全面預(yù)算管理在物業(yè)公司中的運用探討

譚靜

（重慶華宇第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，重慶 400020）

一、全面預(yù)算管理對物業(yè)公司的重要意義

首先，全面預(yù)算管理有助于對市場的變化和發(fā)展進(jìn)行分析和預(yù)測，可以更好地幫助物業(yè)公司了解和掌握國內(nèi)外的市場變化趨勢，深入了解自身的經(jīng)營管理狀況與財務(wù)情況，從而為領(lǐng)導(dǎo)層的決策提供科學(xué)依據(jù)，為內(nèi)部資源的優(yōu)化配置提供信息支持，進(jìn)而提升公司決策的效率和質(zhì)量。其次，全面預(yù)算管理可以加強(qiáng)公司各部門之間的溝通與聯(lián)系，使彼此更好地進(jìn)行協(xié)調(diào)，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)更加高效的合作。因為全面預(yù)算管理以公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點，對公司進(jìn)行全過程管理，涉及公司各流程環(huán)節(jié)和眾多部門，因此其覆蓋面積廣，有助于細(xì)化和分解公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)，將預(yù)算責(zé)任落實到個人，以此提升物業(yè)公司內(nèi)部的人力資源管理和財務(wù)管理的能力與水平，也有助于加強(qiáng)各部門之間的溝通與聯(lián)系，優(yōu)化內(nèi)部組織架構(gòu)。最后，科學(xué)合理的預(yù)算管理工作能夠幫助物業(yè)公司對財務(wù)信息進(jìn)行全面把握，并對考核結(jié)果進(jìn)行充分運用，以此驗證預(yù)算執(zhí)行的具體情況，找出預(yù)算執(zhí)行過程中的不足，并對其成因進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上制定優(yōu)化策略，助力公司的長遠(yuǎn)發(fā)展［1］。

二、物業(yè)公司全面預(yù)算管理存在的不足

（一）理念滯后，未形成全面預(yù)算管理氛圍

從我國大部分物業(yè)公司發(fā)展的實際情況來看，其比較重視預(yù)算編制而忽視了實際的管理，缺乏科學(xué)合理的預(yù)算管理機(jī)制，也沒有結(jié)合公司具體的行為規(guī)范、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系和日常經(jīng)營管理狀況，預(yù)算管理的相關(guān)配套設(shè)施不夠健全，預(yù)算管理浮于表面。再加上一些物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)與管理人員的理念比較滯后，預(yù)算管理意識比較淡薄，對此缺乏應(yīng)有的重視，難以起到表率和示范作用，沒有在公司內(nèi)部營造全面預(yù)算管理的良好氛圍，難以有效發(fā)揮預(yù)算管理的預(yù)測、分析、控制以及決策等具體功能，長此以往，自然不利于物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

（二）預(yù)算組織機(jī)構(gòu)不完善，職能不明確

現(xiàn)階段，一些物業(yè)公司沒有根據(jù)預(yù)算管理工作構(gòu)建并完善相應(yīng)的預(yù)算審批機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致預(yù)算責(zé)任主體落實不明確，存在多頭管理亂象。這主要是預(yù)算組織架構(gòu)不完善，職能不明確，導(dǎo)致組織機(jī)構(gòu)職能缺失引起的。沒有設(shè)置預(yù)算管理委員會，使得公司的一些重大決策和日常數(shù)據(jù)處理不夠科學(xué)，對預(yù)算缺乏必要的考核，沒有對預(yù)算管理工作的目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，難以將預(yù)算工作落實到具體的責(zé)任主體身上，關(guān)鍵崗位職能和權(quán)限不夠清晰與明確，預(yù)算編制沒有與其他部門緊密結(jié)合，難以發(fā)揮其應(yīng)有的實際作用。

（三）預(yù)算編制與公司發(fā)展情況銜接不緊密

首先，物業(yè)公司在進(jìn)行預(yù)算編制時，大部分采用增量預(yù)算的辦法，也就是以上一年的預(yù)算執(zhí)行情況作為參考依據(jù)，結(jié)合下期的預(yù)算變動因素來減少或者增加資金的預(yù)算編制方法，盡管這一方法具有操作性強(qiáng)、減單易懂的優(yōu)勢，可是比較容易形成平均主義，使員工的積極性受挫。另外，在編制過程中存在較強(qiáng)的主觀意識，如虛假掛賬以及人為調(diào)低利潤目標(biāo)或者跨年攤銷費用等，會影響預(yù)算編制的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。對增值收入缺乏足夠的重視，影響了預(yù)算編制的全面性與科學(xué)性。再加上一些物業(yè)公司在編制預(yù)算信息的過程中比較片面，沒有及時了解相關(guān)的行業(yè)政策以及市場發(fā)展趨勢，導(dǎo)致預(yù)算編制的科學(xué)性與精確性不強(qiáng)，無法充分反映公司內(nèi)部運營管理的實際狀況，也無法積極應(yīng)對外部環(huán)境，致使預(yù)算編制與實際情況脫節(jié)。

