房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，無(wú)論是人們的住房需求還是企業(yè)的用地需求都呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這也帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題亟待解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；存在問(wèn)題；應(yīng)對(duì)策略

自改革開(kāi)放以來(lái)，在國(guó)家政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)從眾多產(chǎn)業(yè)中脫穎而出，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有巨大的帶動(dòng)作用，也在一定程度上改善了居民的住房條件。但是，由于其發(fā)展的速度過(guò)于迅猛，導(dǎo)致在發(fā)展的過(guò)程中存在著許多深層次的問(wèn)題亟待解決，如關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)不完善；從事房地產(chǎn)行業(yè)的人素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體素質(zhì)不強(qiáng)；房?jī)r(jià)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，忽高忽低，讓老百姓難以捉摸，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的諸多問(wèn)題，必須采取相應(yīng)的措施解決，才能從根本上保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題

衣食住行是人類發(fā)展的基本需要，房子對(duì)于滿足居民的住房需求具有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展直接關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中存在著一系列問(wèn)題，我國(guó)政府也從多個(gè)側(cè)面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了綜合治理，但是從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，其收效甚微。改革是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不可能一蹴而就，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理也是如此。當(dāng)然，面對(duì)問(wèn)題，還是應(yīng)當(dāng)采取積極的措施來(lái)加以應(yīng)對(duì)。此前，作為政府，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析在房地產(chǎn)行業(yè)中存在的主要問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題有的放矢的的加以治理。經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題有：

（1）管理目標(biāo)不清晰、缺乏穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策

①管理目標(biāo)不清晰。針對(duì)前幾年房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的現(xiàn)象，我國(guó)政府采取了一些應(yīng)對(duì)措施，如“限購(gòu)令”政策、“營(yíng)改增”政策等，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了一定的作用。但是由于我國(guó)的基本國(guó)情是我國(guó)正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，這就在大的方向上規(guī)定了我國(guó)的改革發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走。在房地產(chǎn)行業(yè)上也是如此，雖然政府采取了措施使得有些問(wèn)題能夠暫時(shí)解決，但是要從根本上解決根源上的問(wèn)題仍然任重而道遠(yuǎn)。我國(guó)政府在制定關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)時(shí)就存在著一系列的問(wèn)題，首先，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)缺乏長(zhǎng)期的規(guī)劃；其次，制定的短期目標(biāo)也不夠具體，模糊不清，這使得許多房地產(chǎn)中介公司偷用政策的漏洞贏取暴利，這使得房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)展越亂；最后，管理目標(biāo)的制定缺乏科學(xué)性與合理性，不能結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際因地制宜的制定管理目標(biāo)，這使得有些管理目標(biāo)的設(shè)定形同虛設(shè)。

②缺乏穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策。我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題也一直在想辦法解決，如早在2005年我國(guó)政府就出臺(tái)了“國(guó)八條”來(lái)整治房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的亂象，2006年又專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公布了“國(guó)六條”，在整治過(guò)程中，為了相應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，地方政府也結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定了一些房地產(chǎn)調(diào)控政策。但是房?jī)r(jià)雖然在短期內(nèi)有降低的趨勢(shì)，但是從整體上來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)仍然呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，這反映了我國(guó)政府實(shí)施的房地產(chǎn)政策沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性效果，也從一個(gè)側(cè)面反映了我國(guó)政府缺乏穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策能夠持久的解決房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題。

③調(diào)控政策未能觸及房地產(chǎn)的根本問(wèn)題。我國(guó)政府出臺(tái)了很多政策來(lái)解決房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，如上所說(shuō)的，這些政策的實(shí)施能夠暫時(shí)解決一部分問(wèn)題，但是并不能解決房地產(chǎn)行業(yè)中的根本問(wèn)題，我國(guó)的房?jī)r(jià)在總體上一直呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。我國(guó)政府為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，曾經(jīng)通過(guò)降稅費(fèi)的方式來(lái)帶動(dòng)居民買房，但是在之后不久又出臺(tái)了二套房限購(gòu)政策，前后政策出現(xiàn)了矛盾，降低人們對(duì)政府的期望的同時(shí)也影響了人們的住房規(guī)劃，但是卻激發(fā)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介公司等從事房地產(chǎn)的企業(yè)抓住政策漏洞的機(jī)會(huì)，這讓房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)展問(wèn)題越多，調(diào)控的實(shí)施根本沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性的效果。

