淺析房地產(chǎn)業(yè)的成本項(xiàng)目管理

趙瑋

摘 要： 在改革開放的旗幟下，房地產(chǎn)逐漸嶄露頭角，經(jīng)歷了國家和市場的經(jīng)濟(jì)調(diào)控與政策管理，現(xiàn)如今已經(jīng)成為我們?nèi)粘Ｉ畈豢苫蛉钡囊粋€行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)增長做出了重大的貢獻(xiàn)之外，也為我國嚴(yán)峻的就業(yè)形式提供了很好的解決思路。近幾年來，近年來房價(jià)直線飆升，尤其是北京、上海和深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)更是瘋漲。很多房地產(chǎn)企業(yè)，都希望能在這個行業(yè)人獲取更大的效益。但是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都將重心放在了銷售等價(jià)值環(huán)節(jié)上，卻忽略了企業(yè)管理上存在的問題，尤其是成本的管理。

一、 研究背景

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，建筑業(yè)也如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)市場，為人民群眾的切身利益和為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了強(qiáng)大的力量，并且成為我們國家建設(shè)的重點(diǎn)領(lǐng)域。建筑業(yè)發(fā)展的同時(shí)，建筑企業(yè)的競爭也在逐漸增大。不僅是工程的質(zhì)量，工期的長短、工程的安全指數(shù)和工人的整體素質(zhì)等也成為社會對建筑行業(yè)的要求。但是，工程的價(jià)格卻與之成反比，高質(zhì)量高要求的市場環(huán)境，競標(biāo)價(jià)格卻越來越低。因此，建筑業(yè)必須尋找合適的途徑，為自身企業(yè)贏得更高的收益。

為了幫助建筑企業(yè)提升核心競爭力，實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)品牌影響與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，首先要做的就是加強(qiáng)項(xiàng)目成本的管控。長期以來，我們國家在進(jìn)行項(xiàng)目的成本管控時(shí)，比較注重的是項(xiàng)目的成本預(yù)算，但是對于項(xiàng)目成本預(yù)算的管理方法也相對陳舊，無法適應(yīng)當(dāng)前建筑行業(yè)的快速發(fā)展。在項(xiàng)目中，管理人員冗雜，無形之中加重了人力成本；審核程序繁多，一定程度上加重了時(shí)間和效率成本。久而久之，建筑行業(yè)的預(yù)算控制并沒有對項(xiàng)目成本的管控起到實(shí)質(zhì)性的作用。這一系列的問題不僅阻礙了項(xiàng)目工程的進(jìn)度，也降低了該企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更是影響了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，做好建筑企業(yè)的項(xiàng)目成本管控刻不容緩。

眾所周知，一個項(xiàng)目的實(shí)施千頭萬緒。國家的政策、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場的調(diào)控、項(xiàng)目所在的區(qū)域環(huán)境、周邊的交通情況，以及項(xiàng)目的工期、人員的安排、材料的準(zhǔn)備、天氣的變化等諸多的因素都將影響到這個項(xiàng)目的成本。但是，即使將所有的因素都考慮到了，在項(xiàng)目的實(shí)施中還是會有意外出現(xiàn)，導(dǎo)致成本的預(yù)算出現(xiàn)問題。因此，要建立一個完善的施工項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)，不僅要在施工前進(jìn)行項(xiàng)目的材料、人員、技術(shù)等各種費(fèi)用的預(yù)算，還要在施工過程中實(shí)時(shí)記錄項(xiàng)目的進(jìn)行、方案的修改、人員的調(diào)配，更重要的是要對項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的意外情況做好處理的方案。工程的竣工并不意味著項(xiàng)目的結(jié)束，后期的總結(jié)與分析更加重要。在施工結(jié)束之后，核算整個工程的資金情況，針對成本預(yù)算中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析討論，尋找合適的解決辦法。

二、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在在項(xiàng)目成本管理存在的問題

（一）未樹立系統(tǒng)全面的成本管理理念

地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涓呃麧櫋l(fā)展前景良好與市場充裕等原因而在我國發(fā)展迅猛。但是地產(chǎn)行業(yè)在飽受青睞的同時(shí)也具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性，因?yàn)橐獜氖碌禺a(chǎn)行業(yè)首先就需要在中間建設(shè)過程中有充足的資金保障，另外由于地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)，它的資金投入到盈利的時(shí)間長，因此必須保證資金鏈能夠承受住長期投入的巨大壓力；其次，地產(chǎn)行業(yè)的高層管理者還需要隨時(shí)關(guān)注好政策經(jīng)濟(jì)社會等多方面動態(tài)，及時(shí)做好對項(xiàng)目目標(biāo)與設(shè)計(jì)方案的調(diào)整改動，直接與地產(chǎn)行業(yè)利益掛鉤的因素諸如：影響場地選擇規(guī)劃的政府新頒布的土地使用管理規(guī)章；影響設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算的裝修新材料開發(fā)及價(jià)格；影響產(chǎn)品市場的市場需求力與購買力的變化；影響資金投入的金融方面的新制度……對地產(chǎn)行業(yè)來說都是牽一發(fā)而動全身的。

