“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收籌劃問題探討

楊玉英

【摘 要】隨著我國稅收體制的不斷完善和改進，“營改增”稅收政策的全面實施，“營改增”的主要目的是減輕企業(yè)沉重的稅務(wù)負擔，避免現(xiàn)存稅收制度中的重復(fù)征稅現(xiàn)象，從而促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有一定的復(fù)雜性，因而在稅收成本上還增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，本文首先闡述“營改增”的相關(guān)內(nèi)容，然后分析“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的影響，明確房地產(chǎn)開發(fā)公司在“營改增”后可能會遇到的問題，進而提出針對性的解決措施，促進房地產(chǎn)開發(fā)公司更好地應(yīng)對稅收制度改革。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)開發(fā)公司；稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司在我國現(xiàn)代社會發(fā)展過程中的發(fā)展勢頭比較穩(wěn)定，而且我國在不斷的投入建設(shè)基礎(chǔ)項目，黨中央也提出一帶一路的指導(dǎo)方針，這些都推動著我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不僅解決了人們一些基本的住房要求，還輔助著社會經(jīng)濟效益的增長。在“營改增”的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要全面利用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)優(yōu)惠政策，保證房地產(chǎn)開發(fā)公司能實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的最佳值。

一、“營改增”相關(guān)概念闡述

“營改增”既是將原來繳納營業(yè)稅的項目變成增值稅應(yīng)稅項目，“營改增”的主要目的是減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)的稅務(wù)負擔，以促進社會更好的發(fā)展。“營改增”政策在稅務(wù)政策落實過程中有著非常強大的影響力，因為能一定程度的控制房地產(chǎn)開發(fā)公司上下游企業(yè)重復(fù)納稅的現(xiàn)象，增強企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的市場競爭力?！盃I改增”對房地產(chǎn)影響的涉及面很廣，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)，還影響與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的企業(yè)，如和房地產(chǎn)企業(yè)合作的建筑企業(yè)、銷售企業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等，都會受到“營改增”政策的影響。

二、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)公司的影響

1.對房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)生的稅負影響

在實施“營改增”政策之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司一直都是采用的營業(yè)稅和土地增值稅的雙重征收制度，這兩種稅都屬于價內(nèi)稅，因而導(dǎo)致企業(yè)承擔的稅務(wù)負擔很沉重。“營改增”將以前的營業(yè)稅改為增值稅，這是對企業(yè)稅收最直接的影響，因為“營改增”后屬于一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)公司的增值稅稅率是11%（在2018年5月1日以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用10%的稅率），而且是抵扣進項稅額后繳納。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司以前開發(fā)的項目無法取得進項抵扣，因而稅務(wù)負擔反而會有所增加，國家財政部、國稅總局為了平穩(wěn)過渡稅制改革及保證“營改增”的稅負平移，專門擬定了一系列的過渡性政策，剔除附加稅因素，房地產(chǎn)開發(fā)公司在“營改增”的過渡時期稅務(wù)負擔和以前比較會有所降低。但對于“營改增”后新開發(fā)的項目，由于一般納稅人適用11%的征收稅，如果不完善進項稅額的管理，那么房地產(chǎn)開發(fā)公司最后應(yīng)繳納的稅負反而比之前更多。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)公司凈利潤的影響

由于之前房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的稅額很多，公司營業(yè)額的增長會導(dǎo)致營業(yè)稅金等同時增加，實施“營改增”后，由于初期項目運用簡易計稅方法，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負平移得到保證，因而對凈利潤影響不大。當全面執(zhí)行一般計稅后，由于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中向政府和金融機構(gòu)等繳納的費用沒法取得抵扣增值稅的專用發(fā)票，加之上游企業(yè)提供的進項稅額可抵扣憑證缺乏，導(dǎo)致進項可抵扣稅額比例達不到理論要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會降低。

3.對發(fā)票管理的影響

進項抵扣稅額的多少影響著稅負率，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司合法、及時獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票可以降低公司的稅負，也就能一定程度上緩解公司的財務(wù)壓力。如果沒有獲得增值稅的相關(guān)發(fā)票，那么公司就會面臨企業(yè)所得稅和增值稅兩種稅務(wù)負擔增加的風(fēng)險，因此對房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)票管理系統(tǒng)要求更高。對于有些公司的內(nèi)部控制不嚴謹，工程物資采購環(huán)節(jié)很多漏洞，不及時加強管理，在全面實施“營改增”后，公司就會面臨很大的涉稅風(fēng)險。

4.給房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來的風(fēng)險

由于“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本獲取的要求更加嚴格，有些土地成本不一定能夠在銷售額中扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)合作的風(fēng)險也就增加，建筑企業(yè)的稅收負擔就轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稅收成本也就面臨一定的風(fēng)險。而且房地產(chǎn)開發(fā)公司為了獲得進項稅抵扣，在選購設(shè)備和材料時渠道有所變化，成本自然會有所增加，但是由于有些廠家的問題，開具的發(fā)票不夠正規(guī)，導(dǎo)致無法進行進項抵扣，加大了企業(yè)的涉稅風(fēng)險。實施“營改增”政策后，企業(yè)在日常的經(jīng)營管理過程中會受到不同程度的戰(zhàn)略風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、運營風(fēng)險、市場風(fēng)險及法律風(fēng)險等，導(dǎo)致公司的經(jīng)濟效益受損。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)對“營改增”的稅收籌劃措施

