城市運營視角下的商業(yè)用地規(guī)劃評價

文/張婷、艾英旭、周予康 北京市住宅建筑設計研究院有限公司 北京 100010

1、引言

近年來新城規(guī)劃逐漸成為城市建設的重頭戲，但在規(guī)劃編制過程中人口規(guī)模與用地規(guī)模不匹配，用地浪費現象嚴重，產生了松江新城“睡城”和臨港新城“空城”現象。

截至2015年5月，全國縣以上新城新區(qū)規(guī)劃人口多達34億，對應用地規(guī)模高達3.4＊105k㎡，這必然會導致土地資源的嚴重浪費。本文根據H城總體規(guī)劃商業(yè)用地數據，從城市運營的視角分析未來商業(yè)建筑面積需求，從而對該新城商業(yè)用地配置的合理性給出評價。

2、研究數據

研究對象為廣州市H新城，2030年規(guī)劃常住人口40萬人，城市建設用地規(guī)模為40 k㎡，商業(yè)用地（B1）308.82ha。本次研究對象主要為H城獨立占地且數據齊全的市級商業(yè)設施。

人口城市化與經濟增長存在著 “倒U”型關系，當城區(qū)總人口與建成區(qū)面積之比達到1.30萬人/k㎡時最利于城市發(fā)展，H城到2030年城區(qū)總人口與建成區(qū)面積之比為1.0萬人/ k㎡，不考慮其它影響因素，H城仍可以通過增加功能性用地、優(yōu)化基礎設施來吸引人口，促進城市化進程。

3、商業(yè)用地評價

新城總規(guī)中對商業(yè)的定位、分級影響著不同等級商業(yè)的性質、服務內容和規(guī)模；不同規(guī)模的商業(yè)設施對服務人口的承載力不同，能提供的工作崗位數量也不同。本文根據就業(yè)人口與人均商業(yè)就業(yè)建筑面積以及各大城市人均商業(yè)面積來預測H城商業(yè)設施建筑規(guī)模，再根據容積率反推出用地面積。

我國各省2015年就業(yè)人口占常住人口比例（Q）基本在55%～70%之間（表1），考慮到H城作為新城其建設發(fā)展速度較快，勞動人口占比較高，取H城2030年Q=0.60，則H城勞動人口數量為24萬人。城市人口分類中勞動人口由基本人口和服務人口組成，天津濱海新區(qū)基本人口與服務業(yè)就業(yè)人口的比例（W）為1.2-2.5，鑒于H城服務業(yè)就業(yè)人口比重較高，故取W=1.5，則2030年H城服務人口為9.6萬人。根據經驗，商業(yè)就業(yè)人均建筑面積和寫字樓人均辦公面積均為20㎡/人，空置率（M）取10%，則2030年H城商業(yè)建筑面積為S1=172.8萬㎡。

2015年版《城市公共設施規(guī)劃規(guī)范》（以下稱《公服》）中商業(yè)金融用地包含了《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GB50137-2011）》中商業(yè)用地，對研究商業(yè)設施用地指標具有一定的借鑒作用。根據筆者對《公服》以及其他規(guī)范中數據整理得出FAR多層商業(yè)用地一般在1.30～1.88之間，FAR高層商業(yè)用地一般在2.00～5.88之間，FAR商業(yè)用地取兩個極值1.30和5.88，則相應商業(yè)用地為S1’min=29.38ha，S2’max=132.92ha， 均 小于表1中規(guī)劃值308.82ha。

2014年，上海和北京人均商業(yè)面積高達2.8㎡，此處取3㎡/人為標準，Q=10%，則到2030年H城規(guī)劃商業(yè)建筑面積為S2=118萬㎡，用該值算出的用地面積也遠小于規(guī)劃值。

4、建議

以上兩種預測方法各有優(yōu)劣，在客觀數據支撐下，前者更多地考慮到了當地經濟、就業(yè)等問題，后者參考大城市數據，均有一定的參考意義。兩種方法計算結果表明H城規(guī)劃過程中用地配置并沒有很好地結合未來城市發(fā)展需求，有盲目擴張之嫌。

城市化不是單純的城區(qū)面積擴張和城市人口增加，在新區(qū)建設過程中，要堅持適宜適度發(fā)展，保證開發(fā)強度的合理性。商業(yè)服務設施的核心是“人”，在指標確定時應該強調從人的需求出發(fā)，充分結合城市的社會經濟發(fā)展目標、城市定位等，建立具有針對性、適用性的用地指標體系。

[1]趙民,程遙,汪軍.為市場經濟下的城鄉(xiāng)用地規(guī)劃和管理提供有效工具——新版《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》導引[J].城市規(guī)劃學刊,2011,（06）:4-11.

[2]鄭華偉,張銳,張俊鳳,等.土地集約利用與經濟發(fā)展關系的動態(tài)計量分析——以江蘇省為例[J].長江流域資源與環(huán)境,2012,21（04）:412-418.

[3]肖長江,歐名豪,李鑫.基于生態(tài)-經濟比較優(yōu)勢視角的建設用地空間優(yōu)化配置研究——以揚州市為例[J].生態(tài)學報,2015,35（03）:696-708.