大城市住宅的高房價問題及對策研究

摘要：目前，全國大城市住房價格遠(yuǎn)高于居民收入水平，且大城市房價受區(qū)域、交通、學(xué)區(qū)、景觀等多重因素的影響，加之市場投資行為的推動，使得房價日益上漲居高不下。高房價也引發(fā)了諸如社會居住正義無法實現(xiàn)、資源浪費、社會創(chuàng)造力不足、影響內(nèi)需的擴大等社會問題。剖析高房價問題現(xiàn)狀，并從需求、供給和制度及市場行為三個方面，深入探討其根本原因，從而提出正確引導(dǎo)居民住房需求，抑制“投機炒房”行為；打破政府對土地的壟斷，改變土地財政依賴的現(xiàn)狀；鼓勵多種住房供給方式，完善多層次的住房供應(yīng)體系以解決當(dāng)下高房價問題的對策。

關(guān)鍵詞：高房價，供給，需求，居住正義

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）11-0031-35 收稿日期：2017-10-11

居住問題關(guān)系著國民生計和社會穩(wěn)定，一直以來，我國將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并且要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為GDP的增長做出了很大貢獻，但日益上漲且居高不下的房價，會引起居民消費水平的下降、房屋資源浪費、社會創(chuàng)造力下降等眾多問題，所以“高房價”問題必須予以重視。一方面，過高的房價，將減少居民對其他消費品的支出，降低人民的生活品質(zhì)，也影響內(nèi)需的擴大，從而制約經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，高房價會造成房地產(chǎn)業(yè)資本存量增多，長此以往，將制約我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的步伐，尤其是大城市高房價問題，必須引起充分的重視，并積極解決。

1 我國大城市高房價問題的現(xiàn)狀

1.1 住房價格遠(yuǎn)高于居民收入水平

衡量居民收入水平可根據(jù)兩個指標(biāo)：一是房價收入比，它是指房屋價格與城市居民家庭年收入之比，一般而言，我們認(rèn)為房價收入比在3-6倍之間是較為適當(dāng)?shù)?，?dāng)?shù)陀?就會出現(xiàn)市場住房供不應(yīng)求的局面，高于6則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟承受能力，影響實際生活水平。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院5月27日發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示：剔除可售型的保障性住房后，2017年，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2倍，有14個城市房價收入比高于該均值。二是房屋租金收益率，指一套房屋年租金收入與房屋價值的比值。租金反映房屋的使用價值，可以通過租金收益率來反映房租與房價的偏離度。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2017年7月最新的房屋租售比來看，第二季度我國50個典型城市租金收益環(huán)比減少6%，同比減少16%。這個數(shù)據(jù)顯示了租金上漲速度小于房價上漲速度，房價的漲幅過大。因此，目前而言，我國大多數(shù)城市，尤其是一線城市及熱門二線城市，住房價格遠(yuǎn)高于居民的收入水平，房價高、買房難的問題亟待解決。

1.2 住房價格持續(xù)上漲

隨著城市化建設(shè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房水平和居住質(zhì)量顯著提高，加之住房制度改革的不斷推進，人們對于住房的需求越來越強烈。但住房作為社會資源稀缺的現(xiàn)實，加之實施住房分配市場化、貨幣化之后，居民需要通過市場購買商品住房以解決自身住房問題，住房的商品化，一些大中熱門城市受到一些不以自住為目的，以“炒房”投機攫取利益（如溫州炒房團）的影響，國內(nèi)部分熱門城市住房價格偏高，房價漲幅過大。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)上漲。其中，最高環(huán)比漲幅為3.2%，而南京市新建商品住宅價格同比上漲則達到了7.9%。房價漲幅過快，不僅加重了居民的購買負(fù)擔(dān)，也使得房子逐漸脫離原本的居住屬性，房屋嚴(yán)重超過本身應(yīng)有的價值，直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善。

