中國實行住房反向抵押貸款的可行性研究

劉麗君

（華東師范大學(xué)理工學(xué)院，上海200241）

中國實行住房反向抵押貸款的可行性研究

劉麗君

（華東師范大學(xué)理工學(xué)院，上海200241）

隨著中國社會人口老齡化日趨嚴(yán)重，加之社會養(yǎng)老體系有待健全，如何妥善解決養(yǎng)老問題成為社會關(guān)注的焦點。借鑒于歐美國家養(yǎng)老產(chǎn)品特點，通過分析中國制度、金融環(huán)境、人文環(huán)境等方面的優(yōu)劣勢，就中國是否具備開展住房反向抵押貸款的條件進(jìn)行可行性研究，以期住房反向抵押貸款能夠在中國蓬勃發(fā)展，成為我國養(yǎng)老體系的補(bǔ)充完善部分。

住房；反向抵押貸款；可行性

住房反向抵押貸款通常指老年人將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，向金融機(jī)構(gòu)借款來滿足生活消費需要，同時老年人保留房屋居住權(quán)的一種融資工具。它可以令老年業(yè)主通過這種財務(wù)安排，從其擁有的物業(yè)上轉(zhuǎn)換出一些款項，用于養(yǎng)老。

一、中國實行住房反向抵押貸款的優(yōu)勢

（一）我國社會人口老齡化日趨嚴(yán)重

據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93%，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91%。據(jù)預(yù)測，到2020年我國60歲以上人口將在20%左右。

人口老齡化日趨嚴(yán)重帶來了挑戰(zhàn)。比如，社會養(yǎng)老體系不健全、養(yǎng)老金缺口巨大、基本養(yǎng)老保險覆蓋面窄、傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式難以為繼。

由于獨生子女政策的推行，隨著時間的推移，家庭構(gòu)造將呈現(xiàn)出一種“四二一”的模式，一對獨生子女結(jié)成的夫婦，不僅要撫養(yǎng)一到兩個兒女，還要贍養(yǎng)雙方的四位老人。由此可見，在中國進(jìn)入老年社會之后，老齡化壓力逐步顯現(xiàn)，發(fā)展該貸款有助于減輕國家社會保障壓力，有助于促成新型代際關(guān)系。

（二）住房制度的改革

住房反向抵押貸款的推出，必須以擁有自主產(chǎn)權(quán)的住房為基礎(chǔ)。我國起步于20世紀(jì)80年代的住房制度改革對發(fā)展住房反向抵押貸款發(fā)揮了積極作用。住房的自有率有了較大提高、城鎮(zhèn)居民生活水平有了較大改善、房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且住房金融體系基本形成。目前為止，我國有房階層占據(jù)了全部家庭的72.8%左右，并且還在持續(xù)增長過程中?？梢?，這些成果都為該貸款的推出改善了實施環(huán)境，提供了制度基礎(chǔ)、物質(zhì)基礎(chǔ)和市場基礎(chǔ)，有效提高了操作可能性。

除此之外，住房抵押貸款在歐美的普及得益于高額的遺產(chǎn)稅，一旦老年人購買該貸款，所得現(xiàn)金可以免稅。據(jù)《關(guān)于深化收入分配制度改革的若干意見》表明，我國征收遺產(chǎn)稅是大勢所趨，那么該貸款作為一種合理合法的避稅手段將會受到追捧。據(jù)杭州市調(diào)查顯示，遺產(chǎn)稅稅率0%時潛在需求量9.4萬人，10%時12.5萬人，30%時28.2萬人?？梢?，遺產(chǎn)稅的征收可能導(dǎo)致倒逼機(jī)制推動不動產(chǎn)套現(xiàn)的發(fā)展。

