淺談如何進一步完善我國現(xiàn)行房屋拆遷補償制度

鄧華

【摘要】本文通過闡述民法的公平、合理、等價有償原則的法理內(nèi)涵，比較分析國外征地拆遷補償范圍，探討被拆遷物業(yè)所有人會議集體協(xié)商的思路，研究拆遷補償與土地增值分配之間的理論關(guān)系等，提出了我國現(xiàn)行城市房屋拆遷補償政策完善的設(shè)想。

【關(guān)鍵詞】拆遷補償 公平原則 補償范圍 補償標(biāo)準(zhǔn) 集體協(xié)商

自2001年11月1日起我國開始施行的《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱305號令）是在原1999年條例的基礎(chǔ)上進行修改的。修改的重點內(nèi)容之一是：保護房屋所有人的合法權(quán)益，將拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由被拆遷房屋的重置價結(jié)合成新結(jié)算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額。當(dāng)時普遍認(rèn)為此項修改使得拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)符合了民事活動中要求“公平、合理、等價有償”的基本原則。然而，近幾年因城市房屋拆遷補償安置而引發(fā)的重大社會事件和大量上訪現(xiàn)象，使得各界人士對305號令的諸多方面產(chǎn)生了質(zhì)疑。本文僅對305號令的拆遷補償范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償確定方法的缺陷進行剖析并提出相關(guān)完善的建議。一、正確理解與運用公平、合理、等價有償原則民法的公平原則意在謀求當(dāng)事人之間的利益衡平，要求民事主體應(yīng)依據(jù)社會公認(rèn)的公平觀念從事民事活動。但公平原則不能簡單等同于等價有償原則，因為在民法上就一方給付與對方的對待給付之間是否公平，是否具有等值性，其判斷依據(jù)采取主觀等值原則，即當(dāng)事人主觀上愿以此給付換取對待給付，即為公平合理，至于客觀上是否等值，在所不問。由此不難看出公平原則的具體運用，必須以自愿原則的具體運用作為基礎(chǔ)和前提。如果當(dāng)事人之間利益關(guān)系的不均衡，系自愿的產(chǎn)物，就不能謂為有違公平。

由此看出，所確立的“以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額”，這一補償標(biāo)準(zhǔn)實質(zhì)上屬于客觀等值標(biāo)準(zhǔn)（姑且不論其評估價格是否準(zhǔn)確、評估范圍是否全面），并不是民法意義上的產(chǎn)生于平等自愿前提下的公平結(jié)果。它假定了（或規(guī)定了）拆遷當(dāng)事人均愿意（或必須）以房地產(chǎn)市場評估價格來作為被拆遷房屋的交易價格，當(dāng)事人雙方不能就該交易價格進行協(xié)商或討價還價。

拆遷估價只是提供被拆遷房屋在特定時點下因所在區(qū)位、所在房地產(chǎn)市場狀況下可能的公開正常交易（假定非拆遷交易方式而是正常的公開市場買賣轉(zhuǎn)讓方式）價格，其評估行為屬于社會中介行為，對于委托評估方僅起到參考作用，對擬參與交易的相對方無任何約定作用，交易的結(jié)果與評估價格之間也不一定存在完全的對等關(guān)系。而305號令將拆遷行為限定為民事行為，那拆遷補償理應(yīng)通過協(xié)商的方式來確定，拆遷估價結(jié)果不應(yīng)當(dāng)然直接成為補償數(shù)額的最終結(jié)果，但雙方可以參考此估價結(jié)果。有法官認(rèn)為：按照等價有償原則進行補償。等價有償包括等額補償和超額補償。但筆者認(rèn)為等價有償?shù)膬r是指當(dāng)事人雙方經(jīng)過自愿協(xié)商形成的市場價格，而非客觀價值，至于是否超額也并非絕對的。如某經(jīng)常淹水地區(qū)或棚戶區(qū)的房屋業(yè)主急于改造，就可能以低于其市場價格的數(shù)額與開發(fā)商達成拆遷協(xié)議。

二、科學(xué)合理確定拆遷補償范圍

305號令規(guī)定的拆遷補償范圍有：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、搬遷補助費、臨時安置補助費，適當(dāng)補償停產(chǎn)停業(yè)造成的經(jīng)濟損失?？疾靽獾南嚓P(guān)拆遷補償政策或許能得到一些啟發(fā)。日本《土地征用法》規(guī)定的補償內(nèi)容包括：征用損失賠償、通損賠償、少數(shù)殘存者補償、離職者賠償、事業(yè)損失賠償。加拿大的征地補償?shù)姆秶ǎ阂皇潜徽饔貌糠值难a償；二是有害或不良影響補償；三是干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償；四是重新安置的困難補償。韓國的土地征用補償包括：地價補償、殘余地補償（即殘余地價值降低或其他損失的補償和因殘余地需修筑道路、水溝、墻柵等設(shè)施或其他工程時的補償）、遷移費用補償及其他損失補償、其他因測量、調(diào)查而產(chǎn)生的損失、因事業(yè)的廢止或變更而產(chǎn)生的損失、殘余土地以外土地整治費用的損失。德國明確要求對征收中被征收人的特別不利給予補償，即“負(fù)擔(dān)補償”或“特別不利補償”條款，該條款的規(guī)定是為了因?qū)嵭卸际薪ㄔO(shè)計劃而采取的征收措施，使得人民的生活狀態(tài)（尤其是經(jīng)濟及社會生活方面）產(chǎn)生了經(jīng)濟方面的損失。我國的補償范圍與國外的范圍相比顯得缺少一些，而目前拆遷矛盾的焦點之一也正是范圍問題。筆者認(rèn)為，非自愿拆遷項目（指不能通過拆遷當(dāng)事人自愿協(xié)商的方式實施拆遷，如社會公益項目，必須由政府以法令的形式規(guī)定）對被拆遷人造成的損失應(yīng)該足額補償下列內(nèi)容，具體包括：被拆遷物業(yè)的公平市價；被拆遷物業(yè)的買價損失（指實際買入價高于正常市場價的價差部分）；對被拆遷人因調(diào)查、評估、搬遷造成的生活及工作干擾損失；社會公益項目開展對周邊物業(yè)的增值分享；因搬遷造成的營業(yè)損失、解除合同賠償；因搬遷造成被動消費的損失。

三、商業(yè)目的拆遷通過集體協(xié)商

談判確定補償金額。商業(yè)開發(fā)目的的拆遷由政府法令規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)越來越遭到被拆遷人的抗?fàn)幒头▽W(xué)專家的質(zhì)疑，甚至有人提出了違憲之觀點，通過自愿協(xié)商訂立合同的方式恐怕是最為合理的（其原因本文不論述）。著名專家張曙光認(rèn)為，作為商業(yè)目的的土地征用和房屋拆遷，在遵循政府的土地規(guī)則和城市規(guī)劃的前提下，先要由商家和動遷戶進行協(xié)商談判，草簽協(xié)議，然后到政府部門備案或?qū)徟５P者認(rèn)為如果采用拆遷人與每一個被拆遷人去談判，是不現(xiàn)實的，而且會產(chǎn)生很多社會問題。其弊端在于：拆遷時間會無限期拖延，個別人漫天要價，拆遷人可能會動用黑勢力，形式的公平可能會最終導(dǎo)致實質(zhì)的不公平。分析一下各地的拆遷補償實際操作模式就會發(fā)現(xiàn)往往釘子戶均是拿到補償款最多的，這實際上破壞了大多數(shù)人的公平。考察建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的設(shè)計或許對我們有所幫助。endprint