高郵市房地產(chǎn)去庫存路徑分析

一、我市商品房庫存情況

（一）商品房庫存總量逐年增加，但增幅下降。近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我市商品房待售面積總量不斷增加，從2012年12.0萬㎡，到2016年底達到58.3萬㎡。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的待售面積指的是已經(jīng)竣工的現(xiàn)房未銷售部分，如果加上施工過程中未竣工的項目面積、已拿地未開工項目等潛在的供應(yīng)量，商品房存量數(shù)字將會更大，僅2016年底施工過程中未竣工的項目面積就達247.8萬㎡。雖然總量較高，但是與前幾年相比，商品房待售面積增幅呈逐年下降趨勢，2013年為最高峰，同比增幅達114.1%，之后逐年下降，2016年待售增幅為近五年來首次負增長。

（二）待售現(xiàn)房以住宅為主，商業(yè)用房占比增長。至2016年底，待售面積中住宅面積為41.1萬㎡，占全部待售面積的70.5%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積為17.2萬㎡，占全部待售面積的29.5%。

（三）從庫存住宅戶型看，中等戶型住宅更暢銷。2012年至2016年的五年中，小、中、大戶型住宅累計竣工面積分別為42.0萬㎡、340.5萬㎡、27.6萬㎡，2016年末中等戶型住宅待售面積占近五年竣工面積的比重為7.8%，而小戶型住宅的這一比重為19.4%，大戶型住宅這一比重為23.2%，中等戶型住宅建設(shè)規(guī)模最大，但庫存占比最低，可見，在開發(fā)的住宅戶型中，中等戶型住宅銷售更好、更加符合市場需求。

（四）七成以上的庫存商品房集中在城區(qū)附近。2016年底，城區(qū)高郵鎮(zhèn)、城南新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商品房待售面積分別為27.7萬㎡、5.5萬㎡、9.1萬㎡，3鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)合計數(shù)占全市待售面積的72.6%。

（五）商品房庫存在各房地產(chǎn)企業(yè)之間分布不平衡。房地產(chǎn)項目建設(shè)的區(qū)域位置、生活便利程度、小區(qū)環(huán)境等因素對項目的銷售有著較大的影響。銷售較好的項目已基本結(jié)束，銷售差的庫存較多。

二、庫存原因分析

（一）前期開發(fā)量過大，供需不平衡。從2012年的29家房地產(chǎn)企業(yè)36個項目，到2016年底達到62家房地產(chǎn)企業(yè)73個項目，每年的新開工面積均在銷售面積的2倍以上，最高峰在2013年，新開工面積230.9萬㎡，銷售面積88.9萬㎡。而我市近幾年來人口規(guī)?；痉€(wěn)定，市場需求量明顯跟不上開發(fā)量，勢必會使庫存量越來越大。

（二）房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，存在一定的庫存風(fēng)險。房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期一般在3年以上，在此期間，只要資金、銷售、市場行情等任何一環(huán)出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的資金璉就會收緊，資金實力雄厚的企業(yè)尚能應(yīng)對，而一些小企業(yè)就舉步維艱。

（三）從居民收入情況看，對商品房的購買力仍顯薄弱。從2016年統(tǒng)計資料看，每套住宅均價為58.9萬元，而當年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.1萬元，每購買一套住宅相當于城鎮(zhèn)居民19年的可支配收入，對于農(nóng)村居民來說則更多。而城鎮(zhèn)居民的一部分購買力已經(jīng)分流到揚州、南京、蘇州等城市，農(nóng)村居民則更多選擇在市區(qū)購買，面對購房的巨大支出，居民的收入情況仍顯力量薄弱。

三、房地產(chǎn)去庫存路徑分析

化解庫存要與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、地方經(jīng)濟、人口變化等因素結(jié)合起來，建立科學(xué)合理的政策導(dǎo)向與房地產(chǎn)供給體系，逐步實現(xiàn)去庫存目標。

（一）適度收緊供給側(cè)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。將去庫存與房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來，著眼于房地產(chǎn)行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展，是化解房地產(chǎn)庫存的根本途徑。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)供給體系，堅持供給側(cè)政策導(dǎo)向，合理控制土地出讓的數(shù)量、節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)供給方優(yōu)化調(diào)存量和控增量策略，制定切實可行的營銷方案去存量，根據(jù)我市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展形勢，制定合理的未來發(fā)展規(guī)劃控增量，避免無序擴大開發(fā)規(guī)模，減小供需之間的矛盾，達到逐步化解庫存的目的。

（二）大力發(fā)展地方經(jīng)濟，進一步增強城市的吸引力。搞好地方經(jīng)濟，促進就業(yè)環(huán)境優(yōu)化、就業(yè)崗位增加，原本外出務(wù)工人員會更多地選擇在本地工作，同時還會吸引外來人才，人口的增加會擴大住房需求，進一步促進房地產(chǎn)庫存的化解。同時，對外來人口要給予相關(guān)的政策支持，包括購房、就業(yè)、醫(yī)療、教育等多方面的政策，增加我市留住人才、吸引人才的保障。

（三）不定期實施購房優(yōu)惠政策，刺激居民的購買欲望。2015年到2016年期間實施的購房補貼政策對商品房銷售起到了較好的促進作用，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年10月到2016年2月這5個月期間，商品房銷售面積42.2萬㎡，與同期相比增長36.1%，國慶節(jié)實施的補貼政策使3天的銷售量達到700多套，對消費的刺激作用非常明顯。如果長期實施資金補貼、稅費減免政策，一來政府財政負擔過重，二來消費者反而會持等待、觀望態(tài)度，期待更大的優(yōu)惠，如果不定期實施優(yōu)惠政策，在一定程度上會刺激居民的購房欲望，抓住短期的優(yōu)惠政策，促進商品房銷量的增長。

（四）加大貨幣化安置力度，控制安置房建設(shè)規(guī)模。政府應(yīng)逐步減少每年投資建設(shè)的安置房、廉租房、公租房等保障性住房，提高貨幣安置比例，積極推進政府組織居民購買商品房轉(zhuǎn)變安置方式。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理改變商業(yè)營業(yè)用房類非住宅地產(chǎn)的用途，考慮與實體經(jīng)濟發(fā)展程度和提高項目宜居程度等因素相結(jié)合，研究推進其用途轉(zhuǎn)化，如鼓勵和引導(dǎo)滯銷用房向社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、租賃等新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化。

（五）鼓勵房企適時降價，進一步提高后續(xù)服務(wù)質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)針對項目自身的特點與市場行情制定適宜的營銷方案，適時降低商品房售價，促進購房消費。政府可出臺稅收優(yōu)惠與降價銷售掛鉤的政策，增強房地產(chǎn)開發(fā)商降價銷售的積極性。房地產(chǎn)企業(yè)在積極謀劃營銷的同時，要進一步做好后續(xù)的服務(wù)與管理，為入住的居民提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、環(huán)境維護等相關(guān)服務(wù)。

（六）進一步加大信貸支持力度，降低房企融資風(fēng)險。資金問題是多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的難題，加大信貸支持力度，解決開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)資金難題，就能實現(xiàn)項目整體的良性循環(huán)。另一方面，在消費者層面，要進一步降低購房門檻，提高公積金以及商業(yè)貸款的額度、降低首付比例，支持中低收入家庭購買商品房。（作者單位為江蘇省高郵經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會）