房地產企業(yè)成本核算問題探討

隨著我國社會主義市場經濟的持續(xù)迅猛發(fā)展，房地產業(yè)逐漸成為了我國國民經濟中起著主導性作用的產業(yè)。但是，有一部分房地產企業(yè)會利用現行財務會計制度的漏洞做出操縱利潤，粉飾報表等的違規(guī)違法行為，特別是在成本核算方面。本文通過分析我國房地產業(yè)成本核算中出現問題的原因和現狀，對房地產企業(yè)會計成本核算的解決提出一些看法和對策，從而保證房地產企業(yè)正常的經營管理，保證投資者的利益，進而穩(wěn)定社會主義市場經濟，保證國家宏觀調控政策的制定。

房地產業(yè)是我國國民經濟的重要產業(yè)，起著主導地位，到2014年全國累計投資已經接近10萬億。尤其是在新會計準則的實施之后，對房地產企業(yè)的會計核算要求又有了新標準，由此產生的成本核算問題也比較普遍。這些改變對于房地產企業(yè)會計來說是一項巨大的挑戰(zhàn)。房地產企業(yè)成本核算問題更是重中之重，它不僅關系到企業(yè)正常的經營管理，而且關系到投資者的信任問題和社會道德問題，甚至關系到社會市場經濟的穩(wěn)定。

一、我國房地產上市公司成本確認現狀及存在的問題

房地產企業(yè)會計成本核算方法由三個部分組成，分別是土地開發(fā)成本核算、房屋開發(fā)成本核算、以及相關配套設施開發(fā)成本核算。截止到2014年，我國共有144家房地產上市企業(yè)，其成本核算一般采用如下方式進行。（一）對于開發(fā)產品成本核算采用品種法，直接費用按成本核算對象歸集，開發(fā)間接費用按一定比例的分配標準分配，計入有關開發(fā)產品成本。（二）對于純土地開發(fā)項目，計算每平米的土地開發(fā)單位成本，根據用途及使用面積，分別計算轉入開發(fā)產品各明細項目。（三）對于連同房產整體開發(fā)的項目，其費用可分清負擔對象，一般按實際占用面積分攤計入商品房成本。（四）公共配套設施費用的核算，凡與小區(qū)住宅建設同步開發(fā)的列入當期開發(fā)成本；凡與小區(qū)住宅設施不同步進行的，將尚未發(fā)生的公共配套設施一般采取預提的方法。首先確定預提數額，根據預算成本經批準后從開發(fā)成本科目預先提取，待以后各期支付。

對于目前采用的成本核算方法，主要存在如下兩個方面的問題：1.房地產核算對象具有特殊性，且相對復雜，因此核算對象應該因時因地，充分考慮相關因素來確認。目前我國成本核算還不健全，對象的確定并不能滿足會計需求，因此也會產生不少問題。企業(yè)之間的核算對象不能形成統(tǒng)一，在實際工作中會出現劃分過細或者過粗而隨意確定的現象。對于確定核算對象方面，企業(yè)擁有較大的隨意性，企業(yè)會根據自己需要或者其他原因進行確認，缺乏原則性，因此開發(fā)項目的實際成本難以控制，會出現虛假的情況，造成會計信息失真，成為企業(yè)蓄意增大成本，進而少繳納稅款的重要手段。2.發(fā)生的成本費用分配和歸集不健全的問題。按照會計制度規(guī)定，期間產生的費用應當計入產品成本，然而對于負擔多個對象的則會先進行歸集，然后再分配。有些費用準則上并沒有明確劃分分配方向，使企業(yè)不重視費用的分配，隨意分配費用，任意攤銷費用，不僅會導致企業(yè)混亂，還會產生泡沫經濟，造成會計信息失真。容易對投資人、債權人以及相關政府部門起誤導作用，使他們難以把握企業(yè)的營運能力和財務狀況，做出錯誤決策，進而影響企業(yè)正常經營，甚至影響市場經濟秩序。還有可能造成投資者舉足不定，缺乏信任，阻礙社會思想道德建設。

二、房地產上市公司成本核算問題的建議

首先，明確成本核算對象。成本核算對象的不確定性，直接影響到經營成果。應當將其系統(tǒng)化，先進行大范圍統(tǒng)一歸類，再進行小范圍切割。例如對于大型工程項目，可以先進行區(qū)域劃分成本核算對象，然后在此基礎上再一次劃分，確定劃分最小單位，而對于小規(guī)模項目則直接進行核算。這樣不僅有利于宏觀控制，而且使得分配更加合理化，保證信息質量，即使是工程不同，劃分到最后還是有相同的標準。

其次，對房地產企業(yè)成本的歸集具體化與制度化。 目前對房地產企業(yè)的成本歸集并沒有明確的規(guī)定。因此，針對房地產企業(yè)的特殊性，建議出臺一種較為通用的成本歸集法規(guī)。對開發(fā)項目只有一棟房屋的，成本全部由該單位承擔；開發(fā)項目為多棟房屋的，其每棟房屋的直接成本由每棟承擔。間接費用可先分清大類，如住宅樓、寫字樓類、商業(yè)用房類等，由于它們的前期各項費用的費率標準不一樣，其承擔的成本百分比自然不一樣，分清大類后，對同類也要進一步進行成本歸集，如同時開發(fā)好幾棟住宅，應根據每一棟的直接成本的比例來分擔成本。（作者單位為北京物資學院）