面（經(jīng)濟(jì)的增長、城市景觀的提升、人居環(huán)境的改善、就業(yè)渠道的擴大）都起到了積極作用。針對我國的城市化質(zhì)量，學(xué)者建立了不同的復(fù)合指標(biāo)體系進(jìn)行分析，葉裕民（2001）通過城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化、人的現(xiàn)代化三方面構(gòu)建出城市化指標(biāo)體系；歐名豪（2004）從空間城市化、經(jīng)濟(jì)城市化、人口城市化、生活方式、生活質(zhì)量五方面再次定義了指標(biāo)體系；徐素等（2011）以區(qū)域為視角在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展、設(shè)施建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌五方面對縣級市城市化進(jìn)行評估；韓增林、劉天寶（2012）從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)建設(shè)、就業(yè)、居民生活、社會發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、用地質(zhì)量、創(chuàng)新質(zhì)量、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)十方面對地級以上城市進(jìn)行比較分析；林琳、李冠杰（2018）依據(jù)內(nèi)涵借助經(jīng)濟(jì)績效、社會發(fā)展、環(huán)境建設(shè)、城市化效率、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌五方面對新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量空間分異特征成因進(jìn)行機制分析。聯(lián)合國人居中心（HABITAT）編制的城市評價體系中便包括了城市發(fā)展指數(shù)（基礎(chǔ)建設(shè)、廢棄物處理、健康、教育等），及城市指標(biāo)準(zhǔn)則（居住、社會發(fā)展、消除貧困、環(huán)境治理等）?？梢钥闯觯w系雖不盡相同，但紛紛涉及到社會協(xié)調(diào)、人與自然、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等重合部分。

綜上所述，在我國已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時期的背景下，本文抓住房價與城市化質(zhì)量二者關(guān)系來研究，緊扣時代主題，具有極強的現(xiàn)實意義和科學(xué)價值，有助于專業(yè)分析及政策機制的推動，本文將在吸收相關(guān)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上進(jìn)行下一步的關(guān)系研究。

二、房價與城市化質(zhì)量的量化指標(biāo)體系構(gòu)建

區(qū)別于城市化水平，城市化質(zhì)量是包括經(jīng)濟(jì)城市化、人口城市化、土地城市化、社會城市化等在內(nèi)的綜合性概念。近年，隨著城市化水平不斷提升，過快的發(fā)展暴露了環(huán)境污染、貧富差距、人地矛盾、交通擁堵等一些問題，人們逐漸探討生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)一體等更為廣泛的方面，城市化質(zhì)量受到了越來越多的重視。本文選取城市化率、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比、建成區(qū)面積等指標(biāo)進(jìn)行城市化質(zhì)量研究，以代表城市化不同層面，試圖較為全面的體現(xiàn)其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

本文運用文獻(xiàn)分析法，在結(jié)合大量文獻(xiàn)基礎(chǔ)上，對房價與城市化質(zhì)量進(jìn)行概念分析，根據(jù)定義確定具代表性的指標(biāo)數(shù)據(jù)及量化指標(biāo)體系的構(gòu)建及分析。本文城市化率、建成區(qū)面積、住宅商品房單位面積價格等指標(biāo)均來源于國家統(tǒng)計局年度數(shù)據(jù)與歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。本文利用SPSS統(tǒng)計軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，采用皮爾森相關(guān)系數(shù)進(jìn)行相關(guān)性研究，對房價與我國城市化質(zhì)量指標(biāo)進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究，以驗證我國房價與城市化質(zhì)量間的相關(guān)關(guān)系，在通過相關(guān)性檢驗的基礎(chǔ)上，構(gòu)建相關(guān)性較強的回歸模型，利用回歸模型反應(yīng)城鄉(xiāng)房價對城市化質(zhì)量的響應(yīng)，建立二者相互關(guān)系，進(jìn)而評價或預(yù)測趨勢。

本文遵循系統(tǒng)性、可比、可操作、可量化原則、典型性原則等原則。結(jié)合中國房價與城市化質(zhì)量實際情況，建立了2002年至2016年的房價與城市化質(zhì)量指標(biāo)體系，其中城市化質(zhì)量包括城市化率、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重、建成區(qū)面積，房價為住宅商品房銷售額與銷售面積之比。

三、房價與城市化質(zhì)量的量化分析

進(jìn)行回歸分析后可得出：住宅商品單位面積價格與城市化率的關(guān)系：Y=3.266X+0.308，相關(guān)系數(shù)R=0.990，二者存在高度線性相關(guān)，P=0.000通過顯著性檢驗，方程擬合度很高；住宅商品房單位面積價格與第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的模型關(guān)系：Y=-2.963X+0.574，相關(guān)系數(shù)R=-0.539，二者存在負(fù)線性相關(guān)，P=0.013通過置信區(qū)間為95%的顯著性檢驗；住宅商品房單位面積價格與建成區(qū)面積比重的模型關(guān)系：Y=4.834X+0.171，相關(guān)系數(shù)R=0.991，二者存在高度線性相關(guān)，，P=0.000通過顯著性檢驗；住宅商品房單位面積價格與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的模型關(guān)系：Y=4.327X+0.252，相關(guān)系數(shù)R=0.624，二者存在正線性相關(guān)，關(guān)系較不明顯，P=0.004通過顯著性檢驗；住宅商品房單位面積價格在正常范圍內(nèi)上升時，城市化水平是有所提升的，房價上升的主要原因是由于地價上升及住房整體質(zhì)量的提升，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，居住環(huán)境得到了大幅度改善，房價基于此有所上升，城市化質(zhì)量也隨之得到提升。住宅商品房單位面積價格上漲，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重有所下降，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重得到上升，二三產(chǎn)業(yè)相互補充。

