論我國倒按揭養(yǎng)老障礙及其法律解決

冉瑤瑤 陳婷婷 崔琳珊 鄒健華

【摘 要】我國作為一個人口大國，近年來面領(lǐng)著愈演愈烈的人口老齡化危機(jī)。隨著老年人比重的上升，養(yǎng)老問題也逐漸成為公眾關(guān)注的熱點。傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面對著日益增加的養(yǎng)老需求暴露出了種種弊端。與此同時，國外傳來的“倒按揭”養(yǎng)老模式在我國的實踐也似乎困難重重。本文將對“倒按揭”養(yǎng)老在我國所遭遇的現(xiàn)實障礙進(jìn)行分析，并提出其法律解決，以求為中國人的養(yǎng)老問題的解決提供參考。

【關(guān)鍵詞】倒按揭；以房養(yǎng)老；社會保障

一、研究背景

我國已經(jīng)進(jìn)入了人口老齡化快速發(fā)展階段。且我國老齡化的特點是“未富先老”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后于人口老齡化。又因長期以來實施的計劃生育政策，我國出現(xiàn)了很多“四二一”家庭，甚至出現(xiàn)了“八二一”家庭，即兩個年輕人需要照顧四個甚至八個老人和一個孩子。這使年輕人承受著巨大的生活壓力，也肩負(fù)了更為沉重的社會責(zé)任。

目前我國的養(yǎng)老方式依舊停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老上，即使近幾年出現(xiàn)了不少新型養(yǎng)老模式，但運(yùn)行狀況也是不盡人意。

面對我國“銀發(fā)浪潮”現(xiàn)有的養(yǎng)老模式太過脆弱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以解決我國愈來愈緊迫的養(yǎng)老問題了。所以尋找適合我國國情的新養(yǎng)老模式已是我國現(xiàn)階段最緊迫的問題之一。

二、倒按揭養(yǎng)老制度概述

倒按揭養(yǎng)老制度，又稱住房反向抵押貸款制度，是“以房養(yǎng)老”模式的一種。廣義的“以房養(yǎng)老”是指凡是用房子來養(yǎng)老的方式都屬于以房養(yǎng)老，其中包括“倒按揭”養(yǎng)老、賣房養(yǎng)老、住房置換養(yǎng)老、出租房屋養(yǎng)老等等。[1]而狹義的“以房養(yǎng)老”就是指倒按揭養(yǎng)老。

倒按揭養(yǎng)老制度有四個顯著的特征：第一，人群特定性。一般是擁有房屋產(chǎn)權(quán)、達(dá)到一定年齡的公民才有資格申請“倒按揭”養(yǎng)老項目。第二，養(yǎng)老保障性?！暗拱唇摇别B(yǎng)老項目的養(yǎng)老保障性從根本上決定了它與商業(yè)性質(zhì)的普通擔(dān)保物權(quán)的不同。它是專門為老年人提高晚年生活質(zhì)量而設(shè)計的，充分體現(xiàn)對老年人相關(guān)權(quán)益的保障。第二，不得追索性。參與“倒按揭”養(yǎng)老項目的老年人死亡后，參與機(jī)構(gòu)按約定得到老年人房產(chǎn)而后出售所得的金額少于老年人生前從參與機(jī)構(gòu)得到的資金總額時，不能向老年人的家屬后代追索余額。第三，抵押特殊性?！暗拱唇摇别B(yǎng)老項目方式中的“抵押”有別于普通抵押權(quán)的地方在于：一是抵押期間與老人的生命周期息息相關(guān)難以確定。二是擔(dān)保額與老人的生活高度相關(guān)，有一定的特殊性。

三、國外倒按揭養(yǎng)老運(yùn)行模式簡介

“倒按揭”養(yǎng)老模式對我國來說是舶來品。它起源于荷蘭、成熟于美國而后在各發(fā)達(dá)國家相繼運(yùn)行并傳入我國的。所以了解并借鑒國外的模式對我國建立符合我國國情的“倒按揭”養(yǎng)老模式有非常重要的作用。筆者通過分析總結(jié)為以下幾種模式：

