租賃合同中裝修裝飾物的法律分析

韓毅恒

摘要：隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，城市化進程的加快，一二線城市對于人才的吸引越來越大，在當前房價高企的背景下，租房成為人們的第一選擇。而在司法實踐中，承租人在租賃房屋期間，因為追求舒適度或特定的商業(yè)目的，往往會對所承租的房屋進行裝飾裝修，房屋租賃中的裝修裝飾物的權(quán)屬問題常引發(fā)糾紛和爭議。本文從租賃合同中裝修裝飾物的相關(guān)概念、法律性質(zhì)辨析、債券關(guān)系分析、承租人的求償權(quán)等進行討論，以期厘清相關(guān)法律糾紛。

關(guān)鍵詞：租賃 裝修裝飾 權(quán)屬糾紛

隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，大量人才向一二線城市涌入，加之房價居高不下，租房成為年輕人的第一選擇。由于年輕承租人對生活質(zhì)量的追求或創(chuàng)業(yè)者為了特定的商業(yè)目的，往往會對房屋進行裝飾裝修。根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可對租賃物改善或增設(shè)他物，而承租人擅自裝修構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。由此可見，承租人與出租人達成租賃合同的重要性。在租賃合同出現(xiàn)問題時，裝修裝飾物的物權(quán)歸屬問題常引發(fā)爭議和糾紛，本文從裝修裝飾物是否形成附合、租賃合同的效力問題、出租人同意的效力范圍等問題進行分析，以期對司法實踐有所幫助。

一、定義及法律性質(zhì)上的分析

租賃合同中的房屋按房屋分類的居住性質(zhì)可分為居住和商業(yè)用途，一般租賃房屋用于居住的承租人，主要為大學(xué)生和白領(lǐng)，由于對生活質(zhì)量的追求，常常會粉刷墻壁、增添家電、添加裝飾物。其中家電與裝飾物并不與房屋形成緊密的結(jié)合，屬于非附合物，在租賃合同終止時承租人可以取回，出租人也有權(quán)請求承租人取回，或按約定由出租人給予承租人適當補償。同時，也有一些例外，比如承租人在房屋內(nèi)鋪設(shè)地磚、粉刷的墻壁與房屋形成了緊密的結(jié)合，不易與房屋分離，強行分離會造成原物的毀損，這種屬于法律上的附合。

附合物更多的出現(xiàn)在商業(yè)用途的房屋租賃中，因為在租賃房屋時，用于商業(yè)目的的房屋常常為毛坯房，承租人會對房屋安裝線路水管、鋪設(shè)地磚等裝修行為，相比居住用途的承租人，對租用的房屋投入更多的裝修裝飾費用。在我國，房屋屬于不動產(chǎn)，歸出租人所有。在房屋租賃合同終止時，對于屋內(nèi)增添的家電、裝飾物等非附合動產(chǎn)，歸承租人所有，但對于附合物，由于其與房屋緊密結(jié)合，強制拆除則會對當事人的利益，甚至對房屋造成不必要的損毀，且其由于依附不動產(chǎn)，喪失其獨立性，其所有權(quán)隨不動產(chǎn)歸屬于出租人。根據(jù)這種情況，裝修材料動產(chǎn)的獨立性喪失，當事人的利益難以平衡，租賃合同便顯得尤其重要。

二、物權(quán)上的法律關(guān)系

從實踐上來看，房屋的所有權(quán)屬于出租人本人所有，所以由不動產(chǎn)所有人取得附合動產(chǎn)的物權(quán)。合同期限屆滿時，在承租人經(jīng)過出租人同意裝修裝飾，當事人無其他約定的情況下，未形成附合的裝飾物承租人可取回或拆除，出租人也有權(quán)要求承租人取回，在此過程中造成房屋損毀的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀。形成附合物的部分由于不可拆除，強行拆除必會對房屋造成損害，承租人在承租期間已經(jīng)充分享有裝修裝飾物的利益且明知裝修裝飾物將來無法拆回，無法取回殘值，所以無論附合物殘值幾何，房屋連同附合物都歸出租人，所有且承租人無權(quán)要求出租人賠償。

