房地產(chǎn)高庫(kù)存量下的價(jià)格上漲探析

據(jù)統(tǒng)計(jì)近年來房地產(chǎn)一直是供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，而在這樣的狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格卻逐年上升，這明顯違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中的供求原理，

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫(kù)存成了2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。去樓市高庫(kù)存已經(jīng)上升為一項(xiàng)政治性任務(wù)，國(guó)家也連續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，2016年2月19日有關(guān)部門發(fā)布的營(yíng)業(yè)稅及契稅的雙降措施、2016年2月21日起公積金存款利率上調(diào)至一年期定期的1.5的百分點(diǎn)和2016年3月1號(hào)起，普遍下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)等都被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的手段，而不管高庫(kù)存與否，價(jià)格走勢(shì)仍然是消費(fèi)者是否購(gòu)房消費(fèi)主要影響因素，高庫(kù)存量下價(jià)格的走向是本文討論的主要問題。

一、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)意義

眾所周知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，它的健康發(fā)展對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作用不容忽視，突出作用如下兩點(diǎn)：

（一）刺激其他相關(guān)行業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中從房屋的建造到房屋的成功售出中間所涉及到的行業(yè)主要有建材行業(yè)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、裝飾市場(chǎng)等，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展必然也會(huì)刺激所涉及行業(yè)的繁榮發(fā)展，也可以稱之為刺激了人們的需求，從而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)近年來一直是地方財(cái)政的主要收入來源之一，它的發(fā)展也對(duì)地方財(cái)政收入起到了一定的保障作用。

（二）提高集聚效應(yīng)，加快社會(huì)化發(fā)展進(jìn)程

房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模的擴(kuò)大，隨著相關(guān)設(shè)施的完善，無疑使眾多的購(gòu)房者聚集在一起，包括技術(shù)的集聚、人才的集聚、相關(guān)服務(wù)生產(chǎn)的集聚等，這樣也將會(huì)吸引更多的投資者投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了社會(huì)分工，加快了社會(huì)化發(fā)展進(jìn)程。

二、房地產(chǎn)庫(kù)存量分析

2015年10月10號(hào)，習(xí)近平主席提到“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，從萬科的租金抵房?jī)r(jià)其實(shí)就開始挑起了庫(kù)存的問題，而目前庫(kù)存問題是一個(gè)可以說是國(guó)家的高度，也是我們政府目前最關(guān)心的議題之一，那么大家肯定會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)的冬天來了，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)楦邘?kù)存的問題而會(huì)促使房?jī)r(jià)的暴跌。

近年來，隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度有所下降，由表1數(shù)據(jù)分析來看，房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格從2005年至2015年房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)除了2008年由于金融危機(jī)影響房?jī)r(jià)暫緩增長(zhǎng)外，2013年到2014年房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降，這也說明了近年來政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控可見效果，但整體上經(jīng)濟(jì)依然是穩(wěn)步向前，只是增速下降。隨著城鎮(zhèn)人口的增加，商品房銷售面積呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)房屋建筑面積，房屋建筑建筑面積是商品房銷售面積的六倍至九倍之多，而且倍數(shù)也依次增多，因此務(wù)必回產(chǎn)生大量的高庫(kù)存，在如此高的庫(kù)存量下房?jī)r(jià)卻持續(xù)上漲，顯然對(duì)此現(xiàn)象我們用簡(jiǎn)單的供求關(guān)系是解釋不了的。

三、房地產(chǎn)價(jià)格上漲分析

經(jīng)過以上分析可以看出用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理已經(jīng)不能解釋高庫(kù)存量下房?jī)r(jià)走向問題，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，供求關(guān)系僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的其中之一，因此它不能作為解釋房?jī)r(jià)走向的獨(dú)有因素。

（一）居民收入及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

通過以上數(shù)據(jù)可以建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，分析和驗(yàn)證房地產(chǎn)價(jià)格的其他影響因素及程度以便量化分析，取2005年至2015年表1和表2的相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本，建立模型如下：

，代表城鎮(zhèn)人均居民收入，代表國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。y代表房地產(chǎn)價(jià)格。假設(shè)：：、和全為零，：、和不全為零。把數(shù)據(jù)導(dǎo)入eviews3.1得出散點(diǎn)圖呈現(xiàn)明顯的線性相關(guān)性，輸出方程如下：

t值： （3.378452） （1.486975） （0.892406）；在顯著性為0.5水平下，（7）=0.711，因此拒絕x1和x2前參數(shù)為零的假設(shè)，因此意味著城鎮(zhèn)居民人均收入和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響，在eviews輸出的相關(guān)系數(shù)矩陣中，可發(fā)現(xiàn)因變量y與兩個(gè)自變量都呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，但是發(fā)現(xiàn)兩個(gè)自變量的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.992409，因此兩變量可能存在共線性，但通過t檢驗(yàn)我們就不再進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)。R2=0.979001，修正后的R2=0.973752；由此可以看出模型的擬合優(yōu)度非常高，說明房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)人均收入及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值解釋變量之間總體線性是顯著的。F值為186.4886，給定顯著水平a=0.05，經(jīng)查分布表F（2，7）=4.74，表明模型的線性關(guān)系成立，因此回歸方程明顯也是顯著的。

因此，通過輸出方程分析，城鎮(zhèn)居民收入每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格平均上升11.7%，正如所期望的那樣，在其他因素不變的情況下，城鎮(zhèn)居民收入增加，會(huì)刺激居民消費(fèi)，促使房地產(chǎn)價(jià)格上升。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格平均上升0.02%，顯然宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)價(jià)格也息息相關(guān)。

（二）商品房開發(fā)成本上升

商品房開發(fā)土地成本上升，近年來土地收入是地方政府收入的主要來源，由于土地的稀缺性和競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得土地征用費(fèi)越來越高，而作為理性的地產(chǎn)商而言，把不斷上漲的土地征用成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者等，因此無疑會(huì)促使房?jī)r(jià)上升。

（三）房地產(chǎn)銷售手段多樣化

去庫(kù)存化已然成為了一項(xiàng)政治任務(wù)，萬科營(yíng)銷就嘗試租金抵房款模式，此舉吸引了一批想買房又暫時(shí)買不起房子的年輕人，萬科其主要目的還是為了鎖定目標(biāo)客戶，消化部分庫(kù)存。房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房心態(tài)通過各種營(yíng)銷手段營(yíng)造了一種房?jī)r(jià)上漲的氣氛給購(gòu)房者造成緊張感，使其房?jī)r(jià)預(yù)期上升，一定程度上造需求虛擬量增高，最終造成房?jī)r(jià)上漲。

（四）經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)

從宏觀背景看，目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和以前相比發(fā)展有所緩慢，但總體經(jīng)濟(jì)值已然在增長(zhǎng)，僅是增速放緩，盡管目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在轉(zhuǎn)型期，但快速增長(zhǎng)的總趨勢(shì)是很難逆轉(zhuǎn)的，大環(huán)境的繁榮發(fā)展預(yù)期必然會(huì)影響和感染房地產(chǎn)市場(chǎng)。

因此，房地產(chǎn)高庫(kù)存在供給大于需求的狀態(tài)下房地產(chǎn)價(jià)格依然上漲，原因是房地產(chǎn)需求已經(jīng)是常態(tài)化的需求，在供求關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、居民收入、消費(fèi)者預(yù)期及銷售者手段等綜合作用下最終造成房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲。（作者單位為貴州師范大學(xué)國(guó)際旅游文化學(xué)院）