基于Malmquist指數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)全要素生產(chǎn)效率分析

劉亞臣+金簫+包紅霏

【摘 要】 文章運(yùn)用DEA模型的Malmquist指數(shù)，以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為大背景，對30個省份在2007—2015年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率進(jìn)行動態(tài)分析，對技術(shù)進(jìn)步、綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率水平進(jìn)行深入研究。研究發(fā)現(xiàn)，伴隨著2007—2015年間房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率水平總體偏低，且技術(shù)進(jìn)步指數(shù)處于較低等級是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，為此建議采用技術(shù)創(chuàng)新，調(diào)整技術(shù)發(fā)展路線，并提高規(guī)模效率使投入成本降低，從技術(shù)創(chuàng)新的角度使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和勞動生產(chǎn)率水平提高。同時政府配合出臺一系列政策并以深化供給側(cè)改革等方式提高技術(shù)進(jìn)步指數(shù)，以生產(chǎn)效率水平較高地區(qū)的經(jīng)驗為借鑒，對房地產(chǎn)業(yè)改革與創(chuàng)新提出建議，提升全要素生產(chǎn)效率。

【關(guān)鍵詞】 Malmquist指數(shù)； 生產(chǎn)效率； 房地產(chǎn)業(yè)

【中圖分類號】 F223 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）24-0013-06

在2006—2015年，我國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷從高速到中高速的增長速度換擋和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，并逐步實行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的經(jīng)濟(jì)方針。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點，關(guān)系到上下游多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且作為供給側(cè)改革中的重點，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)作用尤為重要。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的規(guī)模投入過大、效率低下、供給問題日趨嚴(yán)重，為解決經(jīng)濟(jì)困境，應(yīng)通過擴(kuò)大有效投入，提高房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率，作為整合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。本文運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，為解決現(xiàn)有困境提供對策。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率分析，是指在一定生產(chǎn)技術(shù)條件下，房地產(chǎn)生產(chǎn)要素之間“產(chǎn)出”與“投入”的比較，是衡量房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率的重要指標(biāo)，也是判斷房地產(chǎn)業(yè)是否健康運(yùn)轉(zhuǎn)的重要指標(biāo)。

一、問題提出

2006—2015年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈持續(xù)增長狀態(tài)，但增長率在不斷下滑，平均增速為15.98%。從2006年的19 422.92億元至2015年的95 978.85億元，其中增長速度最快的區(qū)間分別為2009—2010年，同比增加24.9%；2010—2011年，同比增加21.91%（如圖1）。而2013—2015年，房地產(chǎn)業(yè)投資額增長率不斷降低。由數(shù)據(jù)得出，我國房地產(chǎn)業(yè)很難出現(xiàn)由投資額大幅注入而增加產(chǎn)出的情況。現(xiàn)階段應(yīng)該通過提高生產(chǎn)效率帶動改革生產(chǎn)。

房屋竣工面積在這十年間，呈現(xiàn)波動狀態(tài)，增長和減少交替進(jìn)行，但穩(wěn)定在80 000—100 000萬平方米這個量級之間，平均增速為6.1%（如圖2）。從2006年的55 830.92萬平方米至2015年的100 039.10萬平方米，增速最快的區(qū)間為2010—2011年，同比增加14.98%。2014—2015年，同比降低13.03%。此時，正是房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長最快的階段，但房屋竣工面積呈現(xiàn)出不斷減少的趨勢。

全國土地購置面積與土地成交價款波動劇烈，且增長率起伏相近。十年間土地購置面積的平均增長率為-7.25%，而土地成交價款的平均增長率為6.53%。就土地購置面積來說，從2006年的36 573.57萬平方米至2015年的22 810.79萬平方米，減速較快的區(qū)間為2011—2012年，同比減少34.15%；2014—2015年，同比減少30.08%。此階段，竣工面積減少，投資額仍在增加（如圖3）。我國2006—2015年土地購置面積波動幅度較大且增長率在近年來逐漸減少，原因可以歸結(jié)為政府重視供給側(cè)角度改革，限制土地供應(yīng)，同時也造成土地價格上漲。這更促進(jìn)我們要提升房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率，在現(xiàn)有供給的條件下，創(chuàng)造更多的產(chǎn)出，降低房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀。

