共有產(chǎn)權(quán)房來了

共有產(chǎn)權(quán)房的推出，類似租住并舉、錯(cuò)峰出行，可以分流購(gòu)房人群，抑制買房需求，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平。

繼自住房、限價(jià)房、經(jīng)適房等各種保障房之后，共有產(chǎn)權(quán)住房來了。8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和《北京市其有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》雙雙公開征求意見。

《辦法》提出，“共有產(chǎn)權(quán)住房”對(duì)“新北京人”分配不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)北京的政策，類似租住并舉、錯(cuò)峰出行，可以分流購(gòu)房人群，抑制買房需求，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平。

共有產(chǎn)權(quán)房不是新鮮事物

共有產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)新概念，2014年4月住建部發(fā)布《共有產(chǎn)權(quán)住房、推進(jìn)廉租房和公租房并軌運(yùn)行的通知》，提出在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

住建部當(dāng)時(shí)的定義是：其有產(chǎn)權(quán)房是一些地方通過讓渡部分土地出讓金、稅費(fèi)減免等方式，來降低商品房建造成本，使中低收入住房困難家庭買得起房。

效果如何，今年兩會(huì)期間，時(shí)任住建部部長(zhǎng)陳政高接受媒體采訪時(shí)表示，北京、上海兩地的做法值得其他城市學(xué)習(xí)。北京建設(shè)了自住房，提供了6萬(wàn)套；上海推出共有產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在提供了8.9萬(wàn)套。

何謂共有產(chǎn)權(quán)房？顧名思義，就是政府與購(gòu)房人共同擁有住房的產(chǎn)權(quán)。簡(jiǎn)單來說，就是一套房子，政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋。這樣對(duì)于中低收入家庭來說，就可以以低于市價(jià)的便宜價(jià)格買到屬于自己的住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，充分減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無(wú)房家庭住房剛需。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，共有產(chǎn)權(quán)住房將有利于建立“購(gòu)租并舉”住房制度，滿足無(wú)房家庭住房剛需，也能進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

誰(shuí)能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房

想要申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房，申請(qǐng)家庭首先要符合住房限購(gòu)條件，并不限制是否具備北京戶籍。

《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套其有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配，房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合北京市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)有穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。

對(duì)于“名下無(wú)房”的界定，范圍相對(duì)較廣：申請(qǐng)家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的不得申購(gòu)；已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的不得申購(gòu)；有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的不得申購(gòu)；申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的不得申購(gòu)。

這樣一來，如果之前有過房屋買賣記錄，那么就基本無(wú)緣共有產(chǎn)權(quán)住房。

虛假申購(gòu)10年禁止申請(qǐng)保障房

具體如何實(shí)施呢？《辦法》提出，新房新辦法、老房老辦法，以銷售為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)還將有人才共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

從申請(qǐng)開始，共有產(chǎn)權(quán)住房將進(jìn)入嚴(yán)格的分配程序。當(dāng)有項(xiàng)目發(fā)布后，有意向的購(gòu)房人可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行申購(gòu)，住建將聯(lián)合公安、地稅等部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審核；審核通過后，開發(fā)商就將按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，進(jìn)行搖號(hào)；之后，按照搖號(hào)順序進(jìn)行選房。

如果申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購(gòu)房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。

此外，對(duì)于虛假申購(gòu)和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，將限制購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房能租售嗎

既然房子聲權(quán)是共有的，所以出租出售都不是個(gè)^說了算。

“賣”的問題上，有5年的大限。《辦法》提出，持有不滿5年的只能代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。持有滿5年的。同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買；也可以按原有比例賣給有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭；還可以轉(zhuǎn)成商品房銷售給代持機(jī)構(gòu)分成；滿5年后也可以買了政府份額后變成商品房。

出租方面，共有產(chǎn)權(quán)住房可以出租，但租金收益要按照最初的份額獲取。比如購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額是60%，月租金3000元，那么購(gòu)房人每月可得的租金則為1800元，剩下1200元?jiǎng)t要交給代持機(jī)構(gòu)。

出租得指定平臺(tái)，中介不能代理共有產(chǎn)權(quán)房的出租出售。

共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)讓北京房?jī)r(jià)下降嗎

共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)讓北京房?jī)r(jià)下降嗎？對(duì)此，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員鄒琳華表示，北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房并不是新鮮事物，它其實(shí)就是以前的“自住型商品房”，只是進(jìn)一步規(guī)范了5年后上市的退出機(jī)制。從“自住型商品房”幾年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，它并不能降低或穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

業(yè)內(nèi)人士指出，共有產(chǎn)權(quán)房在目前來看，就是僧多粥少的局面，無(wú)論從數(shù)量上還是從性質(zhì)上，歸根結(jié)底它還是保障性住房，對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響微乎其微。

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一，從使用人角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新；共有產(chǎn)權(quán)住房還有助于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格以及解決北京交通擁堵的大城市病。同時(shí)，各區(qū)的房源都要有30%劃給新北京人，擴(kuò)大了保障范圍，可以幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居。

共有產(chǎn)權(quán)房或在全國(guó)推廣

當(dāng)前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由廉租房和公租房解決，而高收入居民能夠負(fù)擔(dān)商品房房?jī)r(jià)。大量的夾心層既無(wú)法負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)，又無(wú)資格申請(qǐng)公租房。這些居民不僅需要居住權(quán)，也需要置業(yè)權(quán)，甚至也想要享受資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的可能好處（并愿意承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)）。

本質(zhì)上，這些中等收入的居民，是需要一種能夠低成本取得住房產(chǎn)權(quán)的辦法，共有產(chǎn)權(quán)房提供了這樣一種辦法。