寫字樓項目設計管理案例分析

文／張孝志 Xiaozhi Zhang

隨著現(xiàn)代經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，人際交往和信息交流越來越頻繁，人們對寫字樓建筑的要求也越來越高，現(xiàn)代辦公建筑已逐漸成為社會進步、經(jīng)濟繁榮、技術(shù)發(fā)展的重要標志。人們對辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設計風格鮮明、通信設備先進、內(nèi)部基礎(chǔ)設施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標準的需求，使高標準的寫字樓價格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價值項目。[1]寫字樓（office building）主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，是我國目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場所和管理服務。[2]

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)新常態(tài)，房地產(chǎn)也由原來的黃金發(fā)展期進入到了“白銀時代”。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場競爭激烈，開發(fā)商又蜂擁而至進入寫字樓市場。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地呢？如何在保證品質(zhì)的同時確保利潤呢，只有通過不斷地提升產(chǎn)品的溢價能力并嚴格控制企業(yè)的成本支出，快速去化符合市場需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理水平，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力和企業(yè)盈利能力。在影響項目成本的要素中，建筑的設計階段的把控要占到總成本的75-85%，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)中設計管理是非常重要的環(huán)節(jié)，同時它也是增加產(chǎn)品溢價能力的關(guān)鍵。

本文以石家莊中交財富中心項目為案例，通過設計階段的前期及過程管理，在實踐過程中提煉出針對中交財富中心項目設計方面的精細化管理的措施和建議，可以為不同房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)寫字樓提供一些借鑒。但因為房地產(chǎn)企業(yè)所處的背景不同、開發(fā)規(guī)模不同、區(qū)域不同、市場環(huán)境不同，其精細化管理所包括的內(nèi)容也會存在不同的差異，需要通過管理者在實踐中不斷的探索、改進、完善等手段找出適合自身企業(yè)發(fā)展需要的設計精細化管理的方法，并在實踐過程中不斷的檢驗、修正、動態(tài)的調(diào)整，才能滿足企業(yè)設計精細化管理的需要。

1、工程概況

中交財富中心項目位于河北省石家莊市橋西區(qū)自強路上，是石家莊市的行政和金融核心區(qū)，特別是自強路定位于金融中心一條街。中交財富中心項目占地面積為22400平方米，總建筑面積183046平方米，容積率為5.82，建筑密度：26.39%，總共有三棟建筑，成品字形布局，總高度124米。產(chǎn)品定位于5A級高端寫字樓，外墻面為石材幕墻和玻璃幕墻相結(jié)合，體現(xiàn)了高端、莊重、大氣 、簡潔的整體風格。

公司設計管理部和項目公司相關(guān)管理人員站在公司精細化管理的角度，自項目論證階段開始，就全程參與整個項目的定位策劃、各項設計指導、材料設備選型定板、設計變更管理、招標過程中技術(shù)標準的確定，施工過程中的技術(shù)支持等工作，處處體現(xiàn)出“設計創(chuàng)造價值、設計節(jié)約成本、設計提升品質(zhì)”的工作理念。

圖1 項目效果圖

2、主體結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化管理

公司設計管理部配合項目公司完成施工圖內(nèi)部評審、外審及會審工作，提出了專業(yè)意見，并提出了土建成本優(yōu)化方向。重點在型鋼柱的布置、結(jié)構(gòu)梁和墻體截面控制、地基基礎(chǔ)及地下結(jié)構(gòu)構(gòu)件等方面提出了控制方向。本著堅持建設方利益宗旨為目的，設計管理部積極和與會專家、設計院明確了設計優(yōu)化的基本原則和具體內(nèi)容，制定了設計優(yōu)化的時間節(jié)點。會后，設計管理部加強了與設計院的日常工作溝通，要求設計院及時調(diào)整了設計圖紙。結(jié)合現(xiàn)場實際情況，本次優(yōu)化收到了很明顯的實際效果。后經(jīng)中咨管理公司測算，此次優(yōu)化共節(jié)約鋼材、混凝土成本約400萬元。