（2）管理機(jī)制不完善

①管理流于形式 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了問(wèn)題也會(huì)相應(yīng)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題。如我國(guó)的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)給許多老百姓帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的壓力。我國(guó)政府針對(duì)這些社會(huì)問(wèn)題也花費(fèi)了許多心思，出臺(tái)了大量的政策來(lái)管理這些社會(huì)問(wèn)題，但是由于出臺(tái)的政策太多使得很多政策不得不密集推行，導(dǎo)致的結(jié)果就是政府的管理流于形式，實(shí)施的政策不能取得實(shí)質(zhì)性的效果。另外在房地產(chǎn)政策方面，一般中央會(huì)制定政策總則，而地方在遵守中央政策總則的前提下又會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定更加具體的政策，但從目前的實(shí)施情況看，中央政策與地方政策沒(méi)有很好的聯(lián)系在一起，很在在很多地方有矛盾，這與中央對(duì)地方缺乏嚴(yán)密的監(jiān)管有關(guān)，這也使得許多當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼咧荒芰饔谛问健?/p>

②過(guò)分依賴房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)的快速發(fā)展給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了巨大動(dòng)力，據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面占比15%，這也使得各地政府看到了房地產(chǎn)業(yè)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇，每年都會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策大力支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，結(jié)果房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)讓地方的GDP增長(zhǎng)了不少。因此，許多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐闹е援a(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，在某種程度上很依賴房地產(chǎn)業(yè)。但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不具備穩(wěn)定性，甚至有時(shí)還不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以單純依賴房地產(chǎn)業(yè)來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)一個(gè)地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是非常不利的。

（3）缺乏完善的法律法規(guī)體系

從發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擁有完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的必要條件。但是從我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，并沒(méi)有完善的法律法規(guī)體系，并且制定的很多法律法規(guī)體系存在漏洞。在我國(guó)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的不是通過(guò)法律，而是依靠政府出臺(tái)的政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等，這就給房地產(chǎn)行業(yè)管理帶來(lái)了問(wèn)題，因?yàn)楹芏嗾卟](méi)有強(qiáng)制性。因此，在未來(lái)，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，制定完善的法律法規(guī)是必然趨勢(shì)。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的應(yīng)對(duì)措施

（1）控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵，控制開(kāi)發(fā)成本有利于綜合提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目批復(fù)以后，有些彈性較大的成本如業(yè)務(wù)費(fèi)用不易掌控，需要加強(qiáng)控制來(lái)節(jié)約成本。具體的控制過(guò)程包括：增強(qiáng)辦理人的責(zé)任感；制定相應(yīng)的成本制度；在具體實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)實(shí)施房地產(chǎn)責(zé)任分包制。

（2）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的管理目標(biāo)不清晰的問(wèn)題，有必要通過(guò)制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃來(lái)加以解決。制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃首先要求政府應(yīng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)有深刻的認(rèn)識(shí)，理清發(fā)展思路，然后再結(jié)合長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃制定具體的管理目標(biāo)，這些具體的管理目標(biāo)應(yīng)與長(zhǎng)期規(guī)劃保持密切聯(lián)系。

（3）完善法律法規(guī)體系 針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的法律法規(guī)不健全的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況完善相關(guān)法律法規(guī)，如《建筑法》、《土地管理法》等等，從而促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。在完善這些法律的過(guò)程中，也應(yīng)當(dāng)注意結(jié)合具體實(shí)際出臺(tái)相應(yīng)的法律細(xì)則，把房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)建設(shè)公司、房地產(chǎn)中介公司等都納入統(tǒng)一的法律法規(guī)體系中。

如上所述，在我國(guó)的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中仍然存在著一系列的問(wèn)題亟待解決，針對(duì)這些問(wèn)題，需要政府采取相應(yīng)的措施如制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃、完善法律法規(guī)體系等來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考資料：

[1]張超，金明哲.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及思考[J].中外企業(yè)家.2009（22）.

[2]于琳方，徐長(zhǎng)玉.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題與對(duì)策建議[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2013（7）.

（作者單位：名門地產(chǎn)（河南）有限公司）