保障房標準化建設(shè)管理體系探索

【摘要】保障房建設(shè)通過標準化設(shè)計、標準化施工和標準化運營，提高建設(shè)質(zhì)量、縮短工期、控制成本，為老百姓打造安居樂業(yè)的幸福之家。同時提升公司建設(shè)管理水平，有助于推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】標準化設(shè)計；標準化施工；標準化運營

1、保障房建設(shè)“標準化”的實施背景

1.1保障房快速建設(shè)過程中保證供給的迫切需求

為了保障社會民生，政府加大了對建設(shè)保障性住房的關(guān)注，提出“十二五”期間建成3600萬套保障房的目標。保障房是民生工程，不僅要經(jīng)濟實惠，更要布局合理、環(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量安全。然而在大量保障房入市后，出現(xiàn)室內(nèi)空間設(shè)計不合理、交付使用后建筑質(zhì)量不過關(guān)等問題，嚴重違背了保障房的根本意義。為提高保障房的質(zhì)量和性能，降低建設(shè)成本，推進保障房建設(shè)標準化勢在必行[1]。

1.2住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，對保障房建設(shè)提出新的發(fā)展要求

住宅產(chǎn)業(yè)化，是要實現(xiàn)住宅的工業(yè)化生產(chǎn)和供應(yīng)，標準化則是重要前提。北京市公共租賃住房發(fā)展中心主任楊家驥在“居者有其屋”保障房標準化研討會上表示“保障房要從設(shè)計入手，執(zhí)行設(shè)計標準化、建造標準化、評價標準化和運營管理標準化的原則，保證保障房的品質(zhì)?！庇捎诒Ｕ戏渴怯烧y(tǒng)一規(guī)劃，與普通住房相比，保障房的戶型比較簡單，容易推行標準化，更有易于推進住宅產(chǎn)業(yè)化。

1.3標準化戰(zhàn)略也是創(chuàng)新企業(yè)管理、增強企業(yè)競爭力的需求

隨著市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在逐漸走向成熟，標準化是多項目開發(fā)的必然結(jié)果，也是企業(yè)發(fā)展壯大，實現(xiàn)跨越式、可持續(xù)發(fā)展的必由之路。實施標準化都更加容易地掌控項目的管理、產(chǎn)品的品質(zhì)及開發(fā)時間，也符合低碳、節(jié)能要求。

推行保障房建設(shè)的標準化則提升產(chǎn)品質(zhì)量、縮短建設(shè)周期和節(jié)約建造成本的有效途徑，是一條高效率、低成本、適用性強、推廣性高、符合民眾需求的研究與應(yīng)用并舉的道路。

2、保障房建設(shè)“標準化”的主要內(nèi)容

保障房建設(shè)標準化是指在保障房建設(shè)過程中實現(xiàn)標準化設(shè)計、標準化施工和標準化運營管理。這既是實現(xiàn)提高質(zhì)量、縮短工期、控制成本等要求的重要手段，也是促進我國住宅標準化、信息化和工業(yè)化升級的重要途徑。

設(shè)計的標準化管理旨在提出相對固定的規(guī)劃設(shè)計程序和規(guī)范化的技術(shù)標準要求，對總體布局、建筑單體、地下車庫、工程做法等進行模塊化的管理，協(xié)調(diào)居住成本和居住功能的矛盾，在解決基本居住需求的基礎(chǔ)上全面提升居住質(zhì)量。施工的標準化管理借鑒工業(yè)生產(chǎn)標準化的理念，通過引進系統(tǒng)理論，對施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工、質(zhì)量管理、工程監(jiān)理、隊伍管理、合同履行等要素進行整合熔煉、縝密規(guī)范，并將國際通行的質(zhì)量、安全、環(huán)保三大管理標準的管理理念與管理方法有機融入其中，優(yōu)化管理流程，提升質(zhì)量安全管理水平。運營管理的標準化是制定和實施物業(yè)管理服務(wù)標準，加強對物業(yè)管理活動企業(yè)的有效監(jiān)管，以提高物業(yè)管理水平、提升產(chǎn)品技術(shù)含量、增加產(chǎn)品品種，保障消費者的利益。通過對設(shè)計、施工、驗收和運營全過程的標準化動態(tài)管理，能夠快速縮短建設(shè)工期，保障建設(shè)質(zhì)量，提升管理品質(zhì)，有助于政府實現(xiàn)快速增加住房供給。

