物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的執(zhí)行力構(gòu)建

摘要：物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來(lái)的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，更是適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，是一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生、涉及千家萬(wàn)戶的產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；企業(yè)運(yùn)營(yíng)；執(zhí)行力構(gòu)建

1、執(zhí)行力文化

1.1執(zhí)行力文化是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)獲勝之關(guān)鍵

世界著名的雜志《財(cái)富》以為“70%企業(yè)失敗的原因不是缺乏限的戰(zhàn)略，而是缺乏有效的執(zhí)行力”。企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一旦不幸輸給了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那毫無(wú)疑問(wèn)地，一定是企業(yè)的執(zhí)行力出了問(wèn)題。要么是企業(yè)的目標(biāo)不切合實(shí)際，要么是對(duì)外部環(huán)境缺乏了解，要么是關(guān)鍵崗位上用錯(cuò)了人，要么是沒(méi)能和執(zhí)行人員及時(shí)溝通，要么是各級(jí)流程都滯后于預(yù)定的規(guī)劃等等。而在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的一方，一定是由于在各方面都做得更為合適、正確，依靠執(zhí)行力而將另一方打敗，究竟怎樣才算有執(zhí)行力呢？應(yīng)該不遺余力地、鍥而不舍的從各個(gè)方面著手，力求在企業(yè)內(nèi)建立起執(zhí)行力文化，從而增加企業(yè)的執(zhí)行力。

1.2企業(yè)執(zhí)行力文化就是保障職工有效執(zhí)行的員工的價(jià)值觀念

群體意識(shí)的行為規(guī)范及行為習(xí)慣的總和，是企業(yè)文化之于企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的力量表現(xiàn)形式。企業(yè)執(zhí)行力文化體現(xiàn)在生產(chǎn)、管理、經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)充分地體現(xiàn)出來(lái)。從企業(yè)的哲學(xué)、企業(yè)的精神、企業(yè)的戰(zhàn)略、企業(yè)的追求、企業(yè)的管理方式、企業(yè)的形象以及員工風(fēng)貌、管理的風(fēng)格等各方面都可以看到，它體現(xiàn)在每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)角落，讓我們看到是一種什么樣的文化在背后影響著企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

2、企業(yè)運(yùn)營(yíng)

2.1建立“物業(yè)管理公司成立基金”

前期開發(fā)商為了吸引業(yè)主進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)，從預(yù)期利潤(rùn)中抽取一部分資金，成立“物業(yè)管理公司成立專項(xiàng)基金”（簡(jiǎn)稱“基金”），作為后期物業(yè)管理公司的注冊(cè)資金。雙方購(gòu)房協(xié)議中應(yīng)當(dāng)對(duì)基金資金使用情況進(jìn)行約定，使基金資金原則上為全體業(yè)主所共有，并按照房屋所有權(quán)比例進(jìn)行分配，但為了保證股權(quán)信托模式的實(shí)現(xiàn)，資金不進(jìn)行實(shí)際分配，業(yè)主也不得要求從基金撤離資金。另外“物業(yè)管理公司成立專項(xiàng)基金”數(shù)額應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定最低限額注冊(cè)資金，否則不得成立物業(yè)管理公司。依據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第五條第三款規(guī)定：“三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上……”因此基金資金必須滿足三級(jí)資質(zhì)所規(guī)定的最低注冊(cè)限額50萬(wàn)元，才可建立物業(yè)管理公司。

2.2確定委托人、受托人和受益人，設(shè)立信托

基金資金為全體業(yè)主所有，要設(shè)立信托，必須明確信托關(guān)系雙方主體。一方面將資金委托于受托人進(jìn)行管理處分，業(yè)主為信托契約的委托方；另一方必須選任部分符合條件的小區(qū)業(yè)主成為受托人，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主設(shè)立信托是為了追求自身消費(fèi)效用最大化，業(yè)主自身就是信托契約的受益人。信托關(guān)系的生效要件是簽訂信托契約，委托人與受托人必須在簽訂信托契約之后確立信托關(guān)系。依據(jù)法律規(guī)定，達(dá)成信托契約必須符合一定條件，包括形式要件和實(shí)質(zhì)要件。形式要件是指達(dá)成信托合同必須符合一定形式，因此委托人在對(duì)基金資金進(jìn)行信托時(shí)應(yīng)當(dāng)采取書面信托形式，即簽訂信托合同。