1.3 住房價格受多重因素影響

城市住宅價格空間分異，是居住空間資源非均衡配置的市場化表達，映射出不同階層社會群體對城市住宅的選擇傾向與需求差異。從全國來看，沿海一線城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r往往優(yōu)于二三線的內(nèi)陸城市，投資業(yè)更為發(fā)達。房價的持續(xù)上漲使大量民間游資涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)投機客，拉高了對住房的實際需求，造成一線城市價格漲速和價格都明顯高于二三線內(nèi)陸城市。而就城市內(nèi)部而言，交通便利性、社區(qū)服務(wù)檔次、學(xué)區(qū)資源、景觀稀缺等能夠體現(xiàn)居住群體經(jīng)濟實力、生活方式與文化品位的因素，都是影響房價分異的重要因素，并隨著時間的推移在不斷強化。以南京為例，南京高房價區(qū)域主要分布在城市中心、名校學(xué)區(qū)、高檔封閉社區(qū)和山水景觀別墅區(qū)。最具人文氛圍、名校聚集的河西，出現(xiàn)了一房難求、無房可售的現(xiàn)象，而隨著地鐵、輕軌、短途城際等建設(shè)的推進，沿線的住房價格也紛紛上漲，引發(fā)買房人的狂熱追捧。

2 大城市高房價問題的原因分析

在經(jīng)濟學(xué)里，供給決定價格。房價的高低也是如此，當(dāng)供給出現(xiàn)矛盾時，房價也就脫離了它的真實價格。我國的住房數(shù)量總體上供不應(yīng)求，一方面，需求層面不斷增加；另一方面，供給不足，引發(fā)了住房價格的持續(xù)上漲。

2.1 需求方面

（1）城市化引起的剛性需求。快速的城市化進程，人口聚集是必然，改革開放以后，大量農(nóng)民工流向城市，加快了城市化進程，使得大量農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，還有大批農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，短時間內(nèi)大量的人口聚集到城市，也帶動了住房需求的快速增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)，2015年底，中國的城鎮(zhèn)人口為7.7億，城鎮(zhèn)人口占全國總?cè)丝诘?6.1%。尤其是大城市，從而急速地增加了其住房需求量，而且這種需求是剛性的，無法替代的。這從根本上拉動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。

（2）改善住房條件引起的需求。隨著居民收入和生活水平的提高，逐漸產(chǎn)生了改善居住條件的需求。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，在人生奮斗初期，人們對住房的需求往往是生活的基本需要，隨著時間的推移和通過奮斗導(dǎo)致經(jīng)濟條件不斷改善，人們開始對自己所居住的空間和環(huán)境萌生了改變和提升的追求。其中特別包括賣掉原有住房，重新購買人居空間條件和環(huán)境條件更好的住房。

2.2 供給方面

首先，由于從政府拍地、開發(fā)商拿地到區(qū)域規(guī)劃和房屋建設(shè)都需要一定的時間，住房供應(yīng)與需求之間存在滯后性，且隨著市場房價的持續(xù)上漲，一些開發(fā)商捂盤惜售，以此攫取暴利。此外，土地供給的不足也造成了住房供給的不足。我國城市土地實行國有化，地方政府決定著土地的供應(yīng)數(shù)量和節(jié)奏。這種土地制度帶來的結(jié)果，一是限制了住房的供給數(shù)量；二是增加了住房的買賣成本；三是人為地制造了稀缺。土地由政府按計劃供給，而不是按市場需求調(diào)節(jié)的政策，必然導(dǎo)致供給的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房地產(chǎn)市場對土地的需求，這種供求矛盾的結(jié)果就是住房的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需求，從而使房價越來越高。endprint

2.3 制度及市場行為方面

政府控制下的土地市場供應(yīng)不足；土地出讓金的一次性收取都無形中抬高了土地成本。我國《憲法》規(guī)定城市土地歸國家所有，政府是土地的唯一供給方，并代表國家行使對土地的所有權(quán)。在實際中，政府實行的是“非飽和”的土地供給制度，市場對土地的價格預(yù)期一直是看漲不看跌，這就決定了市場對房價的看漲預(yù)期。這種預(yù)期直接導(dǎo)致了住房市場需求的擴大。一般而言，住房成本=土地成本+稅費成本+材料成本，為增加財政收入，土地出讓金的一次性增加也抬高了土地成本。數(shù)據(jù)顯示，在房價最高的一線城市土地成本的比例占到住房成本的將近一半。可見，土地制度對中國房價有著深遠(yuǎn)的影響。此外，房價連續(xù)上漲引發(fā)的市場投機行為也是推高房價的助力。決定房價高低的因素不僅由住房實際供給和實際需求決定，對住房價格看好的預(yù)期也會拉動房價。由于我國的股票、債券等金融產(chǎn)品市場尚不成熟，相比之下房產(chǎn)具有保值和增值的特點，更適合投資。多方面的因素都使得投資和投機行為活躍，而這種投機行為本身不會創(chuàng)造社會財富，只會拉高房價，吹大住房泡沫。

