2017“租購并舉”加速度

銀昕

2017年，“租購并舉”正式進入加速模式。7月，住建部等9個部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），提出“培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”“積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”等令市場興奮的內(nèi)容，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批展開住房租賃試點的城市。與租購并舉相伴的熱門詞匯是“租購?fù)瑱?quán)”，從廣州開始，2017年下半年，多座城市相繼提出建立“租購?fù)瑱?quán)”機制的一系列措施。2017年10月，“租購并舉”進入黨的十九大報告。

目前我國“重購輕租”現(xiàn)象較為明顯：中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，而美國的數(shù)據(jù)為50%。龐大的需求無疑意味著充滿前景的市場。到2030年，中國租賃市場規(guī)模將從2016年的1.3萬億元躍升至4.6萬億元。

盡管在2017年政策動作頻出，但租賃市場的培育和完善依舊是循序漸進、不可操之過急的長期行為。有業(yè)內(nèi)人士指出，相關(guān)政策和機制的落實及建設(shè)必須被準(zhǔn)確且全面地執(zhí)行，才能在未來看到較好的收獲。

“我估計未來北京會有接近50%，超過1000萬人選擇租房子住?！辨溂壹瘓F董事長左暉如此表達他對租賃市場未來的樂觀態(tài)度。與此同時，碧桂園、萬科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)也都在加緊布局租賃市場，用開發(fā)商自己的話說，“要把長租業(yè)務(wù)當(dāng)成偉大事業(yè)、長期戰(zhàn)略來奮斗?！?/p>

當(dāng)然，人們對2017年“租購并舉”加速推進感到興奮，并不僅僅因為期待其在未來為城市居民提供更多的住房選擇，還期待著其能攪動“重購輕租”時代所形成的土地供應(yīng)、房企融資等“固有模式”。

多主體供應(yīng)集體建設(shè)用地馳援租賃市場

在2017年的住房租賃市場，“多主體供給”并不僅僅指2017年下半年除房企外的其他企業(yè)跨界殺入這一市場，爭相提供增量，供給主體的豐富還體現(xiàn)在土地供應(yīng)上。2017年8月，國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》），上海、北京、南京、杭州等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

雖然北京在2017年8月才出現(xiàn)在試點名單中，但幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。此后，北京更是放出“豪言”，明確提出未來5年供應(yīng)1000公頃集體土地用于租賃房屋。

除了增加市場增量，集體建設(shè)用地進入租賃市場還引發(fā)了外界對于其能否撬動土地政策改革的聯(lián)想。

此前，集體土地上建設(shè)的用于買賣的房屋被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，不受法律保護。如今集體土地上的房屋可以出租給城市居民，中國土地學(xué)會前秘書長黃小虎在接受記者采訪時曾將這一舉措稱為“舉重若輕的大手筆”。他認為，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場充分實現(xiàn)”。

長租公寓類REITs破冰

REITs對住房租賃市場的成熟發(fā)展至關(guān)重要，凡租賃市場較發(fā)達的國家都離不開長租公寓REITs的幫助。《通知》發(fā)布之后，積極支持REITs分別出現(xiàn)在上海、北京和杭州等城市的地方性 “租房新政”中。

國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)“類REITs”于2017年10月11日誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品獲AAA評級，利率5.3%。隨后，國內(nèi)首單央企長租公寓“類REITs”也宣告落地，10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃收到上交所出具的《無異議函》，該類REITs總額不超過50億元，采取“儲架式分期發(fā)行”。

長租公寓類REITs是發(fā)行者通過基金向社會融資，用于資產(chǎn)包中項目建設(shè)，投資者憑借購買憑證拿到相應(yīng)的收益和分紅。相比于買賣市場，租賃市場服務(wù)鏈條較長、資金回籠周期較長，當(dāng)開發(fā)商因不滿足于投資建設(shè)租賃類產(chǎn)品“賺慢錢”“賺小錢”時，發(fā)行REITs是開發(fā)商向社會融資的渠道，可將“重資產(chǎn)變輕”，一旦吸引到足夠多的社會資本投入，開發(fā)商自身所占的股份低于一定比例時便可將自身持股撤出，既保證項目正常運轉(zhuǎn)，又使開發(fā)商資金流動性不受影響。

值得注意的是，根據(jù)國外經(jīng)驗，長租公寓REITs可行的三個前提是穩(wěn)定的租金收益率、穩(wěn)步上升的租賃需求以及青年人對長租公寓濃厚的興趣，這在我國目前的租賃市場都尚需培育。

“類REITs”后，“真REITs”何時出爐也是業(yè)界關(guān)注的話題。有分析稱，保利地產(chǎn)此單“類REITs”的發(fā)行方式已非常接近真正的公募REITs，“儲架式分期發(fā)行”不僅是一次融資，更間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，樹立了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的樣本。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析說：“面對普通投資者發(fā)售的REITs在風(fēng)險上還需要有更多的把控，在制度設(shè)計上決策層可能還需要時間再做些準(zhǔn)備?！眅ndprint