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    南昌市房?jī)r(jià)高企的原因分析及調(diào)控政策設(shè)計(jì)
    ——基于VAR模型的實(shí)證分析

    2017-12-23 14:52:09
    金融經(jīng)濟(jì) 2017年14期
    關(guān)鍵詞:南昌市南昌房?jī)r(jià)

    (南昌大學(xué)前湖學(xué)院,江西 南昌 330031;南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,江西 南昌 330031)

    南昌市房?jī)r(jià)高企的原因分析及調(diào)控政策設(shè)計(jì)
    ——基于VAR模型的實(shí)證分析

    錢晶郝奕博

    (南昌大學(xué)前湖學(xué)院,江西 南昌 330031;南昌大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,江西 南昌 330031)

    房?jī)r(jià)問題是關(guān)乎民生的熱點(diǎn)問題。2016年南昌房?jī)r(jià)增速已經(jīng)超過主要一線城市,房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r嚴(yán)重不匹配。本文通過建立VAR模型,以南昌為研究對(duì)象,選取長(zhǎng)沙、重慶、石家莊三個(gè)城市作為對(duì)照組,基于2010年至2016年的季度數(shù)據(jù)建立VAR模型,分析了地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋竣工面積和居民人均可支配收入等因素對(duì)南昌商品房?jī)r(jià)格的影響。基于VAR模型的方差分解結(jié)果,通過與其他對(duì)照城市比較得出造成南昌房?jī)r(jià)高企的原因是房屋供給和需求不匹配,房屋需求明顯高于房屋供給的結(jié)論。最后,結(jié)合南昌自身發(fā)展特點(diǎn),提出了相應(yīng)的可行性政策建議。

    房?jī)r(jià)高企;VAR模型;方差分解;脈沖響應(yīng)函數(shù)

    本文從需求、供給兩個(gè)角度出發(fā),分別構(gòu)建南昌與長(zhǎng)沙、重慶、石家莊四個(gè)城市的VAR模型,通過對(duì)四個(gè)城市方差分解結(jié)果的橫向?qū)Ρ?,來探究南昌房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素,挖掘南昌房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀的成因,這對(duì)于保持南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,推進(jìn)南昌市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)建設(shè)具有重要意義。

    一、南昌市房?jī)r(jià)影響因素的實(shí)證分析

    (一)南昌市脈沖響應(yīng)分析。

    當(dāng)本期給PRICE一定沖擊后,房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)上下波動(dòng),房?jī)r(jià)在第四期達(dá)到最大負(fù)響應(yīng)后逐漸收斂,這表明短期內(nèi)PRICE的上升對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)格上升具有滯后效應(yīng),房?jī)r(jià)的滯后效應(yīng)會(huì)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)有明顯的帶動(dòng)作用,但這種作用的影響將會(huì)越來越弱。第一期和第二期形成正響應(yīng),第三期至第五期形成負(fù)響應(yīng),從第六期開始,持續(xù)形成對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的正響應(yīng),但響應(yīng)程度開始減弱。這表明PRICE的一個(gè)正沖擊對(duì)房?jī)r(jià)短期內(nèi)影響較大,呈現(xiàn)一定的波動(dòng)性,房?jī)r(jià)的滯后影響對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)具有正向帶動(dòng)作用。

    (二)方差分解。

    方差分解是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量改變的貢獻(xiàn)度,來對(duì)不同變量的重要性進(jìn)行評(píng)價(jià)分析,把系統(tǒng)中的內(nèi)生變量波動(dòng)按照它們產(chǎn)生的原因分解成與各個(gè)信息相關(guān)聯(lián)的不同部分,從而得到信息對(duì)模型的內(nèi)生變量的重要程度。本文采用Eviews軟件對(duì)VAR模型中的變量進(jìn)行方差分解,分別分析四個(gè)城市房?jī)r(jià)的滯后值、地區(qū)生產(chǎn)總值,居民人均可支配收入,固定資產(chǎn)投資額,房屋竣工面積,房地開發(fā)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

