從多角度審視住房公積金貸款的風(fēng)險

吳琪

【摘 要】住房公積金貸款是當(dāng)前在職職工在購買自住住房時所選擇的最為主要的一種貸款方式，因為其符合人們的消費需求，具有還款期限長且利率較低的特點，能夠減輕職工購買房產(chǎn)所帶來的壓力。然而，住房公積金貸款也存在較大的風(fēng)險，諸多原因?qū)е略摬糠仲Y金存在資金安全問題，為相關(guān)管理工作的開展造成了比較大的阻礙。這也是當(dāng)前相關(guān)部門非常重視的一項工作內(nèi)容?；诖朔N情況，本文從多角度審視現(xiàn)階段住房公積金貸款所存在的風(fēng)險，并且根據(jù)這些風(fēng)險的來源提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施，希望能夠從根本上降低風(fēng)險發(fā)生的幾率，從而保障資金安全。

【關(guān)鍵詞】公積金貸款；住房公積金；貸款風(fēng)險

一、前言

住房公積金是各企業(yè)、單位的在職職工按照國家規(guī)定繳納的用于住房方面的專用資金，住房公積金貸款則是由住房公積金管理中心運用這些收集起來的住房公積金資金，委托商業(yè)銀行為職工發(fā)放的用于職工自住住房方面的一種抵押貸款?？紤]到職工的生活需求，這種貸款要求還款的期限比較長，而且利率也相對較低。由此可見，這為職工的生活帶來諸多好處，但也不可否認(rèn)，住房公積金貸款存在較為嚴(yán)重的風(fēng)險問題，具有一定的資金安全隱患，在本文接下來的內(nèi)容中會從多個角度分析其所存在的風(fēng)險。

二、住房公積金貸款存在的風(fēng)險

1.管理制度上存在不足之處

在接下來的內(nèi)容中會從多個角度對住房公積金貸款風(fēng)險進行審視及分析，從而達(dá)到降低貸款風(fēng)險的目的。首先是制度上的問題，目前在住房公積金管理制度上確實存在比較嚴(yán)重的不足之處：住房公積金貸款所涉及到的地區(qū)范圍、人員范圍都非常廣泛，不僅包括市區(qū)內(nèi)的職工，也包括城鎮(zhèn)內(nèi)的職工，缺乏完善的貸款管理制度就會出現(xiàn)貸款管理混亂的現(xiàn)象，進而帶來較大的貸款風(fēng)險?；?、其次是貸款審批機制不夠完善，對于借款人的綜合情況調(diào)查不夠詳細(xì)，在審批時就會出現(xiàn)疏漏。此外，住房公積金貸款的制度比較傾向于中等或較低收入的家庭，為了照顧此類職工，就會相應(yīng)放寬貸款政策，這無疑會出現(xiàn)許多還款能力差的人來申請貸款，進而增加了貸款風(fēng)險。相關(guān)部門在意識到這種情況并進行貸款政策收緊時，又會影響到住房的完工，對房地產(chǎn)市場造成影響，同樣也會增加貸款風(fēng)險。所以，無論從哪一種情況來看，缺乏嚴(yán)格的貸款審批制度，都會加劇住房公積金貸款的風(fēng)險。在管理制度上最主要的還是要嚴(yán)格制定和管理合同內(nèi)容以及各種抵押物的處理方法，因為合同涉及多方利益，是保障整個貸款還款的進行時間和方式的關(guān)鍵，是具有法律效力的，所以合同是最為重要的環(huán)節(jié)。而目前卻常常出現(xiàn)違反合同規(guī)定的現(xiàn)象，所以還需結(jié)合此類問題制定相應(yīng)的管理制度。此外，在抵押物的處理上也存在一些問題，那就是抵押物估價與其實際價值不符，在進行抵押物處理時比較困難，這同樣也在很大程度上為住房公積金貸款帶來了巨大的風(fēng)險。結(jié)合以上內(nèi)容來看，管理制度不夠完善是一個非常嚴(yán)重的問題，是必須要在最短時間內(nèi)進行妥善解決的問題，還需相關(guān)部門加以重視。

2.房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在較大風(fēng)險

房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r對于住房公積金貸款具有非常直接的影響，尤其是在房地產(chǎn)市場價格上升過快時發(fā)放貸款，很可能會由于房地產(chǎn)市場價格的驟然下滑而導(dǎo)致較大的利益虧損，進而影響到借款人的還貸能力，自然就增加了貸款風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力和信譽問題也至關(guān)重要。由于房地產(chǎn)市場波動的影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會基于利潤問題而出現(xiàn)違約現(xiàn)象，這不僅損害了借款人的利益，同時也對住房公積金管理中心開展貸款工作造成了嚴(yán)重的影響。另有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在負(fù)債的情況下進行項目承包，這更加劇了貸款風(fēng)險?；谝陨隙喾N原因，還需相關(guān)部門加強對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。