（三）寬松的金融環(huán)境

1.金融機(jī)構(gòu)存貸款差額較大

中國人民銀行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月末，本外幣貸款余額116.6萬億元，同比增長12.3%；本外幣存款余額160.98萬億元，同比增長10.7%。從存貸規(guī)模的發(fā)展變化來看，呈快速增長趨勢；從資產(chǎn)使用來看，利用率和收益率都有待提高。可以說，面對完全開放的競爭環(huán)境，金融機(jī)構(gòu)迫切需要金融創(chuàng)新來搶占市場，提高核心競爭力。

2.居民金融理財意識增強(qiáng)

隨著時代進(jìn)步，我國居民的金融資產(chǎn)得到了很快的增加，個人可支配收入也得到了增長。如何規(guī)劃財務(wù)狀況，既要有充分的現(xiàn)金流作保證實現(xiàn)生活無憂，又要保值增值，是很多居民的愿景。值得注意的是，我國富裕階層對理財方式、理財產(chǎn)品、控制風(fēng)險的要求較高，迫切需要高端的理財服務(wù)。因此，金融理財市場非常廣闊。

由上可見，發(fā)展該貸款的金融環(huán)境比較寬松，我國金融機(jī)構(gòu)可以通過進(jìn)行理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新來擴(kuò)大貸款規(guī)模，引進(jìn)新的經(jīng)濟(jì)增長點，實現(xiàn)良好經(jīng)營。而且，該貸款作為社會養(yǎng)老體系的補(bǔ)充完善，無疑會為推出這一產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)樹立良好社會形象，并贏得更好的社會口碑。

二、比較于美國，中國實行住房反向抵押貸款的困境

（一）傳統(tǒng)消費習(xí)慣和觀念的阻力

在歐美國家，反向抵押貸款之所以能發(fā)展，在很大程度上是因為子女普遍不承擔(dān)贍養(yǎng)老人的責(zé)任，并且老年人抱有不動產(chǎn)套現(xiàn)以度過晚年的觀點。但在中國，這種觀念會產(chǎn)生“水土不服”，因為這一新觀念改變的是中國千年流傳的養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承的處世態(tài)度，將觸及人們生活、消費、住房、人際關(guān)系等種種重大事項。

一方面，為子女留財產(chǎn)的傳統(tǒng)消費習(xí)慣和觀念深入人心，父母以兒女為重，想要為后代留下盡可能多的遺產(chǎn)；另一方面，子女對父母的資產(chǎn)擁有潛在所有權(quán)和支配權(quán)，那么，一旦房產(chǎn)所有權(quán)被轉(zhuǎn)移套現(xiàn)，子女有可能不愿意贍養(yǎng)老人。所以，由于傳統(tǒng)觀念的束縛，住房反向抵押貸款的發(fā)展可能出現(xiàn)“南橘北枳”的現(xiàn)象，實際銷售情況遠(yuǎn)不如預(yù)料。

（二）土地制度的不明確

相較于美國土地完全私有，我國居民最多只能占有利用土地70年，使用權(quán)到期后，除非申請續(xù)期并交付出讓金，否則政府將無償收回土地使用權(quán)連同地上物。毫無疑問，這種土地制度在很大程度上影響了金融機(jī)構(gòu)推行住房反向抵押貸款的信心。

（三）缺乏穩(wěn)定成熟的金融市場

該貸款的推出以市場穩(wěn)定為前提，這要求市場的公開透明、風(fēng)險防范和引導(dǎo)機(jī)制。但是，中國缺乏穩(wěn)定成熟的金融市場，相關(guān)的法律法規(guī)也存在缺位現(xiàn)象。同時，市場的不成熟也使得資產(chǎn)證券化、利率互換、利率保險等結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品很難推出實行，不利于分散風(fēng)險。

除此之外，該貸款產(chǎn)品設(shè)計復(fù)雜，需要考慮大量風(fēng)險因素；其運作過程要求有完善合理的二級市場，以分散貸款的風(fēng)險、增加貸款的流動性。比如說，該貸款作為一種“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，需要保險、銀行的通力合作，但是，我國金融業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營方式，缺乏統(tǒng)一平臺。