    (三)南昌市房?jī)r(jià)高企成因與其他城市對(duì)比的分析結(jié)果。

    從對(duì)四個(gè)城市的十期結(jié)果分析來看,南昌市在房?jī)r(jià)高企的成因結(jié)構(gòu)上還是具有比較明顯的特點(diǎn),鑒于我們研究的是目前南昌市房?jī)r(jià)高企的成因狀況,以及時(shí)間對(duì)于消費(fèi)者預(yù)期以及其他因素影響的遞減性,因此我們選擇第二期來進(jìn)行供給與需求的分析。

    1.需求側(cè)因素。

    從房?jī)r(jià)滯后期(PRICE-1)來看,南昌、石家莊、重慶、長(zhǎng)沙第二期分別為95%、92%、96%、75%,南昌市的房?jī)r(jià)滯后期相比于其他城市,對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。房?jī)r(jià)滯后期是指前一年的房?jī)r(jià)對(duì)于下一年房?jī)r(jià)預(yù)期的影響度,因此,南昌市房?jī)r(jià)預(yù)期的走高將會(huì)直接影響消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的投資,而在南昌市房?jī)r(jià)預(yù)期影響占很大比重的情況下,南昌市的房產(chǎn)需求必然持續(xù)走高,需求量不斷擴(kuò)大。

    2.供給側(cè)因素。

    (1)土地成本的上升。

    地價(jià)成本的上升主要由于兩個(gè)因素,一是拆遷成本的提高,近年來,尤其是四大三年強(qiáng)攻計(jì)劃實(shí)施以來,南昌市舊城改造動(dòng)遷費(fèi)用一直居高不下,更制定了一系列鼓勵(lì)拆遷的政策,例如限定時(shí)間內(nèi)搬遷再獎(jiǎng)勵(lì)百分之多少以及“南昌模式”保障改善民生的棚戶區(qū)改造,再加上一些“釘子戶”坐地抬價(jià),使得拆遷成本一再上升,直接使得地價(jià)上升,高額的地價(jià)很難刺激房地產(chǎn)商的投資;二是政府輸出與土地供給過于謹(jǐn)慎,政府缺乏快速反應(yīng),敏感度低,控制供地量,導(dǎo)致在少地的情況下讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的難度上升,過于謹(jǐn)慎的土地供給也會(huì)使得稀少的土地價(jià)格上升。兩個(gè)因素導(dǎo)致的地價(jià)上升都會(huì)使得房地產(chǎn)商開發(fā)成本上升,房產(chǎn)開發(fā)的積極性下降,供給下降。

    (2)房產(chǎn)質(zhì)量要求的增加。

    隨著南昌市新城區(qū)現(xiàn)代化的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)日趨完善,人們對(duì)于房產(chǎn)質(zhì)量的要求也在逐漸提高,同時(shí)對(duì)周圍環(huán)境的要求也更使得同一投資面積下可居住面積減少,環(huán)境等其他建設(shè)投資增長(zhǎng)導(dǎo)致成本上升,則意愿開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)將減少,供給下降。

    (3)房產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng),且房地產(chǎn)商故意捂盤等漲價(jià)。

