房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制研究

唐祺

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著我國住房制度改革的推進(jìn)而日益凸顯，其飛速發(fā)展的背后亦累積了大量的問題和弊端。我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控始于1998年，目的在于避免房地產(chǎn)市場的非理性波動，促使其健康發(fā)展。沿襲至今，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果差強(qiáng)人意。房價單邊過快上漲、供需結(jié)構(gòu)局部失衡等問題依然存在，這些突出的矛盾阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，亦為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級帶來了巨大障礙。探析我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策低效的真正原因，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，才是目前有效解決房地產(chǎn)市場眾多問題的根本途徑。

【關(guān)鍵詞】長效機(jī)制；房地產(chǎn)調(diào)控；房產(chǎn)稅

[Abstract] Analysis our country real estate macroeconomic regulation and control policy， the real reason for inefficient establish long-term effective mechanism of real estate regulation and control， is the effective way to solve all the problems of the real estate market.

[Key words] a long-term mechanism； Real estate control； property tax

去年以來，我國一二線城市房價持續(xù)爆發(fā)式上漲，與房地產(chǎn)市場有關(guān)的諸多指標(biāo)創(chuàng)出歷史新高。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展正逐漸被高房價所透支。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展累積的矛盾和問題日益復(fù)雜化，主要表現(xiàn)為兩高并存，剩缺并存。結(jié)構(gòu)性問題突出，房地產(chǎn)調(diào)控難度增大。對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，沉溺于依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長，沒有對房地產(chǎn)過度投資和投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)格約束。導(dǎo)致的結(jié)果就是任由房地產(chǎn)業(yè)綁架中國經(jīng)濟(jì)未來的不可承受之重。要突破這樣的困境，就必須凝聚共識，為中國經(jīng)濟(jì)松綁。建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，逐步推動中國經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化。

1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題

第一、擠占非金融企業(yè)信貸資源，扭曲經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)。2016年我國GDP增速為6.7%，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到8.0%。持續(xù)“高燒”的房地產(chǎn)市場占用大量信貸資源，擠占效應(yīng)明顯。中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，2016年全年新增人民幣貸款12.65萬億元，同比增加9257億元，再創(chuàng)歷史新高。其中居民部門貸款同比增加了5.68萬億元，較2015年增長了2.63萬億元；而非金融企業(yè)的新增貸款規(guī)模則同比減少了1.28萬億元。

第二、抬升企業(yè)生產(chǎn)成本，惡化經(jīng)營環(huán)境。房價過快的漲速和過高的漲幅，直接或間接的抬升了企業(yè)生產(chǎn)成本。2016年全國商品房均價為7600元/平方米，我國房價近十年的漲幅遠(yuǎn)大于同期發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家?，F(xiàn)如今我國無論土地價格還是物業(yè)租金都高于印度、印尼、越南等發(fā)展中國家，尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)大趨勢向下的背景下，居民收入增長乏力，有效需求不足，生產(chǎn)成本和銷售收入背離將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)一步惡化。

第三、吹大資產(chǎn)泡沫，集聚回調(diào)風(fēng)險。與紐約、東京等發(fā)達(dá)國家的大城市相比，我國部分城市的房價已經(jīng)不逞多讓，房價短期回調(diào)壓力趨增。根據(jù)同期統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，2016年12月，中國房價收入比約為25，而美國才3.28，日本也只有12.67。我國的該指標(biāo)超出世界銀行的合理標(biāo)準(zhǔn)4倍—6倍。Numbeo最新的統(tǒng)計結(jié)果顯示，全世界十大房價收入比最高的城市里面，北上廣深皆上榜。值得一提的是，深圳的房價收入比更是高居榜首，世界第一。同期，我國住房抵押貸款收入比超過200%，而美國僅為23.69%，日本也才72.89%。這些都說明我國居民住房貸款負(fù)擔(dān)加重明顯，而且絕對值也偏高。相關(guān)貸款一旦出現(xiàn)違約，流動性風(fēng)險很大。