四、結(jié)論與政策建議

綜合圖表數(shù)據(jù)及統(tǒng)計信息可得出：住宅商品房單位面積價格與城市化率存在一定相關(guān)聯(lián)，房價理論上在合理范圍內(nèi)的提升往往意味著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)起到積極的作用；但是結(jié)合實際我們會發(fā)現(xiàn)，房價已虛高至城市發(fā)展水平，成為了一種投資性商品。起初，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房價上漲助推了房產(chǎn)業(yè)的繁榮，并使得建成區(qū)面積顯著增加；人民生活水平改善，住房也有了更高的要求，例如住房區(qū)域的綠化環(huán)境、安全程度、文化氛圍方面都會影響住房價格，但隨著價格水漲船高，一方面對住房質(zhì)量的需求推動了以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面隨著城市化的提高，經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)型，

推動我國城市化質(zhì)量提高，保證社會經(jīng)濟(jì)又好又快健康發(fā)展，需要重視房價的作用，合理的房價順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其推動實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化率的提升，眼下居者有其屋成為主要問題，那么就要發(fā)揮宏觀調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)結(jié)合的優(yōu)勢，提供足夠且多樣的住宅房屋供居民選擇，穩(wěn)定房價以保證不同薪資的居民可以購買自己的住房。

首先要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)投資開發(fā)方式。房地產(chǎn)市場的定位已經(jīng)從投資炒作為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型為以消費為主導(dǎo)，住房市場回歸居住功能，為了更好的提升城市化質(zhì)量，應(yīng)重視房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效率而非之前單一的數(shù)量和速度。如何由粗放式的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變至集約化發(fā)展，首先，尊重市場主體地位；然后，節(jié)約土地及社會資本，推動老舊、閑置住房再次進(jìn)入市場投入使用，維護(hù)產(chǎn)業(yè)及城市資源的更新發(fā)展，激活住房市場的活力；其次，讓住房回歸居住功能，就要重視居民的居住體驗，應(yīng)提升住房區(qū)域的整體水平，如通過增加公園以美化周邊環(huán)境，增加劇院以豐富周邊文化氛圍，完善交通及其他基礎(chǔ)設(shè)施以便利居民生活等，更加以人為本；促進(jìn)住房業(yè)同相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈的多樣化發(fā)展，借助新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)住房業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)、物流配送、健康產(chǎn)業(yè)的有機融合，相互推動，找到住房業(yè)新的增長點，借此將原先的擴大投資規(guī)模，“圈地即利”的盈利模式轉(zhuǎn)而重視技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上。

其次要建立差異性住房類型。自1999年出臺的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》開始實行廉租房、2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》開始實行經(jīng)濟(jì)適用房、2010年頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》開始實行公共租賃房的房價，我國已經(jīng)推行為中低收入居民提供經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入居民提供廉租住房，高收入居民自購買商品房的差異性住房體系，對解決和改善中低收入家庭的住房問題起到了一定的作用，但問題仍舊突出，高昂的房價仍無法與中低收入者收入完全適應(yīng)。低收入群體住房需求十分緊迫且呈現(xiàn)多樣化，應(yīng)增加保障性住房和福利性住房的投入，新加坡式的住房體制依靠八成政府保障，兩成市場解決，保障歸保障，市場歸市場的雙管齊下模式維持著健康而穩(wěn)定的居民住房體系。目前新加坡住房和發(fā)展局共管理著約100萬套公寓房，提供著大量公共補貼（2017年達(dá)11.9億新元<57.2億人民幣>），80%的新加坡人住在政府建設(shè)的公寓房中。并且新加坡住房項目得到了精心設(shè)計，這些住房中包括面向不同收入組別人群的住房，每個項目均便于居民使用優(yōu)質(zhì)公共交通和教育設(shè)施，顯示了城市極強的包容性、更新力和可持續(xù)性。哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃德·格萊澤曾說，經(jīng)濟(jì)學(xué)提供的是具體策略而不是戰(zhàn)略，這意味著政府必須就向諸如公共住房領(lǐng)域提供多大支持作出決定。

除此，不同梯度住房的份額也應(yīng)當(dāng)各有差異，就現(xiàn)今而言，中低端的普通商品房及保障房存在相當(dāng)大的缺口，在配置份額時應(yīng)有所偏重，且完善購房住房的貸款及公積金制度，與金融、保險等行業(yè)部門一同促進(jìn)住房市場良性發(fā)展。

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