    南昌市紅谷灘新區(qū)2012年才完成真正意義上的“二次開發(fā)”,地鐵一號(hào)線也是2016年才開始投入使用。而又由于房地產(chǎn)本身建設(shè)周期長(zhǎng),當(dāng)房地產(chǎn)商看到紅谷灘新區(qū)發(fā)展前景良好這個(gè)價(jià)格信號(hào),就會(huì)進(jìn)行投資建設(shè),本身房產(chǎn)建設(shè)就需要很長(zhǎng)的一段建設(shè)周期,可供給的房產(chǎn)數(shù)量跟不上人們的需求預(yù)期。同時(shí),2014年一項(xiàng)全國(guó)樓市存量TOP20的數(shù)據(jù)中表明:南昌市2014年樓市存量以240萬平方米高居第十三位,而在另一項(xiàng)2014年的樓市存銷比調(diào)查中,南昌市卻只以4.6萬平方米的數(shù)字排到了第二十位。在這份數(shù)據(jù)調(diào)查中,南昌市樓房存銷僅為第一名丹東的六分之一,而同為江西城市、正在與南昌實(shí)施城市一體化的九江,其存銷比卻是南昌的三倍之?dāng)?shù)。由此可以看出,南昌市很多房地產(chǎn)商在看到南昌市未來發(fā)展前景后選擇捂盤,坐等其漲價(jià)之后銷售,這又使得已經(jīng)建好的房產(chǎn)無法供給到市場(chǎng)中,使得市場(chǎng)的供給偏低。

    (4)開發(fā)商數(shù)量和商品房供給量都偏小。

    在南昌市十大房地產(chǎn)投資商中,較有名且實(shí)力雄厚的只有萬達(dá)、綠地、恒大等公司,多數(shù)還是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商,同時(shí),因?yàn)榇笮烷_發(fā)商占少數(shù)并且大型開發(fā)商的商品房開發(fā)投資并沒有連在一起,這就使得商品房成片分布,這樣就很容易形成局部壟斷,就像萬達(dá)控制的九龍湖周邊的房?jī)r(jià)一樣,出現(xiàn)“價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)制”,該區(qū)域上房產(chǎn)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng),大規(guī)模開發(fā)商操縱市場(chǎng)價(jià)格,中小型開發(fā)商沒有話語權(quán),只能跟隨。

    (5)行政審批繁瑣拖沓。

    政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)繁瑣冗雜,而政府辦理手續(xù)的業(yè)務(wù)能力也是拖沓緩慢,這使得房地產(chǎn)商在建設(shè)時(shí)面臨繁雜的手續(xù)不得不延長(zhǎng)收工期限,使得建設(shè)無法迅速開始,供給無法立刻投入市場(chǎng)。

    從上述對(duì)比分析中,不難看出,長(zhǎng)沙不僅在需求方面有較高百分位,且在供給方面也有高于其他城市的百分位,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的原因在于高需求與高供給相匹配,而南昌市有較旺盛的房地產(chǎn)需求,但是在供給方面卻處于較低的百分位,這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的高企。

    二、南昌市房?jī)r(jià)調(diào)控的政策建議

    在對(duì)南昌市房?jī)r(jià)高企成因的供需關(guān)系研究分析中,不難看出南昌市的房?jī)r(jià)高企的最根本的因素還是供給滿足不了需求,導(dǎo)致供給曲線和需求曲線交于了房?jī)r(jià)較高的一點(diǎn),因此,我們提出了一些建議從需求和供給兩方面入手來調(diào)整供需曲線。

    (一)抑制過快增長(zhǎng)的需求

    1.限購(gòu)限貸抑制投機(jī)性需求,通過限購(gòu)限貸限制炒房團(tuán)在南昌的擴(kuò)張勢(shì)頭。由于過快GDP增長(zhǎng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景良好以及因此導(dǎo)致的投機(jī)性需求增大,通過限購(gòu)能夠有效抑制過剩需求,通過限貸來抑制過剩需求下對(duì)于購(gòu)房資金的需求。

    2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均等化,完善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加強(qiáng)新老城區(qū)中心鏈接,通過對(duì)老城區(qū)的舊城改造抑制新城區(qū)房子需求過快的勢(shì)頭。新城區(qū)需求增長(zhǎng)的很重要的因素就是其基礎(chǔ)設(shè)施比老城區(qū)更加完善,通過對(duì)老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善,能夠有效緩解老城區(qū)居民搬離的想法,同時(shí)也能夠緩解新城區(qū)供房緊張的狀況。