2 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策弱效的原因

第一、中央與地方兩級政府的利益不一致

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，各級政府的目標(biāo)和利益并不相同。其中中央政府類似于委托人，而地方政府類似于代理人。由于無法形成趨同的利益目標(biāo)，地方政府多數(shù)情況下會首先追求自身利益的最大化，這樣就會往往導(dǎo)致對中央政府調(diào)控目標(biāo)的背離行為。首先，中央政府一般致力于避免房價劇烈波動。而地方政府卻希望房價不斷上漲。因為在房價上漲的刺激下，地價才能持續(xù)的跟風(fēng)上漲，地方政府的土地財政才能得到保障。其次，作為中央政府每一輪房地產(chǎn)調(diào)控重要組成部分的保障房建設(shè)，在地方上并沒有得到有效的執(zhí)行。因為建設(shè)保障性住房、增加保障性住房的供給對地方商品房市場有較大的影響，進(jìn)而影響地方政府土地財政。所以對此地方政府往往消極應(yīng)對。第三，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性不斷增強(qiáng)，對社會和市場的各種資金容易產(chǎn)生虹吸效應(yīng)。這在經(jīng)濟(jì)底子薄、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)差和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的部分地區(qū)表現(xiàn)的尤為明顯，不利于地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。中央政府的調(diào)控大多是立足于避免由于房地產(chǎn)市場的非理性過熱，導(dǎo)致對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生明顯的外部性，從而維護(hù)市場的穩(wěn)定。而地方政府的目標(biāo)則是以房地產(chǎn)投資來拉動地方GDP的增長和增加地方財政收入，因為相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)短期效果最為明顯。當(dāng)然這個困境也和我國現(xiàn)行的稅收制度有關(guān)，我國自1994年分稅制改革以來，相對零散和不以征收的稅種基本劃歸了地方，這要就造成了土地出讓收入和與房地產(chǎn)相關(guān)的許多稅種成為了地方財政收入的主要來源，同時地方政府發(fā)債和向金融機(jī)構(gòu)融資一般都以土地作為抵押，這就把房地產(chǎn)行業(yè)的興衰和地方的發(fā)展完全捆綁在一起了。而且，目前中央政府在考核地方政府的績效時，還是主要衡量地方財政收入和GDP，因此，在缺乏相應(yīng)激勵措施和補(bǔ)貼機(jī)制的情況下，凡是會影響地方財政收入的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必然帶來的是地方政府消極執(zhí)行的局面，使得調(diào)控政策弱效既而偏離目標(biāo)。

第二，政府行政對于房地產(chǎn)市場干預(yù)過度endprint

經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段和行政調(diào)控手段都可以用于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。但回顧我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷程，以金融、稅收、貨幣等為代表的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段的運用明顯少于行政調(diào)控手段的運用。調(diào)控政策大多以通知、意見、辦法和規(guī)定等形式下發(fā)，如“國六條”、“國八條”、“限購令”、“限價令”和“限售令”等，而且政策多由行政命令的形式頒布，法律基礎(chǔ)較弱，使得政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的約束力度大大減小。

在法律基礎(chǔ)缺位、經(jīng)濟(jì)手段缺乏配合的情況下，只依靠行政手段頻繁干預(yù)房地產(chǎn)市場，其調(diào)控方式是非理性的。長期來看，這不僅會造成房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果逐漸減弱，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也是弊大于利。

第三、政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的干預(yù)缺乏穩(wěn)定機(jī)制

回顧我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的歷程，不難發(fā)現(xiàn)政府出臺的調(diào)控政策數(shù)目之多，調(diào)控的頻率之高。而在調(diào)控的進(jìn)程中，由于缺乏統(tǒng)一的管理，調(diào)控政策的難以最大限度發(fā)揮效果。而且對于行政調(diào)控手段來說，其時限性非常明顯，調(diào)控政策的穩(wěn)定性難以長期保證；部分政策的制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，隨意性較強(qiáng)，且執(zhí)行力度不夠，沒有監(jiān)督體制。

在房地產(chǎn)調(diào)控中，政府行政干預(yù)的頻繁出現(xiàn)正式由于缺乏房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制造成的。短期目標(biāo)重于長期訴求所帶來的結(jié)果，使得政府過度關(guān)注調(diào)控的短期效應(yīng)，忽視中長期的平衡發(fā)展，基礎(chǔ)制度建設(shè)滯后，阻礙房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建和完善。