（一）不動產(chǎn)抵押保全貸款模式——以美國為代表

在美國“倒按揭”養(yǎng)老模式主要表現(xiàn)為由不動產(chǎn)抵押保全的貸款。是指達(dá)到一定年齡的老年人把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給商業(yè)銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)現(xiàn)有價值以及預(yù)期價值進(jìn)行評估后，扣除手續(xù)費、保險費等相關(guān)費用后按照貸款合同支付貸款。[2]雙方合同生效后，老年人及其繼承人隨時可以回贖房產(chǎn)。在抵押期間，老年房主享有房屋居住權(quán)。當(dāng)房主去世或者永久辦理抵押房屋后，房屋的產(chǎn)權(quán)自動轉(zhuǎn)移給貸款機(jī)構(gòu)，并由其對房屋進(jìn)行處置，所得的價款用來償還貸款的本息。

（二）老年人壽險產(chǎn)品模式——以新加坡為代表

目前這種模式在新加坡運(yùn)行比較成功，也得到了一定的社會認(rèn)可。此種模式是指符合一定條件的房產(chǎn)獨立或共同所有人以自身壽命為保險標(biāo)的，以房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，并按月（年）從保險公司獲取現(xiàn)金流以支付晚年生活費用。在投保人死亡、永久搬出住房或者符合合同約定的其他條件發(fā)生時到期，保險公司以房產(chǎn)價值為限收回保險費。“整個過程就像保險公司用分期付款的方式從老年人手中買下房產(chǎn)。” [3]新加坡實行“以房養(yǎng)老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒性。

（三）終身抵押制度——以意大利、法國為代表[4]

意大利和法國的終身抵押制度是一種特殊的抵押制度——空虛所有權(quán)制度下的“倒按揭”養(yǎng)老制度。其最大的特點在于它的性質(zhì)是抵押，所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，它留給繼承人回贖的權(quán)利，只有在繼承人放棄的時候，貸款人才能得到所有權(quán)。如果借貸人的壽命過長，在其獲得的養(yǎng)老金超過其房屋價值的時候，借貸人必須向銀行或者金融機(jī)構(gòu)支付超過的份額。反之，如果在借貸人死去的時候剩余金額不足返還房屋的價值，而繼承人不愿意贖回房屋，可以選擇獲得其差價。

四、倒按揭養(yǎng)老制度在我國的實踐及障礙

在2014年我國保監(jiān)會批復(fù)了幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險》保險條款及費率，中國的首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽正式推出。此種“以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品”是指有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至去世；老人去世后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。但是第一次試點的簽約家庭只有12戶。此種通過保險公司推行倒按揭養(yǎng)老模式的初次嘗試，并沒有收獲一個令人滿意的結(jié)果。

中信銀行也曾推出過“倒按揭”養(yǎng)老產(chǎn)品，申請這項業(yè)務(wù)首先要出據(jù)一份老年人的健康證明，審核通過后，老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養(yǎng)老，銀行核定貸款額度后，按月將貸款資金劃入中信銀行的卡上，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金就可以了，養(yǎng)老按揭貸款最長期限為10年。該模式與國外的不同之處在于貸款人不僅限于老人本人，且要求其家庭具有多套房產(chǎn)。i但最終實施效果也不盡如人意。結(jié)合社會現(xiàn)狀，筆者分析倒按揭養(yǎng)老在我國的難以推行障礙大致有三：