合同被解除而終止時，非附合部分的處理仍與合同屆滿時相同，在租賃期間內(nèi)非附合部分的物權(quán)歸屬的判斷，非因為當事人原因的，由雙方按公平公正的原則分擔(dān)，可由法院判決或私下約定。因出租人違約而解除的，由出租人承擔(dān)違約責(zé)任，繳納違約金并賠償附合部分殘值損失；因承租人違約而解除的，由承租人違約責(zé)任，繳納違約金且附合部分歸出租人所有。

根據(jù)《合同法》關(guān)于無效合同的規(guī)定，可以得知，合同無效的情形下，一般是合同訂立者有違反法律法規(guī)、損害他人利益之行為，這種行為在訂立合同時，即不是以達成合同目的為根本目的，不符合《合同法》所保護的客觀利益。①

在司法實踐中，存在承租人增添的裝修裝飾物所形成的附合物占房屋整體價值很大一部分的情況，使得當事人的利益難以平衡。特別是在商業(yè)用途的房屋租賃中，承租人往往會花費大量資金裝修裝飾房屋，如果按正常程序，則最終大量附合殘值將歸出租人所有，從公平公正原則上來看難免會不妥。根據(jù)民法中的核心思想“意思自治”，充分尊重雙方思想，當事人可另外約定，如在合同屆滿時出租人給予承租人適當補償?shù)取?/p>

三、關(guān)于“同意”的表現(xiàn)形式

（一）默示同意

即承租人在房屋承租過程中，曾向出租人明確表達過自己想要對房屋進行裝修的意圖，但出租人由于各方面原因，未出世書面意見表示同意或反對，但其有沒有用行為阻止承租人的裝修行為，即可默認其同意承租人對于房屋的裝修。這種默示同意不論當事人是在事前同意或者是事后追問所表達。要證明出租人的默示同意，需要承租人承擔(dān)舉證責(zé)任，證明其在過去一段時間內(nèi)足夠了解該房屋的裝修裝飾過程，并且未明確發(fā)表過反對意見。

（二）行為同意

出租人雖然未對房屋租賃中的裝修裝飾采取書面同意的表達方式，但其一些行為足以證明其對承租人的行為的肯定。比如，根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃使用合同，未達成合同之目的，承租人必須對房屋進行裝修，才能達成租賃意圖。而該意圖也在租賃合同中明確表達。此時可以推斷出出租人對房屋裝飾行為的同意。

（三）同意的效力范圍

即時出租人對于承租人的裝修行為同意，也需要進一步明確其同意的意思范圍。一般來說，如果事先沒有約定房屋裝修的具體方式、面積等，那么應(yīng)當將出租人的同意效力范圍，限定為租賃房屋所屬類別的通常用途范圍內(nèi)的裝修，超出通常類別的裝修視為沒有經(jīng)過出租人的同意。另外，出租人的同意是否包含對承租人多次行為的全部同意，我們認為，在房屋租賃中，出租人的意思表達是基于當前情況做出的判斷，效力范圍僅限于當次，不能遞延到以后。承租人以后若未經(jīng)過出租人同意而再次裝修的，視為未取得出租人同意，承租人不得以出租人之前同意為理由進行抗辯。

四、結(jié)語

根據(jù)分析可以得出，在實踐中遇到此類房屋糾紛可以分為幾步進行分析：首先，按照是否經(jīng)過出租人同意進行區(qū)別對待；其次，要根據(jù)所裝修裝飾的物品是否形成符合物給予不同的分析；最后，根據(jù)合同的效力進行分析，區(qū)分合同無效、解除、屆滿時的不同情形。通過梳理，我們可以看到，在法條中，“當事人約定除外”的規(guī)定給予了當事人極大的交易自由，體現(xiàn)了私法中當事人意思表達自由的原則，讓當事人在法律框架中可以感受到法律對人們行為的規(guī)制和保護，讓有過錯的一方承擔(dān)更多的責(zé)任，體現(xiàn)了我國民法中過錯責(zé)任原則與公平原則的結(jié)合。

注釋：

①合同法第54條之規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”

參考文獻：

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（作者單位：東臺市第一中學(xué)）