3、外立面深化及優(yōu)化設計管理

中交財富中心是石家莊市中心高端寫字樓，該項目建成后，將成為金融政務區(qū)地標性建筑和強力“新引擎”。該項目的幕墻深化設計與施工，對項目的整體外立面形象有非常重要的作用。公司設計管理部和項目公司設計管控人員多次與設計院溝通幕墻方案，并結(jié)合國內(nèi)兩家知名幕墻深化設計單位，先后開了多次會議，最終確定了幕墻深化設計原則和方向。保證了幕墻深化設計的結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟、施工便利，提出了與項目開發(fā)品質(zhì)相匹配的最優(yōu)方案。在塔樓屋頂鋼結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，結(jié)合項目實際需求，公司設計部適時提出了優(yōu)化方案，并進行了經(jīng)濟和技術(shù)比選，決定調(diào)整屋面鋼結(jié)構(gòu)方案為混凝土結(jié)構(gòu)方案。從鋼結(jié)構(gòu)改為混凝土結(jié)構(gòu)，預計能節(jié)約造價約700萬元以上。同時，這種調(diào)整也帶來了玻璃幕墻面積的減少，約減少幕墻面積4210平米，可節(jié)約成本400萬元以上。綜合分析，屋頂幕墻及結(jié)構(gòu)的調(diào)整可節(jié)約成本1100萬元以上。

4、室內(nèi)精裝修設計

隨著時代的發(fā)展，人們越來越多的認識到室內(nèi)設計的重要性。更完美的展現(xiàn)設計理念，又要節(jié)約成本，設計管理部首先編制了精裝修設計任務書，除明確了設計范圍及相關(guān)做法，對材料及單平米造價也進行了嚴格的控制。設計公司在深入體會中交集團的企業(yè)文化和企業(yè)精神的基礎(chǔ)上，通過融、雅、固、財?shù)葮?gòu)思意向，歸納出的大氣、雅質(zhì)、莊重、簡潔等基本設計理念，最終通過設計方案強調(diào)大氣磅礴的氣勢，以及充滿力量感的莊重空間形象，突出央企恢弘向上的企業(yè)精神面貌。空間構(gòu)成上強調(diào)完整統(tǒng)一、嚴整方直的空間特質(zhì)。在施工圖設計時考慮到各專業(yè)的配合，施工現(xiàn)場還試做樣板間來保證裝修效果。

5、園林景觀的設計

在當前現(xiàn)代化的園林景觀設計之中生態(tài)元素、視覺元素的應用相當關(guān)鍵。設計公司根據(jù)現(xiàn)代主義設計風格：簡約流暢的立面裝飾線條，極少的裝飾元素，大量的玻璃材質(zhì)，前衛(wèi)、不受拘束的感覺，及莊重、大氣、簡潔的建筑形象，確定景觀設計要形成一個有序、整潔、經(jīng)濟、大氣的現(xiàn)代辦公園區(qū)；一個賦予現(xiàn)代特色與功能人性化的辦公園區(qū)；一個具多層次景觀空間的商業(yè)區(qū)。在施工圖設計及工程施工中抓好道路鋪裝、綠植、圍墻、大門、小品雕塑、排水雨水、給水、景觀照明、背景音樂廣播等多專業(yè)的設計配合，保證設計效果。

6、二次深化設計

6.1 外幕墻工程設計

中交財富中心項目外幕墻二次設計，主要由實力較強的幕墻公司進行深化設計。并與建筑設計公司設計人員密切配合，設計圖紙通過了審圖機構(gòu)的審核，出具了審圖報告。在幕墻圖紙技術(shù)等統(tǒng)一的同時，中交財富中心項目外幕墻施工進行了多家比選并公開招標，最后確定三家公司對T1、T2、T3樓外幕墻進行施工。在幕墻材料封樣方面，公司設計管理部首先要求設計院對石材進行設計封樣，然后項目公司根據(jù)設計封樣進行石材比選考察，初步篩選確定五家廠家后，由項目公司、設計院、設計管理部又對廠家進行礦坑摸底，在現(xiàn)場進行試掛確定施工封樣，保證了項目最終的整體效果。