（一）傳統(tǒng)觀念的束縛難以擺脫

對于大多數(shù)中國家庭來說，“父繼子承”的觀念根深蒂固。在子女的經(jīng)濟(jì)壓力較大，而父母對于生活品質(zhì)沒有更高追求的家庭里，很少有人愿意將房子抵押來換取養(yǎng)老金。雖然選擇此種方式會獲得一筆可觀的養(yǎng)老金，但和失去產(chǎn)權(quán)比起來，對于很多老人來說都難以接受，總得“于心不忍”。其次，傳統(tǒng)社會倫理道德的影響還體現(xiàn)在其他方方面面，例如：父母選擇“以房養(yǎng)老”難免被理解為子孫不孝，選擇倒按揭養(yǎng)老的家庭往往會遭受許多負(fù)面的社會評價。

（二）倒按揭的適用人群有限

對于倒按揭這種新型養(yǎng)老模式，可以加以選擇的人群大致分為三類。一類是收入不高的獨生子女家庭。對于他們來說必定面臨著贍養(yǎng)兩對老人的現(xiàn)狀。再加上如果還有孩子教育方面的支出，經(jīng)濟(jì)壓力難免很大，這時筆者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”實為一個不錯的選擇。一類是養(yǎng)老資金不足的老人，這是一種增加養(yǎng)老資金、提高老年生活水平的選擇。對這類老人來說選擇倒按揭養(yǎng)老能使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴(yán)。還有一類是那些思想相對開放，父母喜歡自由無拘束的老年生活并且不愿與兒女有過多經(jīng)濟(jì)往來的家庭。這種家庭較傳統(tǒng)的中國家庭而言確實是少數(shù)，雖然目前有部分九零后的年輕人都表示其父母很樂意選擇這種養(yǎng)老方式。但就目前來說“倒按揭養(yǎng)老”還并不是一個大眾化的選擇。

（三）缺乏相應(yīng)的制度基礎(chǔ)和法律保障

倒按揭養(yǎng)老模式作為一個舶來品，與我國現(xiàn)行的法律框架存在著種種沖突。若其要想在我國實現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)務(wù)之急，需要一個可以將其容納的法律制度來化解這些矛盾。同時，由于我國禁止流質(zhì)契約，這意味著保險公司，銀行等金融機(jī)構(gòu)在投保人去世后，需等待房產(chǎn)拍賣、出售等處置，而不是直接獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，這便使得金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險。在相關(guān)制度和法律規(guī)定還不成熟的現(xiàn)在，金融機(jī)構(gòu)面對重重風(fēng)險，望而卻步。而老人們對于相應(yīng)的能否退保、房屋評估靠不靠譜、房價不穩(wěn)定等也問題心存疑慮。種種因素最終導(dǎo)致倒按揭養(yǎng)老模式在我國舉步維艱。

五、構(gòu)建我國倒按揭養(yǎng)老制度法律框架

（一）土地制度調(diào)整

我國現(xiàn)行的土地制度規(guī)定，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。購買者在購買房屋后實際取得的不是土地的所有權(quán)而是有期限的使用權(quán)。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，續(xù)期需要重新簽訂土地出讓合同并繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金。ii其后2007年我國《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期。但都未對具體的程序，土地出讓金金額計算做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，倒按揭養(yǎng)老制度運(yùn)行首先要排除土地制度上的障礙，應(yīng)當(dāng)通過立法明確在續(xù)期時土地出讓金的計算方法，費用如何承擔(dān)，以便倒按揭養(yǎng)老在推行中能夠準(zhǔn)確評估房屋價值。

（二）明確產(chǎn)權(quán)，完善產(chǎn)權(quán)登記制度

2014年6月17日保監(jiān)會頒布的了一項指導(dǎo)意見，規(guī)定老年人申請以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品時必須對房屋具有完全獨立的產(chǎn)權(quán)。iii當(dāng)前，除了正式登記過擁有完整產(chǎn)權(quán)的房屋外，我國還存在著一些產(chǎn)權(quán)不明的房屋，例如農(nóng)村所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，這類房屋由于建造在集體土地上，而集體土地不允許被用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此這類房屋難以得到國家房管部門的認(rèn)可。[5]筆者認(rèn)為，這一規(guī)定限制了倒按揭養(yǎng)老的參與主體范圍。對于已經(jīng)存在的農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)對其產(chǎn)權(quán)予以明確，并完善對其的登記管理。