商品房銷售額在這十年間，由波動較大，到后期逐漸平穩(wěn)，平均增速為12.92%，經(jīng)過了供需不斷走向平衡的態(tài)勢，應(yīng)結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的剛性需求考慮。從2006年的20 825.96億元到2015年的87 280.84億元，其中增速最快的區(qū)間為2008—2009年，同比增加62.71%（如圖4）。在此階段之后，我國商品房銷售額增長到另一量級并保持在這一水平。

從我國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前投入產(chǎn)出狀況看，如何利用現(xiàn)有投資，創(chuàng)造出更高效率的產(chǎn)出，是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

二、研究方法及數(shù)據(jù)

（一）Malmquist指數(shù)

為了從根本上掌握房地產(chǎn)業(yè)全要素生產(chǎn)效率變化趨勢，本文運(yùn)用Malmquist指數(shù)進(jìn)行動態(tài)分析。Malmquist指數(shù)是在DEA模型靜態(tài)分析評價的基礎(chǔ)上，從時間和空間維度對房地產(chǎn)業(yè)的動態(tài)效率變化進(jìn)行分析，根據(jù)Fare et al.[1]關(guān)于Malmquist生產(chǎn)效率指數(shù)的定義，即全要素生產(chǎn)率（Total Factor Productivity，簡稱TFPCH）主要由綜合技術(shù)效率變化（EFFCH）和技術(shù)進(jìn)步變化（TECHCH）組成。而且，綜合技術(shù)效率變化（EFFCH）可進(jìn)一步分解為純技術(shù)效率變化（PECH）和規(guī)模效率變化（SECH）[2]。因此，Malmquist生產(chǎn)效率指數(shù)（TFPCH）可由純技術(shù)效率、規(guī)模效率變化、技術(shù)進(jìn)步變化的乘積表示。

1.全要素生產(chǎn)率表示從t到t+1時期的技術(shù)變化情況，是產(chǎn)量與全部要素投入量之比。當(dāng)全要素變化大于1時，表示生產(chǎn)效率是增長的，生產(chǎn)效率水平提高；小于1時，表示效率是下降的，生產(chǎn)效率水平降低；等于1時，表示生產(chǎn)效率水平無變化。[3]

2.綜合技術(shù)效率變化是在規(guī)模報酬不變且要素強(qiáng)度可處置條件下的相對效率變化指數(shù)，它測度了從t期到t+1期每個觀察對象到最佳實踐的追趕程度，用來衡量生產(chǎn)單元是否達(dá)到技術(shù)與規(guī)模同時有效[4]。綜合技術(shù)效率大于1，表示資源配置與利用的效率提高；小于1表示資源配置與利用的效率低下。

3.技術(shù)進(jìn)步是通過比較不同時期生產(chǎn)前沿面的移動反映技術(shù)進(jìn)步，即相同投入在不同時期的最優(yōu)產(chǎn)出水平之比[5]。技術(shù)進(jìn)步指數(shù)大于1表示生產(chǎn)技術(shù)改進(jìn)、技術(shù)有提升；等于1表示技術(shù)不變化；小于1表示技術(shù)退步。技術(shù)進(jìn)步是在保持投入組合不變下產(chǎn)出的額外增長率，也包括房地產(chǎn)業(yè)政策出臺及改革而帶來的紅利。endprint

4.純技術(shù)效率變化反映在現(xiàn)有條件下房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的投入產(chǎn)出水平。純技術(shù)效率大于1表示改善資源配置與利用后的效率提高，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新水平高；小于1表示創(chuàng)新水平滯后。

5.規(guī)模效率變化是用來衡量決策單元是否處于最適規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)規(guī)模較小時，效率最低，由于規(guī)模不斷擴(kuò)大，隨之帶來的是規(guī)模效率逐漸提高，但在此基礎(chǔ)上，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大之后，由于管理水平不能適應(yīng)擴(kuò)大速度，又會使規(guī)模效率降低[6]。規(guī)模效率變化大于1表示規(guī)模改變，規(guī)模效率提高；等于1表示規(guī)模效率不變；小于1表示規(guī)模效率低下。