（四）預(yù)算執(zhí)行力度不足，對過程缺乏嚴(yán)格控制

現(xiàn)階段，物業(yè)公司預(yù)算管理過程中存在的另一個問題是缺乏對預(yù)算的有力執(zhí)行和對過程的嚴(yán)格控制，導(dǎo)致執(zhí)行效率偏低，預(yù)算調(diào)整機(jī)制不健全，財務(wù)與業(yè)務(wù)未充分有效地融合，雙方對預(yù)算的理解與執(zhí)行存在差異，難以有效實現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。另外，從預(yù)算監(jiān)管和流程把控來看，現(xiàn)階段不少物業(yè)公司缺乏統(tǒng)一完善的內(nèi)部審計體系，在對預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督時，工作往往由財務(wù)部門承擔(dān)，第三方監(jiān)督與約束工作執(zhí)行不到位。最后，在對預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行考核評價方面，相關(guān)指標(biāo)不夠完善，過于重視短期的利潤目標(biāo)，沒有對市場占有率、客戶滿意度等非財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行全盤考慮，影響了績效考核的公正性。

三、物業(yè)公司全面預(yù)算管理的優(yōu)化策略

（一）更新管理理念，強(qiáng)化全面預(yù)算管理意識

在大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，物業(yè)公司管理者必須靈活充分地運用現(xiàn)代化的管理手段，積極構(gòu)建并完善預(yù)算分析管理平臺，提升財務(wù)分析報告的層次性與合理性，為公司的戰(zhàn)略決策打下堅實的基礎(chǔ)。另外，要及時優(yōu)化和更新預(yù)理念，增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識，從長遠(yuǎn)規(guī)劃的角度積極優(yōu)化和完善公司的預(yù)算管理工作，結(jié)合公司的戰(zhàn)略目標(biāo)制定預(yù)算管理的中短期目標(biāo)，以此指導(dǎo)預(yù)算編制與執(zhí)行。通過教育、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和下達(dá)文件的方式，提升預(yù)算管理人員的知識水平和工作能力，使其對工作流程和內(nèi)容進(jìn)行全面了解，從而調(diào)動全體職工參與預(yù)算管理的積極性，形成良好的預(yù)算管理氛圍［2］。

（二）明確預(yù)算管理職能，優(yōu)化其組織架構(gòu)

物業(yè)公司需要加快構(gòu)建并完善全面預(yù)算管理的組織架構(gòu)，并對其職能加以明確，通過構(gòu)建預(yù)算管理委員會對預(yù)算管理工作進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)、組織和評定，同時可以設(shè)置預(yù)算管理辦公室，以財務(wù)部門為主體，其他業(yè)務(wù)部門協(xié)同合作，以保證預(yù)算編制工作的有序開展。在此過程中，要對預(yù)算的職能、職責(zé)與權(quán)限進(jìn)行明確劃分，以免出現(xiàn)扯皮的情況，同時落實責(zé)任主體，提升預(yù)算執(zhí)行效率，為物業(yè)公司各項經(jīng)營活動的順利開展提供保障。

（三）對預(yù)算資源加以整合，合理編制預(yù)算

物業(yè)公司要對預(yù)算資源進(jìn)行有效整合，并以公司現(xiàn)階段運營和管理的具體情況為著力點，結(jié)合外部的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行合理的預(yù)算編制，對編制方法進(jìn)行有效的甄別和創(chuàng)新，充分考慮公司的資產(chǎn)負(fù)債率和盈利能力。要對不良資產(chǎn)項目等問題進(jìn)行妥善處理，最大限度地避免出現(xiàn)資金損失，同時要對成本預(yù)算予以足夠的重視，實現(xiàn)科學(xué)合理的預(yù)算編制，爭取以最小的成本換取最大的經(jīng)濟(jì)效益［3］。

（四）加大預(yù)算執(zhí)行力度并強(qiáng)化過程控制

物業(yè)公司為了確保預(yù)算的有效執(zhí)行，需要建立并完善預(yù)算分析機(jī)制，對預(yù)算流程進(jìn)行優(yōu)化，強(qiáng)化過程控制，提升流程的規(guī)范性，全面了解預(yù)算執(zhí)行過程中的資源消耗情況以及公司實時的盈利能力，并將預(yù)算分析結(jié)果作為相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行整改的依據(jù)。另外，要對預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行及時的優(yōu)化與調(diào)整，并通過預(yù)算反饋機(jī)制對執(zhí)行情況進(jìn)行實時的監(jiān)督與匯報，并編制成預(yù)算執(zhí)行報告，明確報告的形式、內(nèi)容以及審批責(zé)任認(rèn)證，充分發(fā)揮事先預(yù)測、事中監(jiān)督以及事后的考核職能，對預(yù)算執(zhí)行情況加大監(jiān)督與考核力度，并對考核結(jié)果加以充分應(yīng)用，將預(yù)算績效考核與員工薪酬掛鉤，從而提升公司全體職工參與全面預(yù)算管理的積極性，提升預(yù)算管理對基層員工的約束力，為物業(yè)公司的平穩(wěn)發(fā)展保駕護(hù)航［4］。

四、結(jié)語

近年來，隨著我國物業(yè)管理服務(wù)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的競爭壓力加大，物業(yè)公司要想在競爭日益激烈的市場環(huán)境下實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，必須全面提升服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化內(nèi)部管理，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的實際作用，走上盈利創(chuàng)收和集約化發(fā)展之路，因此全面預(yù)算管理是物業(yè)公司平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)［5］。盡管物業(yè)公司目前在預(yù)算管理過程中依舊存在一些不足，但只要積極采取行之有效的辦法，就可以有效解決全面預(yù)算管理過程中存在的問題，充分發(fā)揮其應(yīng)有的實際作用，促進(jìn)物業(yè)公司的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，更好地為我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供助力。