（二）立項(xiàng)階段成本管理現(xiàn)狀和不足

地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對地產(chǎn)公司而言重點(diǎn)便是要做出對整個項(xiàng)目從大局面再到具體其中建筑建設(shè)裝修包裝等都有一整套最合理精準(zhǔn)的成本管控方案，整個項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建設(shè)開發(fā)都要依靠它將成本控制在最優(yōu)點(diǎn)，而最開始對項(xiàng)目的立項(xiàng)工作又是這套方案的重中之重，直接決定了整個項(xiàng)目在最后的利益大小乃至成敗。然而目前國內(nèi)還有不少地產(chǎn)公司仍然沒有意識到項(xiàng)目的立項(xiàng)決策的重要性，這給這些公司運(yùn)營一直造成了很大阻礙，。

（三）設(shè)計(jì)階段成本管理暴露化的不足

由于工作規(guī)劃與過程中出現(xiàn)的紕漏最終使項(xiàng)目出現(xiàn)破裂性的失控，總結(jié)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到開發(fā)應(yīng)用的整個過程，它在一開始公司的管理技術(shù)層面對此項(xiàng)目的全盤分析與成本利潤率估算方面就存在了較大的誤差，對成本管控需要有余預(yù)留及嚴(yán)格把關(guān)的認(rèn)識松懈，盲目追求高利潤率減少設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)，為降低成本而對項(xiàng)目總費(fèi)用進(jìn)行大幅壓縮扣減；另一方面，根據(jù)公司出示的項(xiàng)目預(yù)算方面的合同來看，對方設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)沒有一個明確的兩端數(shù)據(jù)限定，這是一個能導(dǎo)致后續(xù)工作接連不斷出現(xiàn)錯誤的嚴(yán)重漏洞，但是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)市場迅猛發(fā)展下，使很多這樣的項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位在技術(shù)上的快速提升下忽略了最基礎(chǔ)層面存在的問題，對經(jīng)濟(jì)嚴(yán)格落實(shí)實(shí)際的觀念不夠敏感，同時(shí)在根本的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)計(jì)算方式上存在著不足。

三、房地產(chǎn)業(yè)成本管理存在問題的改進(jìn)方案

（一）加強(qiáng)施工合同管理。施工合同是雙方都必須遵守的，并且在合同中對兩者的權(quán)利和義務(wù)都詳細(xì)地列出來了，因此施工企業(yè)的管理者要對合同進(jìn)行仔細(xì)地閱讀，明確合同的中心意思，領(lǐng)會合同意圖等等。

（ 二） 控制好設(shè)計(jì)變。設(shè)計(jì)的更改會對工程成本產(chǎn)生影響，因此一定要控制好設(shè)計(jì)變更。在建設(shè)工程項(xiàng)目的過程中，要想不出現(xiàn)設(shè)計(jì)變化的狀況是很難的，因此要正確應(yīng)對設(shè)計(jì)的更改工作，不管哪一方要求進(jìn)行設(shè)計(jì)的改變，都需要造價(jià)者對變更會的施工成本進(jìn)行預(yù)算，然后監(jiān)理、建設(shè)單位一致認(rèn)可后才能進(jìn)行更改。并且對于設(shè)計(jì)的更改要列出方案，同時(shí)方案要經(jīng)過各相關(guān)單位部門的審核，最終確定出最恰當(dāng)?shù)姆桨浮?/p>

（ 三） 加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理。在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還要做好其管理工作，施工企業(yè)要嚴(yán)格按照施工圖紙進(jìn)行施工，并且在施工時(shí)出現(xiàn)的一切意外情況都要進(jìn)行認(rèn)真地掌握，避免產(chǎn)生沒有預(yù)算內(nèi)的消耗。并且負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理的人員要嚴(yán)格鞭策施工企業(yè)，要求其做好相應(yīng)的記錄，尤其是隱蔽性的工程項(xiàng)目。這是因?yàn)檫@樣的工程成本比較高，竣工后無法進(jìn)行考察，若是沒有相應(yīng)的手續(xù)，那么最后工程結(jié)算的時(shí)候會很難。所以，對于這樣的工程一定要做好其驗(yàn)收記錄。

雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)交易量巨大，但是仍然存在著很多問題。隨著時(shí)代的發(fā)展，民眾的房產(chǎn)意識也在日益增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤會吸引大量資金，同時(shí)大量的資金也會帶動房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著國家采取“限購”等一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，因?yàn)殂y行利率的調(diào)升，房地產(chǎn)商融資難度加大，同時(shí)，隨著越來越多的企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)利潤巨大并加入其中，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越加激烈，每一個房產(chǎn)公司都有其核心戰(zhàn)略，其核心戰(zhàn)略的重要一環(huán)必定是控制成本，降低成本對一個企業(yè)非常重要。endprint