    3.加強(qiáng)南昌“衛(wèi)星城”的城鎮(zhèn)建設(shè),使得南昌市周邊城鎮(zhèn)地區(qū)發(fā)展同樣有所改觀,使得落后城鎮(zhèn)有一定發(fā)展,減少城市涌入人口,減緩住房需求。通過周圍“衛(wèi)星城”的建設(shè),能夠有效的緩解南昌市周圍城市人口大量涌入省會(huì)城市的緊張狀態(tài),除了能緩解住房需求,也能夠幫助南昌市緩解勞動(dòng)力過剩,減輕城市承載人口壓力等等。

    (二)增加房地產(chǎn)投資供給

    1.投資保障性住房建設(shè),優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。增加保障性住房的建設(shè)不僅能夠提高市場(chǎng)供房量,同時(shí)也能夠提高南昌市低薪階層的住房占有率,提高社會(huì)福利水平,適當(dāng)減少高價(jià)商品房的供應(yīng),增加普適性住房,平衡住房供給。

    2.適當(dāng)放開土地供給,增加房地產(chǎn)土地供給量,拉大城市發(fā)展框架,擴(kuò)大土地供給,適當(dāng)擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的用地規(guī)模,使得更多的房地產(chǎn)投資商能夠進(jìn)入到南昌市的房地產(chǎn)建設(shè)投資上,搞活房地產(chǎn)投資業(yè),提高南昌市房地產(chǎn)供應(yīng)量。

    3.信貸支持房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè),對(duì)中心城區(qū)商業(yè)化程度和人口密度較高、商品房銷售順暢、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套設(shè)施完善、具有較大升值潛力的區(qū)域以及城區(qū)黃金地段、交通生活配套設(shè)施完善、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯、適銷對(duì)路、滿足自住剛性需求、銷售預(yù)期良好、有增值潛力的適度改善型商品住宅項(xiàng)目和政府主導(dǎo)的,交通及生活條件較為便利、銷售前景較為明確的保障安居建設(shè)、中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行信貸支持,刺激房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入和投資,擴(kuò)大供給。

    4.簡(jiǎn)化房地產(chǎn)行業(yè)行政審批,控制房地產(chǎn)建設(shè)周期,控制捂盤銷售,增加市場(chǎng)供給。從分析中我們看到,南昌市房地產(chǎn)存銷比比較靠后,房地產(chǎn)商捂盤銷售比較嚴(yán)重。政府應(yīng)該出臺(tái)一些規(guī)定,懲罰一些故意捂盤銷售的房地產(chǎn)商,鼓勵(lì)一些積極投放房產(chǎn)的地產(chǎn)商,刺激房產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)的市場(chǎng)供給投放,同時(shí)簡(jiǎn)化行政審批,提高行政效率,加速房地產(chǎn)的建設(shè)和市場(chǎng)投放。

    5.優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu),處理好房地產(chǎn)持有稅與土地出讓金之間的關(guān)系。對(duì)第一套房產(chǎn)減輕房契稅或不征收房契稅,對(duì)兩套甚至多套房產(chǎn)實(shí)行高稅或持久征稅,優(yōu)化二手房交易稅過程,減輕二手房市場(chǎng)交易稅費(fèi),降低居民購(gòu)買房屋的購(gòu)買成本。

    通過以上建議,使得需求減少,供給增加,供給曲線相交于一個(gè)較低房?jī)r(jià)點(diǎn),從而抑制南昌市高企的房?jī)r(jià)。

    [1] 羅鵬飛.導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素——基于VAR模型的實(shí)證分析[J].九江學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2012(4):98-102.

    [2] 肖磊.房?jī)r(jià)影響因素與地區(qū)房?jī)r(jià)差異分析——基于30個(gè)省會(huì)城市的截面數(shù)據(jù)[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)論,2011(35):103-105.

    [3] 張弛.中國(guó)一二三線城市房?jī)r(jià)影響因素分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2016(5):173-176.

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