3 解決我國大城市高房價問題的對策

大城市高房價問題，加劇了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡，制約我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的步伐，也導(dǎo)致了銀行信貸風(fēng)險的加大從而引發(fā)金融危機；同時，構(gòu)建和諧社會首要解決的就是“居者有其屋”的問題。在我國，“安居樂業(yè)”一詞就形象地說明了住房和就業(yè)兩大問題的重要性，住房價格居高不下，不利于我國居住問題的解決，易引發(fā)社會不安定因素，危及民生。因而，解決我國大城市高房價的問題迫在眉睫。

3.1 正確引導(dǎo)居民住房需求，抑制“投機炒房”行為

受我國傳統(tǒng)文化“居者有其屋”思想的深遠(yuǎn)影響，買房成為我國年輕人的主要目標(biāo)。隨著時代的發(fā)展，人們的購房思想也應(yīng)相應(yīng)轉(zhuǎn)變。實現(xiàn)人人“住有所居”的理想，也要求居民從我國國情、自身條件出發(fā)，盡快轉(zhuǎn)變住房觀念，樹立正確的住房消費觀念。對熱門大城市合理引流，發(fā)展“2+10”國家中心城市，可借鑒北京非首都功能疏解工作的人口調(diào)控政策，主流媒體需發(fā)揮輿論引導(dǎo)的積極作用，在全社會樹立正確合理的住房價值觀，提倡采取多種方式解決居住需求，改變當(dāng)前社會對住房的誤解。一方面，要盡量滿足自住居民對于住房購買的需求，制定相應(yīng)政策，對真正有住房需求的人群進行政策傾斜，而對于投資性住房需求，政府應(yīng)當(dāng)積極尋求有效的措施，遏制不良投機行為，合理引導(dǎo)投資行為。對高檔住房和第二套以上住宅征收累進制財產(chǎn)稅，同時，可以增加投資性房屋持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。針對市場的投資行為，政府應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)投資方向，避免社會閑置資金一股腦全部涌入住房等生活必需品市場，哄抬生活必需品的價格。應(yīng)當(dāng)積極推進金融改革，拓寬投資渠道，善加利用這些閑置資金，通過鼓勵實業(yè)投資、鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)等手段充分利用這些資金，創(chuàng)造更多的社會財富。

3.2打破政府對土地的壟斷，改變土地財政依賴現(xiàn)狀

從土地政策來說，高房價與政府對土地的壟斷有直接的關(guān)系。政府對土地具有使用權(quán)的壟斷，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商合作之后將土地出售以增加財政收入，房價越高，政府手中的土地越值錢，開發(fā)商的需求也會越大，靠政府出售土地、開發(fā)商拍地、開發(fā)土地就能大大增加財政收入。政府無規(guī)化地將土地賣給開發(fā)商，除了會導(dǎo)致房價上漲、房屋庫存增加外，還會使城市用地面積擴大，嚴(yán)重威脅耕地、林地。國家應(yīng)改變地方政府對土地壟斷的現(xiàn)狀，嚴(yán)格管控地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的土地交易。地方政府應(yīng)該在國家的政策制度之下，合理規(guī)劃城市用地，杜絕盲目開發(fā)。自我國實行分稅制以來，地方的財政狀況一直不樂觀，為了保證經(jīng)濟穩(wěn)定增長，地方政府盲目追求GDP增長，把GDP作為衡量區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的唯一指標(biāo)，嚴(yán)重忽視了居民的生活質(zhì)量和經(jīng)濟狀況的改善與提高。國家要完善對各級政府的考核制度，調(diào)整GDP的作用，更好發(fā)揮中央和地方政府強國富民的職能。