（二）數(shù)據(jù)來源及指標(biāo)選取

因考慮到房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出周期變化的特點，本文選用連續(xù)9年，合計270個樣本值作為研究對象，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒》（2008—2016年）中的各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地開發(fā)及購置、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)投資總規(guī)模及完成投資、竣工房屋建筑面積、商品房銷售額等[7]。借助DEA模型，運(yùn)用DEAP 2.1軟件，采用DEA-Malmquist指數(shù)，對30個省份的房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行生產(chǎn)效率測算。

考慮到DEA-Malmquist模型指標(biāo)選取原則和房地產(chǎn)業(yè)有效性評估對指標(biāo)選擇的要求，以及指標(biāo)的可測性、獨(dú)立性和數(shù)據(jù)可獲得性等因素綜合影響之后，指標(biāo)體系的選取主要有投入和產(chǎn)出兩方面。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來認(rèn)識生產(chǎn)過程的要素投入時，一般包括勞動、土地和資本。因此，本文選取的投入指標(biāo)主要為：（1）房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)L（萬人）：屬于勞動投入。以各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)上一年年底值和當(dāng)年年底值之和取平均值作為當(dāng)年就業(yè)人數(shù)，用以衡量房地產(chǎn)業(yè)的人員投入情況。（2）本年土地購置面積N（萬平方米）：屬于土地投入，用以衡量政府年度土地銷售面積。（3）本年完成投資額K（億元）：屬于資本投入，用以反映房地產(chǎn)業(yè)在本年度的投資量級。選取的產(chǎn)出指標(biāo)主要有：（1）房屋竣工面積Q1（萬平方米）：屬于竣工面積產(chǎn)出，用以衡量房地產(chǎn)業(yè)周期內(nèi)階段性產(chǎn)出的效果。（2）商品房銷售額Q2（億元）：屬于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，用以衡量產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效果[8]。

三、Malmquist指數(shù)分析

（一）總體時序分析

引入Malmquist指數(shù)來測量生產(chǎn)率和技術(shù)效率的動態(tài)變化趨勢。對30個省份在2007—2015年分年進(jìn)行全要素生產(chǎn)率指數(shù)分析（如圖5）。在2007—2015年的9年間，我國房地產(chǎn)業(yè)全要素生產(chǎn)率的平均值降低2.4%，生產(chǎn)率水平低下。其中綜合技術(shù)效率增長率為1.2%，純效率變化增長率為0.7%，規(guī)模效率變化增長率為0.5%，而技術(shù)進(jìn)步指數(shù)降低3.6%。

從全要素變化來看，全要素變化波動明顯。全要素變化率下降最快的為2009—2010年，下降9.3%。全要素變化率增長最快的是2008—2009年，增長21%，其次為2014—2015年，增長7.2%。2010—2014年，全要素變化沒有較大的變動。全要素變化在2009年前后波動劇烈，這與我國在2008年經(jīng)歷金融危機(jī)及一系列調(diào)控政策出臺不無關(guān)系。綜合來看，當(dāng)全要素變化率小于1時，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)也多為小于1的狀態(tài)。以2008—2009年為例，當(dāng)技術(shù)進(jìn)步指數(shù)大于1時，即使綜合技術(shù)效率、純效率變化與規(guī)模效率變化均為小于1，全要素變化依然大于1[9]。在綜合技術(shù)效率的變動9年平均值中，純效率變化增長0.7%，規(guī)模效率變化增長0.5%，均為大于1，處于增長態(tài)勢中。這說明了我國房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新水平有穩(wěn)步提升，規(guī)模擴(kuò)張仍在繼續(xù)。但這種規(guī)模擴(kuò)張和技術(shù)創(chuàng)新水平已不能掩蓋現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)落后嚴(yán)重的事實。

從綜合技術(shù)效率來看，下降波動最明顯的為2014—2015年，下降7.8%。增長最快的為2009—2010年，增長14.2%；其次為2010—2011年，增長7.9%。2007—2008年及2010—2011年，純效率變化大于1，規(guī)模效率小于1，雖然綜合技術(shù)效率結(jié)果仍然大于1，但是技術(shù)進(jìn)步指數(shù)小于1，結(jié)果全要素變化仍然小于1。2009—2010年及2012—2014年，純效率變化及規(guī)模效率變化均大于1，綜合技術(shù)效率大于1，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)仍為小于1，然而全要素變化依然小于1。這也從另一方面反映了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模在一定程度內(nèi)的提高，并不能使得全要素變化大幅提高。再如2008—2009年及2014—2015年，雖然規(guī)模效率2008—2009年小于1，而2014—2015年大于1，這兩個階段的全要素變化依然全部大于1。