2.3信托關(guān)系登記

信托關(guān)系登記是信托合同生效的形式要件。為了明確委托方與受托方的信托關(guān)系，規(guī)范雙方合同成立后信托行為，同時(shí)便于將來(lái)雙方發(fā)生合同糾紛或其他民事糾紛時(shí)確定法律依據(jù)，依據(jù)《信托法》規(guī)定，設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。物業(yè)管理公司受托人以及委托人（受益人）應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的股權(quán)信托登記機(jī)關(guān)（工商管理部門）進(jìn)行登記，明確委托人、受托人和受益人三者之間的信托合同法律關(guān)系。明確委托人、受托人與收益人的法律關(guān)系后，更有助于受托人行使信托管理權(quán)，及委托人（受益人）依照信托契約行使對(duì)受托人以及物業(yè)公司的監(jiān)督權(quán)。

3、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行力構(gòu)建

3.1堅(jiān)持“顧客價(jià)值導(dǎo)向”經(jīng)營(yíng)理念，建立企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

所謂“顧客價(jià)值導(dǎo)向（Customer Value Orientation，簡(jiǎn)稱CV）”是指企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)理念，即企業(yè)的戰(zhàn)略決策、日常運(yùn)營(yíng)管理及經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等都以認(rèn)知、創(chuàng)造和交付顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值最大化為戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)顧客價(jià)值和企業(yè)價(jià)值的動(dòng)態(tài)均衡考慮，在持續(xù)提升顧客價(jià)值的同時(shí)不斷降低企業(yè)成本，以建立企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，確保企業(yè)穩(wěn)定.健康和快速發(fā)展。 物業(yè)管理企業(yè)的顧客是廣大物業(yè)的業(yè)主和使用者，堅(jiān)持“顧客價(jià)值導(dǎo)向”經(jīng)營(yíng)理念對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，就是要為業(yè)主和使用者提供最好的服務(wù)價(jià)值。一方面對(duì)業(yè)主和使用者來(lái)講，就是物業(yè)管理服務(wù)能為其帶來(lái)更大的利益滿足；另一方面物業(yè)則可以具有更好的使用功能和”長(zhǎng)健長(zhǎng)新”，保值增值。

3.2建立“以人為本”的企業(yè)文化，實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)共同發(fā)展

企業(yè)文化是企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)個(gè)性、管理風(fēng)格、企業(yè)理念和人員素質(zhì)的綜合體現(xiàn)。優(yōu)秀的企業(yè)文化對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。首先，對(duì)內(nèi)它能激勵(lì)企業(yè)全體員工積極進(jìn)取，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力；其次，對(duì)外它有利于提高企業(yè)信譽(yù)，擴(kuò)大企業(yè)知名度，給企業(yè)帶來(lái)難以估計(jì)的社會(huì)效益；再次，它也是企業(yè)實(shí)行改革、創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的思想基礎(chǔ)，是企業(yè)對(duì)環(huán)境適應(yīng)能力的支柱。

結(jié)語(yǔ)：

物業(yè)管理企業(yè)要獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須培育“以人為本”的企業(yè)文化氛圍，關(guān)注員工的需要，以為員工提供理想的終身職業(yè)為己任，并努力創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，為員工提供更多的發(fā)展空間，從而使員工個(gè)人利益和企業(yè)利益、員工個(gè)人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以此來(lái)激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，提高員工的工作效率，確保物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，使企業(yè)走上良性循環(huán)的發(fā)展軌道，從而實(shí)現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

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