6.2 弱電（智能化）工程設計

中交財富中心定位為5A寫字樓即甲級寫字樓。我方委托項目管理公司對當?shù)貙隧椖窟M行考察、調(diào)研后確定智能化工程標準，經(jīng)過公開招標最后委托設計院進行設計工程咨詢。智能化工程方面本項目考慮的原則是即要能滿足現(xiàn)有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且為后期發(fā)展進行預留。最終的實施方案并未完全按照5A的標準配置，而是適當做了些精簡和優(yōu)化。各項措施保障了項目后期功能多樣性，以適應不同客戶需求。

6.3 泛光照明設計

亮化工程、泛光照明對于體現(xiàn)建筑的夜晚的整體形象和品質(zhì)具有重要的作用。專業(yè)的設計中要體現(xiàn)出平日和節(jié)日不同使用時段所呈現(xiàn)出的照明效果，利用燈光創(chuàng)造出新的建筑形象。設計公司在體會中交集團的企業(yè)文化和企業(yè)精神的同時，對石家莊市人文環(huán)境融、客戶需求等方面進行了深入探索，最終確定了暖色調(diào)來體現(xiàn)了中交財富中心的“沉穩(wěn)、莊重、內(nèi)斂、精致”的時代氣息。建筑樓身采用金黃、黃色的顏色，以條形水幕過度為主題，金色水幕若隱若現(xiàn)，寓意成功道路時而坎坷，時而進入未來的夢想之巔。樓頂頂面以金黃光設計效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黃光屋面，象征著金燦燦的寶庫，充分體現(xiàn)了“財富中心”的寓意。

6.4 電梯工程的專項深化設計

電梯數(shù)量與梯速設置一直是評判寫字樓優(yōu)劣的標準之一。中交財富中心項目，在方案設計中就對電梯數(shù)量進行了優(yōu)化。后期綜合設計、營銷、商務、工程綜合意見又多次對電梯廠家及梯速進行了優(yōu)化，本著充分發(fā)揮設備性能，有效控制工程成本的原則，取消了原來設計5m/s的高速梯。 最終設計優(yōu)選了34部進口三菱電梯，T1、T2分設高低區(qū)（梯速分別為2.5m/s,3m/s），T3設置高中低區(qū)優(yōu)化設計（梯速分別為2.5m/s,3m/s,3.5m/s），滿足客戶高端要求，讓客戶避免因等待電梯而產(chǎn)生的煩躁。

6.5 BIM技術(shù)在項目建設中的作用

現(xiàn)代化的設計除了設計理念和設計手法方面的創(chuàng)新，更需要先進的技術(shù)手段保障其得以實現(xiàn)。因此采用先進的設計軟件，先進的建筑技術(shù)對于設計的精細化管理尤為重要。該項目委托的項目管理公司在項目的實際管理過程中，充分應用了BIM技術(shù)，尤其是在設計質(zhì)量管理、工程進度計劃管理和工程量計算等幾方面發(fā)揮了較大的作用。

以上只是概略的對中交財富中心項目中設計及相關(guān)技術(shù)工作的粗淺分析，重點希望通過此次淺析總結(jié)提高公司房地產(chǎn)項目設計管理的水平。同時相關(guān)經(jīng)驗可以在其它寫字樓項目中得以應用。

[1]中國辦公樓行業(yè)發(fā)展回顧與市場前景預測報告（2015-2020年）.http://blog.sina.com.cn/s/blog_47103df60100ghh8.html.

[2]https://wenku.baidu.com/view/b60099ef83d049649b66587e