不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃許可面積不一致問題的探究

【摘要】房產(chǎn)實測面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異最重要的因素是這兩個面積所依據(jù)的計算標(biāo)準(zhǔn)不一樣，要消除兩者的差異，最主要的辦法是房產(chǎn)面積測量機構(gòu)與規(guī)劃管理部門采用統(tǒng)一的面積計算標(biāo)準(zhǔn)。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；房產(chǎn)測繪面積；規(guī)劃許可面積

臨沂市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記自2016年9月5日開展以來，各項工作穩(wěn)步推進。隨著不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的深入，我們在工作中發(fā)現(xiàn)部分開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位持建設(shè)工程規(guī)劃材料申請不動產(chǎn)登記時，建設(shè)項目存在實測建筑面積與規(guī)劃面積不一致的問題，由于缺乏明確的法律依據(jù)，此問題一直困擾著不動產(chǎn)登記機構(gòu)，影響了登記工作的開展。

1、問題產(chǎn)生的原因分析

我們對產(chǎn)生此問題的原因進行了認真分析，主要有以下幾個方面的原因：

（1）面積計算規(guī)范的差異。房產(chǎn)面積測量機構(gòu)面積計算標(biāo)準(zhǔn)采用的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局與國家測繪局頒布，于2000年8月1日實施，主要適用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費等；規(guī)劃管理部門面積計算標(biāo)準(zhǔn)采用的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013），由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布，于2014年7月1日實施，主要適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算。兩個規(guī)范制定目的、適用范圍、制定時間、計算規(guī)則不同，特別兩個規(guī)范在陽臺、閣樓、地下室、室外樓梯、層高2.20m以下的部分等方面計算面積的規(guī)則不一致，導(dǎo)致依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算的實測建筑面積與依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的規(guī)劃面積之間存在誤差。

（2）共有共用面積的處理方式不同。規(guī)劃管理部門計算面積時，不進行共有共用面積的分?jǐn)傆嬎?，例如商住樓?1-3層裙樓為商業(yè)用途，4-17層為住宅用途，商業(yè)和住宅部分的規(guī)劃面積是分層計算，共有共用部分面積計算在所在層中，不進行面積分?jǐn)?。在房產(chǎn)測繪時，1-3層通往住宅部分的門廳、電梯、樓梯、設(shè)備間等共有共用面積需要進行全樓分?jǐn)傆嬎悖@種情況下，商業(yè)部分面積會減少，住宅部分面積會增加，造成房產(chǎn)實測建筑面積與規(guī)劃面積不符。

（3）部分開發(fā)建設(shè)單位更改規(guī)劃圖紙，規(guī)劃審批和建設(shè)施工使用兩套圖紙。建設(shè)工程規(guī)劃審批時提供給規(guī)劃管理部門一套圖紙，實際建設(shè)施工時使用另一套圖紙，造成房產(chǎn)實測建筑面積與規(guī)劃面積不一致。

（4）建筑工程施工誤差和建筑面積計算存在誤差。工程項目在施工過程中存在施工放線等施工誤差，在房產(chǎn)建筑面積測算時存在測量誤差。

2、問題解決方法

為了解決不動產(chǎn)登記遇到的此類問題，我們與規(guī)劃部門溝通后，對規(guī)范計算方法不同產(chǎn)生的差異部分，臨沂市不動產(chǎn)登記機構(gòu)采取以下處理方法：

（1）房產(chǎn)實測面積扣除因規(guī)范計算方法不同產(chǎn)生的差異面積后，小于等于規(guī)劃面積的，可以依據(jù)實測面積進行房屋首次登記。如果仍超過規(guī)劃面積的，需要開發(fā)企業(yè)到規(guī)劃部門對規(guī)劃面積進行核實，補繳相關(guān)規(guī)費，待規(guī)劃部門處理完畢后，可以依據(jù)實測面積進行房屋首次登記。

（2）對于商住等多種用途的綜合樓，各分項的面積與規(guī)劃面積不相符的，例如商業(yè)部分實測面積減少，住宅部分實測面積增加，但總實測面積不超規(guī)劃面積的，將房屋的實測平面圖與規(guī)劃圖紙進行對比，檢查兩份圖紙的尺寸、層數(shù)、房屋套數(shù)、相應(yīng)的房屋用途等部分，如果兩套圖紙完全相符，未發(fā)生變化，可認為該建筑物按照審批的規(guī)劃圖紙施工，面積的不符是由于計算規(guī)則不同等其他客觀原因造成的，可以依據(jù)實測面積進行房屋首次登記。

3、建議與對策

（1）加強部門之間橫向溝通協(xié)作，妥善解決歷史遺留問題。本著尊重歷史、范圍可控、化解矛盾的原則，市政府牽頭國土、規(guī)劃、住建、房管、城管、財政等部門，對已經(jīng)出現(xiàn)該問題的建設(shè)項目提出統(tǒng)一的處理意見，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)處理意見辦理房屋首次登記。

（2）統(tǒng)一建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)實測建筑面積與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異最重要的因素是這兩個面積所依據(jù)的計算標(biāo)準(zhǔn)不一樣，要消除兩者的差異，最主要的辦法是統(tǒng)一建設(shè)工程規(guī)劃面積與房產(chǎn)實測面積計算標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)商品房預(yù)售及現(xiàn)房銷售的需要，房產(chǎn)建筑面積必須以不動產(chǎn)單元（需要精確到各戶室）為單位，要求有精確的建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e，房產(chǎn)測繪面積較規(guī)劃面積在分?jǐn)傆嬎愫侠硇?、面積計算的精度上都更加細致，因此建議采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》為房產(chǎn)面積測量機構(gòu)與規(guī)劃部門的共同計算標(biāo)準(zhǔn)，這樣一來，規(guī)劃面積與房產(chǎn)部門的實測面積就可保持一致，既符合法律法規(guī)規(guī)定，又便于實際操作，徹底解決不動產(chǎn)登記中規(guī)劃面積與房產(chǎn)實測建筑面積不一致的問題。

結(jié)語：

政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收關(guān)于房屋面積計算的依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認知差異，應(yīng)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。

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