3.借款人的還款能力和信譽問題

在住房公積金貸款的整個過程中有一個關(guān)鍵角色，那就是借款人，住房公積金貸款的發(fā)放條件就是針對借款人所進行制定的，而這往往也是導(dǎo)致住房公積金貸款風(fēng)險增加的一個主要原因。其主要源自于兩方面因素：一是借款人在還款能力上存在問題；二是其還款能力沒有問題。但是信譽較差，都會使得貸款風(fēng)險增加，接下來將分別對其進行詳細(xì)介紹。首先是還款能力問題，因為當(dāng)前市場經(jīng)濟體制的變化速度非?？欤沟媒^大多數(shù)職工的收入不是非常穩(wěn)定，而住房公積金貸款的還款時間又比較長，受到經(jīng)濟體制的影響，難以保證貸款利率不會發(fā)生變化，一旦出現(xiàn)利率上升的情況，就會為借款人帶來較大的經(jīng)濟壓力，影響其還款能力，進而造成住房公積金貸款風(fēng)險的增加。還有種幾率較低但是也會出現(xiàn)的情況，那就是借款人受到疾病、家庭變故、工作變故或是自然災(zāi)害等諸多因素的影響而發(fā)生意外，使其失去還款能力，這種時有發(fā)生的情況也必然導(dǎo)致風(fēng)險增加。其次是借款人的信譽問題，明明具有還款能力，但是卻不愿意按時按量的償還貸款，這主要源于現(xiàn)行法規(guī)、制度并不十分健全，對于借款人信用的約束不強，在此情況下借款人的信譽出現(xiàn)問題，就會成為住房公積金貸款的一個主要風(fēng)險因素。

三、降低住房公積金貸款所存在的風(fēng)險的辦法

1.完善管理制度，加強管理工作

降低住房公積金貸款風(fēng)險最根本的方法就是完善住房公積金管理制度，強化管理工作。首先是貸款制度的制定，對貸款標(biāo)準(zhǔn)以及操作流程都要有明確的規(guī)定，并且嚴(yán)格按照規(guī)定要求進行貸款工作的落實。同時還要加強合同管理，明確多方責(zé)任，對于違反合同要求的行為要予以法律責(zé)任的追究，其中需包括貸款、擔(dān)保和保險等諸多方面的內(nèi)容，提高其法律效力。最后是對抵押物的管理，明確抵押物的價值，在進行處理時要交給專門的處置部門，各項手續(xù)內(nèi)容均需完善，以確保萬無一失。在整個管理工作過程中，要求所有管理人員具備很強的工作能力和業(yè)務(wù)素質(zhì)，這是加強管理工作的前提條件。

2.把控好房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r

為了有效降低風(fēng)險，必須要掌握房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，針對其發(fā)展現(xiàn)狀對貸款制度進行相應(yīng)的調(diào)整，進而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險的目的。由此可見，調(diào)研工作是十分重要的，必須明確掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場近年的發(fā)展?fàn)顩r以及近幾年的發(fā)展趨勢，再結(jié)合法律法規(guī)情況、經(jīng)濟市場發(fā)展?fàn)顩r、各行業(yè)職工的收入情況及還款能力等多方面因素進行綜合考量。在房地產(chǎn)市場波動較為劇烈，尤其是市場價格上升較快時，應(yīng)當(dāng)減少貸款發(fā)放量，甚至停止發(fā)放貸款，從而達(dá)到降低貸款風(fēng)險的目的。

3.對借款人的能力和信譽進行充分考察

在發(fā)放住房公積金貸款之前，需要對借款人的能力和信譽進行充分考察，根據(jù)貸款的具體要求，選擇有還款能力且信譽較好的借款人發(fā)放貸款。為此，通?？梢圆扇∫韵麓胧杩钊诉M行充分了解：首先，通過其他多個部門對借款人的情況進行充分調(diào)查，清楚其工作狀況、還款能力及信譽情況。其次，需對借款人進行當(dāng)面了解，核實其基本狀況，做好所有考察工作后方能做出準(zhǔn)確判斷，對于信譽較差的借款人可以降低其借款額度或拒絕其貸款請求。

四、結(jié)語

當(dāng)前，我國諸多在職職工通過住房公積金貸款來購買或者翻建住房，這確實是一項非常有利的政策，在很大程度上減輕了職工的住房壓力，在一定程度上解決了職工住房難的問題。但是，住房公積金貸款也存在來自于諸多方面的風(fēng)險，這同樣不容忽視。為此，本文從多角度審視當(dāng)前住房公積金貸款存在的風(fēng)險，并且結(jié)合實際情況提出了相應(yīng)的解決辦法，以期達(dá)到從根本上降低貸款風(fēng)險的目的，為該住房政策的落實提供保障，希望能夠為相關(guān)部門加強管理工作提供一些參考意見。

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