3.3 鼓勵多種住房供給方式，完善多層次的住房供應(yīng)體系

深化住房制度改革，需要針對不同收入群體制定多層次、差異化住房政策體系。鼓勵多種住房供給方式，滿足當(dāng)前旺盛的住房需求。首先，對于低收入者，政府首先應(yīng)積極發(fā)揮職能，要投資保障性住房項目，切實落實保障性住房建設(shè)，滿足低收入者的剛性需求，使供求逐漸走向平衡。其次，對于中等收入群體，政府可以采取降低首付比例或者貸款利率等多種方式幫助這部分群體獲得住房，減輕購房負(fù)擔(dān)；對于高收入群體，要加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，限制高檔房對土地資源的占用和浪費，利用稅收手段調(diào)節(jié)社會財富。最后，對于租賃市場的發(fā)展，要細(xì)化“租售同權(quán)”相關(guān)政策的細(xì)則，并切實實施。向居民宣傳新住房觀念，鼓勵一些人以房屋租賃代替房屋購買以緩解住房緊張，并且要加強房屋租賃市場的制度建設(shè)；監(jiān)督房屋租賃市場的交易程序；逐步建立健全有關(guān)房屋租賃的法律法規(guī)。

大城市高房價問題關(guān)乎國計民生，需要居民意識、政府指導(dǎo)、制度健全三措并舉，實現(xiàn)居住的公平正義，同時促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，切實落實黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”政策，為社會主義現(xiàn)代化建設(shè)提供強有力的保障。

參考文獻：

1.張恩澤.高房價時代防止房產(chǎn)熱炒的冷思考.經(jīng)營與管理.2017.05

2.宋偉軒 毛寧 陳培陽等.基于住宅價格視角的居住分異耦合機制與時空特征——以南京為例.地理學(xué)報.2017.72（4）

3.周鵬濤.房價上漲的哲學(xué)和經(jīng)濟學(xué)原因分析.邊疆經(jīng)濟與文化.2017.05

4.賴華源.當(dāng)前高房價的影響因素與政府調(diào)節(jié)措施研究.納稅.2017.20

5.陳暢龍.高房價問題的形成因素研究.管理觀察.2016.20

6.任澤平 馮赟.供給側(cè)改革去杠桿的現(xiàn)狀、應(yīng)對、風(fēng)險與投資機會.發(fā)展研究.2016.03

7.李小妹 劉勇.從政治經(jīng)濟學(xué)的視角剖析我國的高房價問題.當(dāng)代經(jīng)濟.2015.26endprint

8.段忠東.房價變動對居民消費影響的門限測度——基于中國35個大中城市的實證研究.經(jīng)濟科學(xué).2014.04

9.陳春霞.論我國高房價的危害、成因及對策.特區(qū)經(jīng)濟.2012.01

10.覃聰 劉華國 韋宗華.我國房價問題的政治經(jīng)濟學(xué)分析.廣西大學(xué)學(xué)報：哲學(xué)社會科學(xué)版.2007.S1

11.韓金峰.健全我國住房社會保障制度.山東社會科學(xué).2011.01

作者簡介：

孟祥遠(yuǎn)，博士，南京林業(yè)大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，從事城市發(fā)展戰(zhàn)略、住房問題方向研究。

Abstract：at present，the city housing price is much higher than the income of the residents，and the big city prices affected by multiple factors，including area，traffic，landscape areas and so on. Promoted by the market investment behavior，the prices is becoming higher.High housing prices also lead to social problems such as social justice，the waste of resources，lack of social creativity， affecting the expansion of domestic demand，thereby restricting the pace of reform in China's supply side and other social issues.This article is based on the analysis of current situation of high housing prices and explores the root causes from three aspects of supply and demand， system and market behavior.Then puts forward the correct guidance of housing demand， inhibition of speculative real estate behavior；“breaking the government monopoly on land，change the status of Land Finance Dependence；encourage a variety of housing supply mode.The practical measures to improve the multi-level housing supply system to solve the current problems of high prices.

Keywords：large cities，high housing prices，supply side，residential justice，social problems

陳品祿/責(zé)任編輯endprint