得房率越高越劃算嗎？

在購買房子的時(shí)候，業(yè)主大都非常關(guān)心得房率高低的問題，公攤面積多少、得房率高低一直是購房者心中的一道坎，是購房過程中的重要指標(biāo)，因?yàn)樗唾彿空叩那猩砝嫦⑾⑾嚓P(guān)，希望在花同樣價(jià)錢的情況下，自己家的房子得房率高點(diǎn)，房間寬綽些，住起來更舒服，所以大多認(rèn)為得房率越高越劃算，然而，事實(shí)果真如此嗎？

計(jì)算得房率的方式

得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。

例如：張三買了一套房，建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為78m2，那么得房率就是78÷100×100%=78%。

我們知道：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。公攤面積越大，則得房率就越低；公攤面積越小，則得房率就越高。

那么，公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡稱，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳過道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。

影響得房率的因素

影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。具體受以下幾個方面因素的影響：

層高。隨著建筑高度的上升，越往高層，建筑結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，公共設(shè)施占用的面積就會越多，得房率也會隨之降低。所以選房時(shí)，既要考慮到低層的弊端，也要考慮到高層的得房率與公攤，選擇合適的樓層與合適得房率的房屋。

公攤面積。影響得房率最直接的原因就是公攤面積的大小。公攤所包括的面積有電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等。這些部分所包含的面積都會被平攤到各家各戶中。如果公攤小，那么得房率就會高；反之，若公攤面積過小，也包含著這些公共區(qū)域空間狹窄的弊端。

樓體形式。最常見的樓體形式還是板樓和塔樓。塔樓高度較高，以電梯和樓體為主，長寬相似，高度突出，所以在相同條件下，塔樓每層戶數(shù)較少，在公共設(shè)施占用空間不變的條件下，公攤面積變大，得房率低。板樓樓體長度大于寬度，每一層住戶較多，也就是一梯多戶或者是多梯多戶，平攤下來，公攤較小。

梯戶比。房型結(jié)構(gòu)一般指幾梯幾戶。比如，在同一幢樓上，相同梯數(shù)不同戶數(shù)可供分擔(dān)的總公攤面積可能相差不多，但隨著戶數(shù)的增加，平均分?jǐn)偟礁骷疑砩系拿娣e就會減少。不同梯數(shù)，相同戶數(shù)，梯數(shù)越多，公攤就越大。

贈送面積。開發(fā)商常常會通過贈送面積來掩蓋得房率的缺陷或者通過大的贈送面積來吸引購房者。最常見的贈送面積是在飄窗或者陽臺的贈送上，陽臺贈送一半面積，飄窗全贈送等，都可以提高得房率和房屋利用率。選擇高得房率的房子時(shí)，可以問清楚贈送面積的大小。

得房率把握“度”最好

雖然得房率越高，房屋的性價(jià)比越高，但得房率不是越高越好。如果公攤面積太小，會使公共區(qū)域擁擠不堪。如果購買的是塔樓，一梯10多戶的公攤?cè)绻?，勢必會影響正常出入，居住舒適度將大大降低。

所以，得房率應(yīng)有個合理的限度，并不是越高越好。目前市場上約定俗稱的得房率標(biāo)準(zhǔn)，要求高層建筑得房率不低于70%，多層建筑得房率不得低于75%。

同時(shí)，得房率低，意味著公攤面積大。購房者在買房時(shí)，是購買的建筑面積，建筑面積里，包含了公攤面積。也就是說，購房者在買房時(shí)，也為公攤面積買單。很多人覺得為公攤面積付錢，是在花“冤枉錢”，因?yàn)檫@個公攤面積，并不是單獨(dú)包含在自己房子的可使用面積之內(nèi)。我們買房，當(dāng)然是希望房子可以使用的面積越大越好。

不過，盲目追求高得房率是個誤區(qū)。各家樓盤的得房率有很大的差異，一般情況下，多層住宅的得房率在85%-90%，小高層住宅的得房率在80%-85%，高層的得房率相對較低，一般在75%-80%，酒店式公寓則會更低。

一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會太多，比較實(shí)惠。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓得房率為55%。

避免面積被“盜”

購房合同中有附件標(biāo)明了“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。購房者要把握住以下三個重要環(huán)節(jié)，避免應(yīng)得的面積被“盜”。

索取公攤數(shù)據(jù)。簽訂合同的時(shí)候，讓開發(fā)商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

查閱有關(guān)資料。房屋的業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。

在購房合同中約定公攤面積。購房合同第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。

總之，“得房率”影響的是自己所購置住宅的使用面積，衡量著一套住宅在使用中的舒適度，購房者不應(yīng)盲目追求高得房率，而是應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，全面進(jìn)行考究，當(dāng)超過合理的限度時(shí)，一定要注意是否以犧牲業(yè)主的舒適度為代價(jià)換來的。所以，房子的得房率并非越高越劃算。