1.加強對“營改增”稅收政策的理解

增加對企業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作，加強管理人員和財務(wù)人員對“營改增”稅收政策理論知識的理解，提高管理人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，提前做好“營改增”房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收籌劃準備工作。加強稅務(wù)意識，高度重視各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的所有費用，及時索取發(fā)票。同時審核監(jiān)督增值稅的發(fā)票，做好稅額抵扣工作。其主要的方式首先就是要組織房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員研究“營改增”相關(guān)內(nèi)容，透徹理解“營改增”政策，并增加和稅務(wù)機關(guān)相關(guān)工作人員的及時溝通，確保房地產(chǎn)開發(fā)公司能充分享受國家的稅收優(yōu)惠政策。同時還應(yīng)當控制好公司的庫存材料，杜絕出現(xiàn)原材料滯存的情況，避免出現(xiàn)不必要的浪費。而且還應(yīng)當加強對房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員的專業(yè)知識培訓(xùn)工作，提高管理人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，以更好的做好稅額抵扣工作，并審核監(jiān)督增值稅的發(fā)票。

2.提升財務(wù)人員的專業(yè)能力

由于“營改增”政策的實施，需要調(diào)整變化一下以前的經(jīng)營流程，為了充分利用稅制改革的優(yōu)勢來降低公司稅負，對財務(wù)人員的專業(yè)能力就有了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)公司首先應(yīng)當專題培訓(xùn)財務(wù)人員，提高財務(wù)人員的會計核算準確性及專業(yè)素質(zhì)，加強理解和掌握“營改增”政策的各項關(guān)鍵內(nèi)容，熟悉稅收優(yōu)惠政策，幫助財務(wù)人員更好的適應(yīng)新稅制改革的相關(guān)變化。組織培訓(xùn)增值稅稅務(wù)處理技能，提高在成本和收入上的核算能力，業(yè)務(wù)流程規(guī)范化，避免不必要的成本浪費。

3.選擇合適的稅收籌劃方式

應(yīng)對“營改增”政策改革的主要方法是科學(xué)合理的實施稅收籌劃，以實現(xiàn)全面實施“營改增”后的稅負降低，達到稅后利益最大化的效果。企業(yè)管理人員應(yīng)當積極學(xué)習(xí)“營改增”的相關(guān)內(nèi)容，了解相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，提高對稅收籌劃的重視度，積極主動的和稅務(wù)機關(guān)工作人員溝通，結(jié)合公司自身生產(chǎn)經(jīng)營管理的特點，合理運用國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。同時加強內(nèi)部的資金管理，提前將增值稅發(fā)票加入到建設(shè)成本控制和銷售階段的整體籌劃中，科學(xué)合理的制定公司稅收籌劃方案。

4.合理選擇供應(yīng)商

為了最大限度獲得進項稅額抵扣，確?！盃I改增”政策工作的順利進行，需要慎重考慮產(chǎn)品的供應(yīng)商，不僅需要供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量符合國家標準，而且還應(yīng)當考慮稅收政策，對供貨商進行篩選。對于重要的采購項目，應(yīng)當按照根據(jù)招投標的相關(guān)要求進行招標，嚴格管理招標過程，篩選合適的供應(yīng)商。

5.提高增值稅專用發(fā)票的管理水平

由于管理增值稅專用發(fā)票的水平和進項抵扣稅額的多少有直接的關(guān)系，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當根據(jù)自身實際情況，制定合理健全的增值稅發(fā)票管理制度，以提高公司對增值稅專用發(fā)票的管理的水平。而且選擇供應(yīng)商時應(yīng)優(yōu)先選擇是一般納稅人身份的主體，合法、及時的從供應(yīng)商處取得增值稅專用發(fā)票，這樣才能保證在申請進項稅額抵扣時，盡可能的減少稅務(wù)負擔。同時應(yīng)當設(shè)置專門的增值稅發(fā)票管理部門，定期組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)稅務(wù)知識，因為發(fā)票管理人員不僅需要專門保管公司的增值稅發(fā)票、開具增值稅發(fā)票，同時要對相關(guān)發(fā)票進行保存，確保發(fā)票在進行抵扣時能夠有所根據(jù)。

6.規(guī)范操作，加強風(fēng)險防控，避免財務(wù)風(fēng)險

“營改增”的稅制對財務(wù)核算的規(guī)范性相對較高，相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般納稅人會計核算不健全，或者提供的稅務(wù)資料不準確，公司的納稅金額按照銷售額和增值稅率來進行計算，不僅進項稅額不能抵扣，而且還不能使用增值稅專用發(fā)票，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當規(guī)范財務(wù)核算。除了要求公司大大小小所有的支出都取得進項稅工作，降低公司的資金成本投入，同時還應(yīng)當結(jié)合預(yù)算，從項目的立項、取得土地、采購材料、制定合同及銷售都做好相應(yīng)的稅收籌劃工作，科學(xué)合理的調(diào)控房地產(chǎn)項目和市場之間的供求關(guān)系，避免出現(xiàn)樓盤滯銷的情況。在開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司還應(yīng)當在實施“營改增”政策的過程中，提前做好預(yù)防措施，加強內(nèi)部的管控和風(fēng)險控制，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)的解決措施，按照稅法要求規(guī)范操作，避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

7.合理選擇融資方式

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資非常困難，甚至面臨破產(chǎn)。而且受到國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司在銀行的貸款受到約束，所以公司需要結(jié)合自身實際情況和“營改增”的優(yōu)勢特點，選擇融資方式。

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