圖1 保障房標準化建設(shè)管理體系構(gòu)成

2.1設(shè)計標準化

設(shè)計標準化是在建筑方案設(shè)計和施工圖設(shè)計階段針對總體設(shè)計、建筑單體、地下車庫、配套公建、工程做法、景觀、綠建、標識導向系統(tǒng)等進行標準化設(shè)計和管理。企業(yè)在總結(jié)多年保障房建設(shè)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，對于保障房設(shè)計中的問題匯總、經(jīng)驗總結(jié)、要點歸納，明確在標準化設(shè)計中。

2.1.1總體設(shè)計的標準化

保障房設(shè)計首先要對城市空間和內(nèi)部空間營造，日照和通風，配套公建和設(shè)施布置原則，道路及交通系統(tǒng)，建筑高度選擇，停車設(shè)置，豎向設(shè)計等做標準化設(shè)計。

城市空間和內(nèi)部空間營造：住房面積小了，公共活動空間就要求大一些、多一些；綠化要適度，環(huán)境空間應(yīng)寬敞清心為宜，重點要建立休閑場所以滿足住戶鄰里交往的需要以及社區(qū)活動的需要；通訊、安防齊備，讓百姓充分享受新時代高科技給生活帶來的便利與安全保障。

日照和通風：在房屋通風采光方面，要追求與商品房同質(zhì)。

配套公建和設(shè)施布置原則：對商業(yè)配套，既要有街坊級的，也要有集中商業(yè)，以滿足人們不同層次的生活消費需要，要求距離不能遠，以方便為原則。

道路及交通系統(tǒng)：首先在規(guī)劃層面上要積極地與政府溝通，請政府支持，以方便市民出行，降低出行成本等等，其次確立主入口出入口設(shè)置原則、人車流線合理組織、住宅入口和道路的關(guān)系。

建筑高度選擇：充分考慮不同高度采用不同結(jié)構(gòu)型式和是否設(shè)置地下室，以及樓電梯形式數(shù)量，設(shè)備配置要求和數(shù)量等。

停車設(shè)置：在保證綠化率的前提下盡量布置地面停車，地下車庫面積最小化，地面停車結(jié)合景觀設(shè)計弱化對住區(qū)影響。

豎向設(shè)計：應(yīng)合理組織排水和注意土方平衡。

2.1.2建筑單體設(shè)計的標準化

建筑單體設(shè)計的標準化主要是指對單體建筑，單體結(jié)構(gòu)，單體給排水，單體電氣、設(shè)備、部品選型做標準化設(shè)計。

單體建筑包括底層平面、標準層平面、建筑立面、墻身圖及立面詳圖、門窗型材及門窗詳圖等。單元主入口在總平面布局時應(yīng)盡可能采用北入口形式，避免底層空間浪費。保障房公共空間應(yīng)盡可能體現(xiàn)緊湊、精細化、集約化的設(shè)計原則，減少不必要的公攤面積。標準層使用面積系數(shù)應(yīng)控制在80%?？照{(diào)機位設(shè)置應(yīng)實用、合理、便于安裝，應(yīng)注重于室內(nèi)機安裝位置的匹配。保障房的立面形式應(yīng)莊重、大氣、體現(xiàn)地域文化和建造品質(zhì)，立面應(yīng)主要采用耐久性好、性價比高的材料，色彩體系應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一、簡潔明快。