除此之外，我國二手房的交易量相對于一手房交易來說偏低。由于該貸款以產(chǎn)權(quán)獨立的房產(chǎn)為保險標(biāo)的，房產(chǎn)流通市場的完善程度將直接影響實踐效果。美國的住房交易中，二手房交易量最高可以達(dá)到整體交易量的80%之多；然而，國內(nèi)二手房的交易量對比一手房市場，有著天壤之別。如果相關(guān)機(jī)構(gòu)在二手房交易市場上出售房產(chǎn)價值低于累計本息額，那么貸款機(jī)構(gòu)將蒙受損失。

（四）缺乏公正獨立的第三方中介和評估機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等必然涉及第三方，即房地產(chǎn)中介和評估機(jī)構(gòu)。同歐美國家相比，我國房地產(chǎn)中介和評估機(jī)構(gòu)存在著市場惡性競爭現(xiàn)象，整體水平有待提高。

一方面，由于我國房產(chǎn)評估機(jī)制和中介公司缺乏有效的規(guī)范和監(jiān)管，導(dǎo)致老年人對第三方運作主體缺乏信任。再加上老年人不了解相關(guān)法律知識，不熟悉相關(guān)操作流程，信息不對稱也將導(dǎo)致“檸檬市場”產(chǎn)生。

另一方面，借款人會憑借的信息優(yōu)勢，比如，房產(chǎn)使用、維護(hù)情況和自身壽命預(yù)期，基于個人效益最大化的價值取向，逃避第三方監(jiān)督，出現(xiàn)破壞性使用或維護(hù)不善、對重要事項隱瞞不報等行為，從而使住房價值受到嚴(yán)重?fù)p耗，或?qū)?dǎo)致房產(chǎn)升值率低于一般同期房產(chǎn)的升值率。

（五）風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制缺失

住房反向抵押貸款“存短貸長”的矛盾使金融機(jī)構(gòu)面臨著違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、道德風(fēng)險以及長壽風(fēng)險等多種風(fēng)險，而貸款領(lǐng)取額需要在統(tǒng)計處理大量穩(wěn)定、真實的數(shù)據(jù)才能確定，所以該貸款的設(shè)計有相當(dāng)大的困難。

比如，就我國房地產(chǎn)價格而言，不但受新舊程度影響，還取決于其具體地理位置、房屋結(jié)構(gòu)類型、功能裝修等，同時房產(chǎn)整體價格波動頻繁、波動幅度大。

因此，貸款機(jī)構(gòu)如何轉(zhuǎn)嫁、分散風(fēng)險，是發(fā)展該貸款的關(guān)鍵性問題。但是目前我國還缺乏有效的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，一旦現(xiàn)金流出而無現(xiàn)金流入，或?qū)?dǎo)致相關(guān)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生嚴(yán)重的支付危機(jī)。

三、建議

我國應(yīng)加快相關(guān)配套領(lǐng)域、行業(yè)的建設(shè)，培育該貸款的生存土壤。同時，政府應(yīng)發(fā)揮更大、更積極的作用，完善法律法規(guī)，推進(jìn)土地改革，明確住宅70年后的管理辦法。在發(fā)展的初期，建議由政府主導(dǎo)，結(jié)合中國國情，完善信貸管理制度，進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，加強(qiáng)風(fēng)險防范。

[1]張仕廉.我國試行住房反向抵押貸款的障礙與對策[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2007，（1）.

[2]柴效武.我國開征遺產(chǎn)稅的困境及對策研究[J].商業(yè)會計，2014，（1）.

[3]柴效武.售房養(yǎng)老模式中金融運營機(jī)制的探討[J].金融論壇，2014，（1）.

[4]鄧宇林.探究養(yǎng)老的一種新模式：以房養(yǎng)老——以杭州為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015，（2）.

[5]馮靜生.住房反向抵押貸款的國際借鑒與實踐[J].金融理論與實踐，2006，（5）.

F830.59

A

1673-291X（2017）35-0120-02

2017-06-16

劉麗君，華東師范大學(xué)理工學(xué)院本科生。

[責(zé)任編輯 張宇霞]