3 新常態(tài)下房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場面臨的矛盾表現(xiàn)為分化嚴(yán)峻、兩高并存。究其原因，一方面是由于我國房地產(chǎn)市場區(qū)域和結(jié)構(gòu)的雙失衡，另一方面也與經(jīng)濟(jì)增長乏力，資金抱團(tuán)擁虛脫實有關(guān)。當(dāng)然我國過去對房地產(chǎn)業(yè)耦合過深，約束房地產(chǎn)投資行為的力度不夠也是主要原因。未來，持續(xù)改善實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來去房地產(chǎn)化，加快推動房地產(chǎn)稅立法來減少市場的非理性行為將成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的核心。

第一、規(guī)則和靈活性在房地產(chǎn)調(diào)控中都要兼顧

鑒于我國的國情和過往房地產(chǎn)調(diào)控的歷史，筆者認(rèn)為兼顧規(guī)則和靈活性是新常態(tài)下房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的基本要素。房地產(chǎn)政策要有規(guī)則屬性，要有連續(xù)性和穩(wěn)定性，這是促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控由短期轉(zhuǎn)向長期的根本保證。同時為應(yīng)對突發(fā)的外部環(huán)境變化而保留一定的政策轉(zhuǎn)圜空間，亦即房地產(chǎn)政策的靈活性很有必要。規(guī)則、透明度、連續(xù)性和穩(wěn)定性決定了調(diào)控政策實施的有效性。這就對各級政府部門制定政策提出了明確的要求，必須在附有規(guī)則的前提下，保持一定的靈活性。規(guī)則用以約束政府部門盲目追求短期目標(biāo)，保證長期目標(biāo)的實現(xiàn)；而靈活性則用以應(yīng)對在環(huán)境改變下的相機(jī)抉擇政策。

第二、客觀認(rèn)識市場，科學(xué)因城施策

對于我國的一線城市和部分二線熱點城市，要堅持限購限貸政策不放松；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，對超越紅線的違法違規(guī)行為，違規(guī)進(jìn)入樓市的高杠桿資金，如“首付貸”，“消費貸”等要持高壓監(jiān)管；對于高庫存的三四線城市，酌情轉(zhuǎn)移土地指標(biāo)到一二線熱點城市，將土地供給與庫存去化周期掛鉤，著力提高存量土地利用效率，加快釋放住房需求，通過定向棚改、住房補(bǔ)貼、特色小鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)化等支持中小城市城市化建設(shè)，努力構(gòu)建大中小型城市平衡發(fā)展的格局。

第三、持續(xù)改善實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，

長期以來，房地產(chǎn)及上下游附屬行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)增長的占比較大。所以一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長放緩時，我們都依賴加大房地產(chǎn)投資來拉動經(jīng)濟(jì)增長。而經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱時，我們又通過嚴(yán)格限購限貸政策進(jìn)行調(diào)控，以抑制房地產(chǎn)市場過度的投資投機(jī)行為。一直以來，我國的經(jīng)濟(jì)都過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)。更有甚者，部分地方政府為了政績，以加快土拍等手段追求當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)短期增長，此舉雖然能提高稅收，增加短期財政收入，卻透支了地方長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，實屬得不償失。這些教訓(xùn)都要求我們在未來，必須堅持改善投資環(huán)境，加大培育特色產(chǎn)業(yè)，加快推動優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群化，優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以夯實的實體經(jīng)濟(jì)，來降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

第四、加快房地產(chǎn)稅立法

在公平分配社會財富，抑制投機(jī)炒作上，房地產(chǎn)稅被寄予厚望。一方面為了抑制市場參與者的非理性預(yù)期，平撫市場情緒，建立正常的行業(yè)發(fā)展秩序。另一方面為了促進(jìn)社會財富分配更為公平，促進(jìn)社會和諧，減少貧富差距。都需要發(fā)我們加快房地產(chǎn)稅立法?？梢韵冉⒎康禺a(chǎn)稅立法和實施的時間周期表，同時大力推進(jìn)配套制度建設(shè)，如不動產(chǎn)登記、個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)等，以完善的制度來保障未來房地產(chǎn)稅的公平、合理和高效征收。

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