從技術(shù)進(jìn)步指數(shù)來看，其對于全要素生產(chǎn)率的影響較大，全要素生產(chǎn)率變化增長主要由技術(shù)進(jìn)步指數(shù)的增長引起[10]。如2014—2015年，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)與規(guī)模效率變化均大于1，綜合技術(shù)效率與純技術(shù)效率小于1，結(jié)果全要素變化大于1。而在2008—2009年，除技術(shù)進(jìn)步指數(shù)大于1以外，其余三項指標(biāo)均小于1，然而全要素變化依然大于1。技術(shù)進(jìn)步指數(shù)增長最快的階段為2008—2009年，25.2%；其次為2014—2015年，16.2%。減少最快的階段為2009—2010年，降低20.6%；其次為2007—2008年，降低15.4%。這組數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步指數(shù)對于全要素變化的重要作用，也反映出規(guī)模效率在一定程度內(nèi)的提升，并不能帶來全要素變化的提升，作用程度遠(yuǎn)小于技術(shù)進(jìn)步指數(shù)。

技術(shù)進(jìn)步指數(shù)與全要素變化的波動趨勢相近。在技術(shù)進(jìn)步指數(shù)小于1的年份，全要素變化也小于1，其余年份，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)大于1，全要素變化也大于1，反映出技術(shù)進(jìn)步指數(shù)對于全要素變化的重要影響。技術(shù)進(jìn)步已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)進(jìn)一步增長的關(guān)鍵因素，引進(jìn)、學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家和技術(shù)領(lǐng)先地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)技術(shù)及運(yùn)作模式，對于提升我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的作用。

（二）分地區(qū)排序

運(yùn)用Malmquist指數(shù)對30個省份的全要素變化進(jìn)行分析，各指數(shù)動態(tài)變化如表1所示，各省份之間的全要素效率變化較大。從總體均值來看，我國房地產(chǎn)業(yè)全要素變化指標(biāo)為0.976，小于1，而且由于綜合技術(shù)效率變化、純效率變化、規(guī)模效率變化均大于1，并且分別以1.2%、0.7%、0.5%的效率保持增長，但是技術(shù)進(jìn)步效率變化以3.6%的效率降低，這也導(dǎo)致了整體全要素變化小于1。技術(shù)進(jìn)步、制度體制等仍需創(chuàng)新改革是房地產(chǎn)業(yè)全要素變化未達(dá)到有效的主要原因。endprint

1.全要素變化

在2007—2015年，全要素變化最高的是天津和河北，均為4.3%；大于1，最低的是新疆，為-10.7%。全要素變化平均增長率大于1的有4個省份：天津、河北、廣西、湖南。而只有天津，綜合技術(shù)效率、技術(shù)進(jìn)步指數(shù)、純效率變化、規(guī)模效率變化均大于1。這說明天津的房地產(chǎn)業(yè)9年平均波動變化中處于較高水平，對全國其他省份的生產(chǎn)效率變化具有指導(dǎo)意義。河北、廣西、湖南除技術(shù)進(jìn)步指數(shù)小于1外，其余三項指標(biāo)均大于1。這些省份的房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步包括實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)工業(yè)化、實行房地產(chǎn)業(yè)對外開放政策等，還有很大的提升空間。除這4個省份以外，其余地區(qū)的全要素變化為負(fù)。由此可見，全國接近90%的地區(qū)全要素變化增長率較低，如何提高房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率已經(jīng)成為棘手的問題。

在全要素變化小于1的地區(qū)中，技術(shù)進(jìn)步變化指數(shù)全部小于1，其他三項指標(biāo)均大于1的有13個省份，分別是北京、廣東、江西、浙江、福建、山東、湖北、江蘇、青海、黑龍江、安徽、寧夏及上海，這也可以反映出技術(shù)進(jìn)步指數(shù)的重要地位。技術(shù)進(jìn)步指數(shù)與規(guī)模效率變化均小于1的省份共有6個，為吉林、陜西、山西、甘肅、貴州、內(nèi)蒙古，這些地區(qū)在提高房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)同時擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，使得規(guī)模效應(yīng)與技術(shù)手段達(dá)到平衡，即可達(dá)到全要素生產(chǎn)效率的有效。綜合技術(shù)效率、技術(shù)進(jìn)步效率、純效率變化與規(guī)模效率變化均小于1的地區(qū)有2個，為新疆與內(nèi)蒙古[11]。

