搖號新政，有助于公平購房

始于2016年9月的樓市調(diào)控潮依然沒有停歇的跡象，經(jīng)過4次調(diào)控升級之后，從今年3月開始，全國超過20個城市再啟房地產(chǎn)調(diào)控，合計發(fā)布了近30條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括在熱點一、二線城市執(zhí)行搖號選房和將限售限購延伸到三、四線城市等。同時，未來買房搖號的趨勢在多個城市已經(jīng)逐漸明確。

各地搖號政策不盡相同

自去年5月上海、南京出臺新房銷售搖號政策后，長沙、成都等城市也在2017年內(nèi)陸續(xù)出臺搖號政策。今年3月以來，實施搖號政策的城市不斷擴容，武漢、西安和杭州等城市也相繼發(fā)布了搖號新政。

目前實施新政的7個城市，搖號政策各有異同。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其共同點在于均強調(diào)一次性申報所有房源，或一次性售出所有準售房源；都強調(diào)搖號購房過程的公平和公正，均提出由公證機構(gòu)在搖號過程中進行指導。上海等地還特別明確項目代銷企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)員工等不得入圍。

但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規(guī)定，“所有新建商品住宅項目”均采用搖號。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數(shù)量大于可供房源數(shù)量的項目。如杭州規(guī)定，意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號售房；武漢的搖號政策則非硬性規(guī)定，只建議“意向購房人數(shù)多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售”。

值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優(yōu)先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源比例。如杭州規(guī)定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規(guī)定，在預售備案均價低于1.8萬元/平方米的新建商品住房項目中，低于120平方米的準售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例納入無房家庭優(yōu)先選房范圍；長沙則規(guī)定，“限房價、競地價”的商品住房項目和新建商品住房項目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

僧多粥少的房源是主因

熱點城市新房預售證發(fā)放收緊，不少樓盤開盤房源數(shù)遠低于申請購房人數(shù)。11.6%、9.5%，這一數(shù)字代表著來自南京、長沙的部分樓盤搖號買房的中簽率。

為增加中簽率，張淼用了一家四口的購房資格參加搖號，在8000多個搖號人中他手握一張1054號的簽位，在當期1530套房源總數(shù)之內(nèi)。

據(jù)媒體報道，去年11月，成都實施搖號購房后，某樓盤普通房源416套，參與搖號人數(shù)近4.4萬人，中簽率約為1%。郊區(qū)項目中簽率則大很多，30%、50%左右的項目都有。

購房為什么要搖號？對于這種活動，中老年消費者并不陌生，那還是在三四十年前商品供應(yīng)很不充足的時候，比如20世紀80年代時緊俏的電視機、洗衣機、冰箱這“三大件”，面對蜂擁而來的消費者，就只能通過搖號來解決矛盾，誰有資格買到中意的商品，由一臺搖號機來決定。

如今在一些城市出現(xiàn)的“搖號購房”，是這些城市的商品房銷售又出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況？

現(xiàn)在推出“搖號購房”的部分二線城市，在一兩年前還在為商品房的過剩大費周章，緣何現(xiàn)在又面臨住房供應(yīng)緊張的問題？這些城市近期出臺的“人才落戶”政策，可能是住房緊張的直接原因。

比如西安出臺政策，到西安工作的大學生可以直接落戶并享受購房待遇，這對目前大學生構(gòu)成了很大的吸引力。據(jù)當?shù)毓膊块T提供的數(shù)據(jù)，今年第一季度，從西安市外遷入的人口達到24萬余人，人口機械增長是去年同期的11.5倍。市內(nèi)居住人口暴增，自然產(chǎn)生了很大的購房需求。

另外，在開發(fā)商的操縱下，市場出現(xiàn)人為的銷售緊張也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于給開發(fā)商創(chuàng)造了良機。于是，一些房地產(chǎn)商及銷售中介再度通過各種渠道發(fā)布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價將漲到3萬元”等渲染緊張氣氛的廣告語，誤導購房者。捂盤惜售等在調(diào)控中嚴厲禁止的現(xiàn)象，有死灰復燃之勢。

另外，為了保證“剛需優(yōu)先”，3月，武漢、成都、長沙陸續(xù)推出城市搖號購房的“升級版”，篩選出剛需個人（家庭）進行優(yōu)先搖號，增加中簽概率。

3月28日起，長沙實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目、144平方米以下的普通商品住房為首套剛需群體開辟購房“綠色通道”，優(yōu)先搖號。

在這種情況之下，“搖號購房”的政策出臺，從政府的意圖來看，顯然是希望通過此舉減少人為操縱，使僧多粥少的房源盡可能公平地進入到消費者手中。但是，如果住房緊張在這些地方已經(jīng)成為事實，而且在短期內(nèi)難以解決，那么更長遠的辦法應(yīng)該是加大供應(yīng)，滿足購房者的需求。

熱點城市的樓市穩(wěn)定器

搖號購房要達到什么效果？

業(yè)內(nèi)人士認為，搖號購房意味著公證機構(gòu)全程監(jiān)督，可有效杜絕內(nèi)部預留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

多地出臺買房搖號政策針對的是開發(fā)商捂盤惜售、炒賣房號、關(guān)系戶、茶水費等房地產(chǎn)市場存在的重重亂象。去年以來，部分開發(fā)商通過變相加價，巧妙地繞過政府限價提升了購房總價格，關(guān)系戶、茶水費、搭售車位等手段層出不窮。

在政府嚴格限價機制下，不少熱點城市出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。由于政府限價可能導致新房與二手房存在較大價差，存在明顯的套利空間，引發(fā)人們搶購新房。業(yè)內(nèi)人士說，收取額外費用不僅變相增加了購房者的負擔，同時部分新房項目內(nèi)部預留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號銷售要杜絕的現(xiàn)象。

此外，在去杠桿的大環(huán)境下，房企融資難度不斷增加，貸款的回款周期較長會提高開發(fā)商的資金成本。因此，開發(fā)商更傾向于選擇交付全款的購房者，而采用公積金貸款購房或者置換購房的，往往是自住型需求，新房搖號銷售很大程度上防止了他們遭到區(qū)別對待的情況。

對于買房搖號政策的走向，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，搖號政策將會全面執(zhí)行，目前全國特別是一、二線城市新建商品房市場，都存在限價情況。房源在限價下，導致供需結(jié)構(gòu)緊張，因此，調(diào)控政策傾斜剛需將是主流，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源，預計將有超過20個城市都會執(zhí)行官方搖號的售房政策。

不過，對于市場來說，搖號產(chǎn)生的影響不大。張大偉認為，參與搖號的項目，都是供需緊張的項目，銷售難度不大。除了少量影響開發(fā)商的回款周期外，對于市場基本面基本沒有影響。因此，此項政策更多體現(xiàn)在保障購房者合法權(quán)益，最大限度保證公平合理方面。

“全款購房客戶將不再優(yōu)先，保證了所有購房者的公平性。與以往開發(fā)商搖號政策不同的是，今后開盤搖號將全程引入公證機構(gòu)參與，保證搖號選房的權(quán)威性、公平性，杜絕市場亂象?！?/p>

張大偉表示，搖號政策的最主要影響，是對開發(fā)商營銷蓄客的影響，特別是部分非熱門項目，很可能會使得項目銷售壓力加大。不能提前鎖定客戶，也會導致這些項目簽約壓力加大。

張大偉認為，從市場趨勢來看，房地產(chǎn)調(diào)控的目標依然是穩(wěn)定市場價格，如果短期內(nèi)市場有較大波動的話，很可能調(diào)控政策會繼續(xù)加碼。