關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

王夢菲

摘要 房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)異常的投機(jī)行為，嚴(yán)重?fù)p害了市場秩序，給民生建設(shè)帶來一系列的問題，“住有所居”更是成為奢望。對此，我國政府采取了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。本文通過對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的梳理，主要針對杭州土拍市場的火爆現(xiàn)狀，運(yùn)用博弈模型論證政府所采取的宏觀調(diào)控政策能夠切實(shí)有效地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 博弈論

一、政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈

最近一段時間，杭州房地產(chǎn)市場可以用“瘋狂”兩字形容，房價跳躍式快速上漲且一房難求，大量投資性需求涌入市場，一些購房者在這樣形勢下已被迫入市。在這種背景下，政府緊急發(fā)文出臺購房新政，主要是二套首付從3成提高到5成，暫停購房入戶。這一方面說明杭州相關(guān)職能部門對目前樓市的及時應(yīng)對，另一方面也說明前期溫和的政策，還不足以使相對瘋狂的樓市降溫。

盡管杭州前期限購政策溫和，只限制外地人購房l套，但溫和不代表不可以加碼。這次是二套首付提高，下次還可以出臺外地人限購加碼，比如繳納社保二年以上，甚至本地人也限購。雖然限購作為“有形之手”不得已而為之，但杭州經(jīng)歷過限購限貸二座大山房價經(jīng)歷5—6年的盤整，所以，除了出臺本次購房新政，連續(xù)的組合拳出擊，也對市場形成威懾作用。進(jìn)一步告知市場，如果市場失靈，政府手上還有其他籌碼來調(diào)整，以影響市場預(yù)期。

伴隨著4萬億計劃，房地產(chǎn)市場逐漸成為我國產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分。但緊接著出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。對此，政府采取支持、漠視、反對三種策略應(yīng)對，同時，房地產(chǎn)開發(fā)商很可能采取進(jìn)擊、觀望、撤退三種策略。表2-1為房地產(chǎn)開發(fā)商和政府之間博弈的情況。其中，1表示收入或者利潤增加，0表示不變，-1表示減少。

由上表可以看出，在房地產(chǎn)投資過熱的情況下，倘若政府持支持態(tài)度，采取積極地財政政策，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠感知到房地產(chǎn)成本降低，更樂于進(jìn)擊房地產(chǎn)市場。如果政府持漠視態(tài)度，對房地產(chǎn)市場不加以干涉，任其自由發(fā)展，那房地產(chǎn)市場的高額利潤和房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的高額期待促使房地產(chǎn)開發(fā)商自主進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

二、我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控策略

政府為了調(diào)控房地產(chǎn)市場的秩序，采取了一些列的宏觀調(diào)控政策。針對北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場最先提出征收房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大首付比例等，進(jìn)一步加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控力度，控制房地產(chǎn)價格，從而合理地規(guī)劃房地產(chǎn)市場，對于杭州土拍市場的火爆情況，以下提出幾點(diǎn)控制方法：

（一）調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障性住房比例

采用綜合平衡的方式來調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整公租房、廉租房、棚改安置房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房所占的比例來調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障性住房所占比例。2011年，公租房占到22%，廉租房16%，經(jīng)濟(jì)適用房41%，如果存量及新增加的用地結(jié)構(gòu)保持不變，那在保障性安居項(xiàng)目上，可以一半用存量土地，一半用新增土地。其次，要降低土地成本，減輕民眾住房負(fù)擔(dān)。保障性住房和商品適用房的供應(yīng)不得低于總量的70%。健全相關(guān)法律制度，對上述不法行為嚴(yán)加懲處，增大其違規(guī)成本。

（二）充分開發(fā)閑置土地，提高土地利用效率

合理利用閑置土地，合理規(guī)劃土地區(qū)位。一些地方地理位置比較占優(yōu)勢，所以在棚戶區(qū)改造的時候，應(yīng)留出一部分土地用于建造公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。剩余的閑置土地進(jìn)行招標(biāo)等方式，吸引投資商進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。湖北省黃石市就是一個典型的棚戶區(qū)改造的成功案例，其棚戶區(qū)改造面積占地270畝，其中70畝用來解決棚戶區(qū)居民的安置問題，剩余的200畝被用作商業(yè)用地，以此獲取商業(yè)土地收入，進(jìn)一步完善廉租房、公租房的建設(shè)。此外，政府應(yīng)合理設(shè)置土地出讓合同的具體細(xì)節(jié)，設(shè)立違約成本的標(biāo)準(zhǔn)和額度，以此確保政府對房地產(chǎn)市場的宏觀決策。

（三）完善土地出讓方式，控制房地產(chǎn)價格

首先，應(yīng)明確房地長市場投資性需求和剛性需求。由于我國的居民對房子存在剛性需求，也就是說房子儼然變成了百姓生活生存的必需品，無論房價怎么漲，都必須而且需要買房子，這就造成了需求和供給之前強(qiáng)烈的不匹配。對此，政府應(yīng)針對性的制定宏觀調(diào)控政策，不僅要考慮到自住型房產(chǎn)主的利益，還要控制投資性房產(chǎn)強(qiáng)烈的市場需求，此外，政府通過對保障性住房的有效控制，或者增加其比例來滿足居民對房子的剛性需求。

三、結(jié)語

綜上所述，針對于我市現(xiàn)狀土拍火爆，分析得出房地產(chǎn)市場價格的過快增長根源于房地產(chǎn)市場主體的非理性行為，房地產(chǎn)開發(fā)商追逐暴利，胡亂開發(fā)商品房，居民對房子存在剛性需求，然而消費(fèi)水平難以購置商品房，政府提供保障性住房力度又不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一片混亂。因此，強(qiáng)烈需要政府結(jié)合實(shí)際情況，出臺針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，不斷深化改革，確保保障性住房的供給量，制定科學(xué)合理的稅法，控制閑置用地的使用，運(yùn)用“有形的手”進(jìn)行有效地?fù)軄y反正，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場秩序，促使房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。endprint