單體結(jié)構(gòu)需強調(diào)結(jié)構(gòu)的規(guī)整化，要方正，避免采用內(nèi)天井或小凹槽等方式解決采光通風問題，既有利于工業(yè)化實施，也可大量減少鋼筋、水泥等材料的使用，推進節(jié)能減排工作。套型的標準化，則是要求套型內(nèi)部應(yīng)盡量采用輕質(zhì)隔墻，采用空間可變性高的大跨度空間，以便住戶靈活分隔空間來滿足不同居住需求，且滿足居住適應(yīng)性等可持續(xù)性設(shè)計的要求。廚房、衛(wèi)生間則強調(diào)采用模塊化，這樣有利于廚衛(wèi)的部品化生產(chǎn)與安裝。

單體給排水設(shè)計中確立好設(shè)計原則、底層平面圖、管井詳圖、公共部位管線綜合原則。

設(shè)備、部品選型是對不同層數(shù)的電梯選型、信報箱、電子對講門、單元電子對講門、分戶門、公共部位門等進行模數(shù)化管理。

2.1.3地下車庫設(shè)計的標準化

地下車庫的標準化設(shè)計中重點考慮建筑柱網(wǎng)應(yīng)兼顧住宅間距和地下車庫的經(jīng)濟尺寸，控制好地下車庫面積。結(jié)構(gòu)應(yīng)控制好梁高，節(jié)省建筑用材。認真分析，精心設(shè)計，控制造價。給排水、電氣、暖通應(yīng)盡量控制設(shè)備高度，以降低地下室埋深。

2.1.4配套公建設(shè)計的標準化

配套公建主要包括門衛(wèi)、圍墻、變電站、垃圾房的標準化，既能滿足配套要求，又能推行企業(yè)標準。

2.1.5工程做法統(tǒng)一標準的標準化

工程做法關(guān)系到成本控制和產(chǎn)品質(zhì)量，工程做法統(tǒng)一標準的標準化重點關(guān)注保溫、防水的做法，尤其是外墻、屋面、地下室底板、地下室頂板、地下室側(cè)墻的做法和室內(nèi)各空間墻地頂?shù)淖龇ā?/p>

2.1.6景觀設(shè)計的標準化

保障房的景觀工程應(yīng)遵循安全、優(yōu)美、安靜等原則，合理的組織室外景觀環(huán)境的各個組成部分，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，并將整個住區(qū)乃至區(qū)域環(huán)境進行整體考慮以形成完整有機的生態(tài)環(huán)境體系。景觀設(shè)計包括以下內(nèi)容：硬質(zhì)景觀、景觀軟景、景觀詳圖、小品及構(gòu)筑物、標識設(shè)計、景觀照明設(shè)計、室外家具等。

2.1.7綠建設(shè)計的標準化

在設(shè)計階段對保溫節(jié)能措施進行比選，達到國家節(jié)能要求，在房型設(shè)計和小區(qū)總體設(shè)計中特別強調(diào)自然通風，增強自然通風能力是最有效的節(jié)能措施。在節(jié)水方面，堅持不做人工水景，雨污水分流，減少室外硬地坪，盡可能大的增加透水地面面積等。

2.1.8標識導向系統(tǒng)設(shè)計和智能化設(shè)計的標準化

標識導向系統(tǒng)包括室外場地標識導向系統(tǒng)、住宅樓宇標識導向系統(tǒng)、地下機動車庫標識導向系統(tǒng)。

智能化系統(tǒng)主要包括消防及安全防范系統(tǒng)（消防和安保中心、周界防范報警、主要出入口電視監(jiān)控、電子巡更）、智能化中心機房、物業(yè)管理系統(tǒng)（停車庫管理、電梯運營狀態(tài)監(jiān)視、區(qū)域照明、給排水系統(tǒng)監(jiān)控、住戶管理、設(shè)備維護管理、公共背景音響）。

2.2施工標準化

作為工程建筑的重要環(huán)節(jié)，施工現(xiàn)場管理水平高低不僅事關(guān)工程質(zhì)量安全，而且影響到建筑業(yè)的長遠健康發(fā)展，影響到城市建設(shè)的質(zhì)量和水平。施工標準化主要在工程管理過程中控制工地標準化、施工標準化和管理標準化。