2.綜合技術(shù)效率

從綜合技術(shù)效率變化來看，全要素變化大于1的4個省份的綜合技術(shù)效率均大于1，而且在全要素變化降低率在10%以內(nèi)的25個省份中，共有20個省份的綜合技術(shù)效率大于1。由此可以看出，綜合技術(shù)效率總體水平較高，說明我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)實際產(chǎn)出與各自最優(yōu)產(chǎn)出水平的距離較小。而遼寧、河南、四川、云南、內(nèi)蒙古、新疆6個省份的綜合技術(shù)效率小于1，即產(chǎn)出水平低，需要從提高產(chǎn)出的角度考慮。

從綜合技術(shù)效率的純效率變化來看，多數(shù)地區(qū)的純技術(shù)效率變化水平較高，只有8個省份小于1，分別為重慶、海南、四川、內(nèi)蒙古、云南、新疆、遼寧、河南。綜合技術(shù)效率小于1的地區(qū)的純效率變化全部小于1。主要說明實際產(chǎn)出水平較低的地區(qū)，創(chuàng)新水平同樣較低。又由于房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新水平低，因此在遇到產(chǎn)出變化的情況，房地產(chǎn)業(yè)做出的改變較小，宏觀調(diào)控政策不到位。

從綜合技術(shù)效率的規(guī)模效率來看，有7個省份小于1，分別為貴州、吉林、陜西、內(nèi)蒙古、新疆、山西、甘肅，說明生產(chǎn)效率的提高需要擴(kuò)大規(guī)模的影響。而多數(shù)地區(qū)通過擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提高生產(chǎn)效率依然不可取。因為規(guī)模效率的提高，并不能使得房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率可持續(xù)增長，規(guī)模效率的過快增長，帶來技術(shù)進(jìn)步不能適時提升。規(guī)模效率在一定條件下的影響是積極的，但一味地擴(kuò)大規(guī)模，并不是解決生產(chǎn)效率低下的好方法。

3.技術(shù)進(jìn)步指數(shù)

從技術(shù)進(jìn)步指數(shù)變化來看，通過之前的分析發(fā)現(xiàn)，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)的提升是全要素增長的主要來源。除天津外技術(shù)進(jìn)步指數(shù)這一指標(biāo)均小于1，說明我國房地產(chǎn)業(yè)保持現(xiàn)有投入不變的基礎(chǔ)上，產(chǎn)出的額外增長率過低。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30余年的規(guī)模及資源配置發(fā)展，已經(jīng)達(dá)到需要從技術(shù)上得到根本提升的階段，房地產(chǎn)業(yè)面臨技術(shù)革新與改革。而天津的高效率水平，對于其他地區(qū)的發(fā)展有很大的借鑒作用。

天津市的全要素變化率為4.3%，大于1，而且技術(shù)進(jìn)步指數(shù)大于1，綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率變化均等于1，全面達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，并且仍處于上升趨勢。這在全國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率低迷的時期，是非常難得的。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率高速發(fā)展，不是基于某一時點的爆發(fā)，是經(jīng)過一段時間積累后的高效體現(xiàn)。技術(shù)進(jìn)步指數(shù)與全要素變化是同步的，這也證明了房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步指數(shù)是影響其全要素變化發(fā)展的最重要的指標(biāo)[12]。而在天津技術(shù)進(jìn)步指數(shù)小于1的情況下，效率變化卻持續(xù)處于大于1的有效狀態(tài)，說明此時房地產(chǎn)業(yè)組織管理上的進(jìn)步增長是全要素變化增長的主要動因。然而在現(xiàn)如今，組織管理的進(jìn)步已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率的發(fā)展。自2011年，天津房地產(chǎn)業(yè)主動尋求技術(shù)進(jìn)步的辦法，使得全要素增長巨大，效果顯著。大量的技術(shù)革新，加上政府在政策上的方向引導(dǎo)，最終效果是十分顯著的。

