經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型視野的“去庫存”與房地產(chǎn)市場穩(wěn)健性

近年來，隨著農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，我國的房價呈現(xiàn)著逐漸升高的趨勢。就三四線城市而言，在最近的十年內(nèi)房價上漲了近十倍，這其中巨大的經(jīng)濟(jì)利潤吸引了越來越多的開放商，房地產(chǎn)業(yè)也成為我國的一大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但現(xiàn)階段卻存在著較明顯的房漲價現(xiàn)象，這使得房地產(chǎn)庫存居高不下，同時也不利于我國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。本文從探討如何維持我國的房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展從發(fā)，分析了如何在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行去庫存，并提出了一些相關(guān)的策略。

受社會發(fā)展和住房政策的影響，我國住房價格在一九九八年住房分配制度改革后就一直呈現(xiàn)著上漲的大趨勢，但在大趨勢下卻是波動的。我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，我國不同城市有著不同的樓房形勢，對一二線城市而言，存在著明顯的“房漲價”現(xiàn)象，為此，我國從2016年開始相繼出臺了很多的限制政策；但對于三四線城市而言，樓房供遠(yuǎn)大于求，現(xiàn)階段，面臨著嚴(yán)重的去庫存任務(wù)。這使得我國三四線城市的房地產(chǎn)市場存在著不景氣的現(xiàn)象，而房漲價和去庫存之間的矛盾正是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不景氣的原因，現(xiàn)階段我們有必要探討如何制定合理的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

一、去庫存與房漲價的矛盾

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的去庫存現(xiàn)狀

筆者通過查看和分析我國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年相比2014年，待售面積同比增長了近一億平方米。不僅如此，自2011年以來，我國一直呈現(xiàn)著這么快的增長速度，這使得我國的住房庫存在逐漸的增加。在這樣的情況下，于二零一五年十二月份中央總結(jié)了三種去庫存政策，一是在甘肅等地，通過召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議來實(shí)現(xiàn)去庫存；二是在福建等地，通過出臺相應(yīng)的省級去庫存文件實(shí)現(xiàn)去庫存；三是在山東等地，通過印制房地產(chǎn)方面的通知來實(shí)現(xiàn)去庫存。不僅僅如此，我國有十三個省份在二零一六年時就已經(jīng)把去庫存寫入了《政府工作報告》中，可見我國面臨著嚴(yán)峻的去庫存現(xiàn)狀，尤其是我國的三四線城市。

二、房漲價分析

（一）趨勢分析

我國主要有七十個大中城市新建住宅價格指數(shù)和百城住宅價格指數(shù)兩個房價衡量指數(shù)。就我國情況而言，前者具有更大的參考價值，因此本文也是借助前者來進(jìn)行分析的。筆者通過分析得出這樣的結(jié)論，我國一線城市住宅價格漲幅大于二線城市，而二線城市同樣的大于三線城市，三線城市大于四線城市。

（二）經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下的房漲價現(xiàn)象

目前，我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，農(nóng)村正在向城市轉(zhuǎn)變，因而房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，因而現(xiàn)階段的房漲價現(xiàn)象與我國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有著密切的邏輯關(guān)系。我國各城市的房價都在普遍上漲，但三四線城市沒有一二線城市那樣的吸引力，使得房漲價對推動我國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的作用不明顯。

三、實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的措施

我國處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，但由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的內(nèi)在矛盾，引起了現(xiàn)階段普遍存在的房漲價現(xiàn)象，而房漲價現(xiàn)象使得我國三四線城市面臨著嚴(yán)峻的去庫存現(xiàn)象，這嚴(yán)重影響了我國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。筆者認(rèn)為為保證我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，可以采取以下措施。

（一）一二線城市要防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生

對于房地產(chǎn)較火的一二線城市而言，存在著一定的泡沫風(fēng)險。這些一二線城市要嚴(yán)格落實(shí)國家出臺的調(diào)控政策，通過限制購房量、提高首付比例等措施來壓制房價上漲現(xiàn)象。此外，還可以通過對城市空余土地合理開發(fā)的措施來抑制房價的上漲。

（二）三四線城市加強(qiáng)對去庫存政策的落實(shí)

對于我國的三四線城市而言，雖存在著房價上漲的現(xiàn)象，但同時也面臨著嚴(yán)重的去庫存現(xiàn)狀。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)更加的注重這些住房的出售，對于政府而言，不僅僅要出臺相關(guān)的去庫存政策，還有監(jiān)督各房地產(chǎn)商政策的落實(shí)。如增加三四線城市的公共設(shè)施建設(shè)，提高三四線城市的醫(yī)療教育水平，這可以吸引更多的農(nóng)村人口，從而更好地實(shí)現(xiàn)去庫存。

（三）完善住房租賃市場

由于我國現(xiàn)階段的房價普遍過高，很多想要到城市發(fā)展的農(nóng)村人口并沒有承擔(dān)城市房價的經(jīng)濟(jì)能力，筆者認(rèn)為，城市住房去庫存除直接出售樓房外還可以通過租賃的方式，這將吸引更多的農(nóng)村人口，因而完善租賃市場也是一個很好的去庫存方式。

四、結(jié)語

我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房價上漲兩個問題，但房價上漲導(dǎo)致了很多的三四線有著嚴(yán)峻的去庫存任務(wù)，因而在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展就要將去庫存工作落到實(shí)處。文中提出一定的去庫存措施，希望對我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一定的幫助。（作者單位為湖南外貿(mào)職業(yè)學(xué)院）