2.2.1工地標準化

工地標準化主要包括駐地和施工現(xiàn)場的標準化。按照標準化要求建設(shè)施工、監(jiān)理駐地和試驗室及施工更道，改善生產(chǎn)生活環(huán)境，提高施工管理效率。充分發(fā)揮集約化施工的優(yōu)勢，規(guī)范施工現(xiàn)場管理，保證工程質(zhì)量。按照標準化要求規(guī)范施工現(xiàn)場安全防護設(shè)施、安全標識及其他各類臨時設(shè)施設(shè)置，消除隱患，文明施工。

2.2.2施工標準化

按照規(guī)范要求，結(jié)合項目實際情況，優(yōu)化施工工藝，嚴格工藝管理，提高施工效率和實體工程質(zhì)量。規(guī)范質(zhì)量檢驗與控制，強化各類驗證試驗和標準試驗，做到檢測項目完整齊全、檢測頻率符合要求、檢測數(shù)據(jù)真實可靠。加強對關(guān)鍵工序的過程控制和驗收，確保工程各項指標抽檢合格率達到規(guī)范要求。

2.2.3管理標準化

健全管理制度，優(yōu)化管理流程，把技術(shù)標準、管理標準、作業(yè)標準落實到施工全過程，實現(xiàn)工程進度合理均衡，節(jié)能環(huán)保措施到位，檔案資料收集齊全、整理規(guī)范。充分利用信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和通訊技術(shù)等信息化管理手段，搭建管理信息平臺，逐步實現(xiàn)管理過程的全控制。加強從業(yè)人員管理和培訓，統(tǒng)一從業(yè)人員持證和著裝。

2.3運營管理標準化

企業(yè)通過對運營管理標準化的建立，制定統(tǒng)一標準和良好的行為規(guī)范，減低管理者的管理難度。

2.3.1建立業(yè)主合約和業(yè)主委員會制度

對于建成的保障房住區(qū)，擬定完善、公正的業(yè)主合約（或房屋使用公約），進一步指導協(xié)助各個居住小區(qū)成立健全的業(yè)主委員會組織。業(yè)主委員會有自由選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，直接監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業(yè)主委員會和業(yè)主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內(nèi)部成員具有強制約束力。

2.3.2明確物業(yè)標準化建設(shè)的基本功能

一是物業(yè)管理標準化建設(shè)中要對樓盤、戶型、住戶、房產(chǎn)、租售情況、物業(yè)設(shè)備等基本資料有明確的登記，便于今后管理過程中的遇到問題及時查找解決。

二是對物管中心來說住戶的報修，住戶的投訴及處理的結(jié)果信息的反饋、小區(qū)內(nèi)停車場的管理、各項設(shè)備的維修等都需要考慮到。規(guī)范物業(yè)管理制度，要求住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內(nèi)容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對于維修后情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過程。對于小區(qū)內(nèi)車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。

2.3.3加強專業(yè)化的分工和合作，采用高標準化的專業(yè)管理模式

物業(yè)管理的標準化主要是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，包括與相關(guān)行業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作，也就是將管理內(nèi)容細化后發(fā)包給清潔、安保、設(shè)備維修等專業(yè)化公司，然后由物業(yè)服務(wù)公司對專業(yè)公司的工作進行監(jiān)督驗收，從而達到對物業(yè)進行管理的目的，提高管理效率和專業(yè)服務(wù)水平這一目標。

2.3.4建立考核機制，加大監(jiān)管力度，提高物業(yè)管理水平

對物業(yè)公司進行綜合管理，制定對清潔、維修等各專業(yè)公司的考核機制，要求物業(yè)公司定期對專業(yè)公司的工作內(nèi)容進行考核與匯報，以加強多物業(yè)運營管理的管理效率和專業(yè)服務(wù)水平。

結(jié)語：

保障房建設(shè)的標準化管理體系的建立，通過標準化的設(shè)計、建設(shè)和管理過程，推進了抉擇機制規(guī)范化，促進公司建設(shè)管理水平的提高，有助于推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。標準化管理體系的建設(shè)，是保障企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

參考文獻：

[1]高欣，魏貴琳.保障房的住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)模式研究[J].建筑經(jīng)濟，2011.