（三）引入讓與擔(dān)保制度

前述第三部分中，筆者曾提到，由于我國物權(quán)法中禁止流質(zhì)契約的規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)在老人去世后無法直接獲得房屋的所有權(quán)，因而增加其所面臨的風(fēng)險。為了解決這一問題，筆者認(rèn)為可以借鑒外國實踐，引入讓與擔(dān)保制度。所謂讓與擔(dān)保是指合同約定債務(wù)人以其財產(chǎn)的所有權(quán)作為抵押物來擔(dān)保自己的債務(wù)，在其合債權(quán)到期無法履行債務(wù)時，讓與擔(dān)保權(quán)人可以直接以擔(dān)保物的所有權(quán)受償?shù)闹贫?。[6]在讓與擔(dān)保內(nèi)部關(guān)系中，讓與擔(dān)保權(quán)人僅獲得了所謂“形式”上的所有權(quán)即一種法律外觀上的所有權(quán)，但該種所有權(quán)無法對抗讓與擔(dān)保設(shè)定人的實質(zhì)所有權(quán)。只能依據(jù)設(shè)定人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的實質(zhì)目的而設(shè)定的擔(dān)保權(quán)進(jìn)行對抗。[7]由于讓與擔(dān)保制度中讓與擔(dān)保權(quán)人能夠獲得法律外觀上的所有權(quán)，能降低第三人介入的可能，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。

（四）通過其他等法律規(guī)范住房反向抵押貸款的市場主體

倒按揭養(yǎng)老在實施過程中存在各種操作風(fēng)險，比如，支付周期，違約風(fēng)險，信用風(fēng)險，遺產(chǎn)處置，產(chǎn)權(quán)變更，合同風(fēng)險，突發(fā)事件等。[9]所以，應(yīng)該制定相應(yīng)的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)來加以保護(hù)。目前我國國內(nèi)合法的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)主要包括銀行、農(nóng)村信用社、小額貸款公司等，保險公司除發(fā)放人壽保險保單質(zhì)押貸款外，還不具備發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款等其他類型貸款的功能。因為市場主體在自主經(jīng)營過程中會有非正當(dāng)競爭手段，所以，市場主體的經(jīng)濟(jì)行為需要相關(guān)法律加以規(guī)范。因此在相關(guān)金融法律法規(guī)當(dāng)中對貸款機(jī)構(gòu)和借款人的權(quán)利義務(wù)加以規(guī)定尤為必要。

（五）完善住房反向抵押貸款配套服務(wù)環(huán)節(jié)相關(guān)法律制度

房屋評估中介作為倒按揭養(yǎng)老制度的一個重要參與方，具有重要作用，它直接牽扯到借款雙方的經(jīng)濟(jì)利益。我們需要專業(yè)公正獨立的評估機(jī)構(gòu)，也需要建立專業(yè)的法律服務(wù)機(jī)制，需要它客觀公正的處理反向抵押貸款過程中產(chǎn)生的利益糾紛，為借款人和貸款機(jī)構(gòu)提供法律服務(wù)。同時，我們可以適度減免相關(guān)服務(wù)費用來擴(kuò)大參與，提供更親民的服務(wù)。

注釋：

i參見http：//finance.ifeng.com/bank/zzyh/20111019/4869407.shtml，訪問日期2018年5月6日

ii《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/p>

iii《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》第六條第一款：“投保人群應(yīng)為60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人”

【參考文獻(xiàn)】

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[9]馮紅紅.基于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范視角的以房養(yǎng)老風(fēng)險量化研究[D]，江西師范大學(xué)，2015.