2005—2007年，我國房地產(chǎn)業(yè)投資出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，各地區(qū)在房屋竣工面積、商品房銷售額等產(chǎn)出方面均有增加。為抑制投資過熱，房地產(chǎn)業(yè)控制政策應(yīng)聲出臺，2007年內(nèi)央行先后10次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率、6次調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率，在一定程度上抑制了投機(jī)性需求。同年，國土資源部發(fā)布39號令，對我國現(xiàn)有土地開發(fā)市場的土地囤積問題做出調(diào)整。在2008—2009年，受2008年世界金融危機(jī)的影響，央行宣布“雙率”齊降，我國房地產(chǎn)業(yè)又由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，出臺調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)投入政策，例如土地管理政策緊縮、央行嚴(yán)控項目貸款管理、從投入角度收緊。投入量緊縮之后，導(dǎo)致技術(shù)效率上升。2009—2010年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響十分明顯，政府出臺的經(jīng)濟(jì)刺激計劃及寬松的貨幣政策擴(kuò)大了產(chǎn)出，但對于技術(shù)革新并沒有實質(zhì)性變化，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)又出現(xiàn)了下降。對于房地產(chǎn)業(yè)出臺政策起到了積極的作用。2012—2014年，政策方面完善房產(chǎn)稅等長效機(jī)制，對保障房、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房加大支持力度。

四、結(jié)論與建議

不論是按總體時序還是分地區(qū)來看，我國各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)全要素增長率較低，主要是技術(shù)進(jìn)步指數(shù)水平較低引起的，應(yīng)著力在房地產(chǎn)業(yè)引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，致力于技術(shù)革新并帶來新一輪的技術(shù)發(fā)展。同時，貴州、吉林、陜西、內(nèi)蒙古、新疆、甘肅等省份可以在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)規(guī)?；I(yè)化生產(chǎn)，使得成本降低，提高投入產(chǎn)出比。2007—2015年，政府一直在配合市場進(jìn)行調(diào)控，抑制不健康、低效的發(fā)展。從2005年起開始出臺有關(guān)限購、二套房貸、公積金和保障房等政策，“國四條”“國五條”“國八條”的出臺表明國家要切實收緊房地產(chǎn)投入，打擊投機(jī)，限制投資。2015年底，中央明確供給側(cè)改革五項任務(wù)，使得房地產(chǎn)業(yè)在全面促進(jìn)生產(chǎn)要素合理配置的基礎(chǔ)上，提高生產(chǎn)效率，化解發(fā)展體制障礙。endprint

基于DEA-Malmquist指數(shù)方法，對房地產(chǎn)業(yè)全要素生產(chǎn)效率進(jìn)行分析并測算[13]，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有以下建議：

（一）切實提高技術(shù)進(jìn)步水平

房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步不僅使得經(jīng)濟(jì)效益和勞動生產(chǎn)率水平提高，而且?guī)砹斯芾硭降母纳?。伴隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步，隨之而來的是建筑材料的改進(jìn)，使材料成本降低，進(jìn)而引起投入成本的降低。天津的生產(chǎn)效率提高，與2011年之后天津的技術(shù)進(jìn)步改進(jìn)效果顯著關(guān)系巨大。同樣的，技術(shù)進(jìn)步還會帶來土地購置成本的相對降低，同時使得單位建筑面積所需的土地面積減少，因此減少土地供給，并且政府在供給側(cè)角度出臺的政策，又會加速技術(shù)升級。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新活動

綜合技術(shù)效率使房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新活動不斷進(jìn)行，不斷調(diào)整技術(shù)發(fā)展路線，向促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步的區(qū)域不斷移動，及時適應(yīng)新型技術(shù)戰(zhàn)略，最終提升房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步水平。房地產(chǎn)業(yè)在不斷創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，投入產(chǎn)出配合比還有提升的空間。純效率變化對于這些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)仍需改善資源的合理配置，提高投入產(chǎn)出控制水平，在增加就業(yè)人員、控制土地購置面積、完成投資額等投入方面加強(qiáng)控制管理，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新等方面仍需加強(qiáng)，力求達(dá)到最為合理合適的狀態(tài)。規(guī)模效率主要從規(guī)模開發(fā)的角度，對未達(dá)到有效的地區(qū)，可以通過擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模開發(fā)的方法，提升產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率，并在擴(kuò)大規(guī)模的基礎(chǔ)上，降低產(chǎn)業(yè)成本，從而達(dá)到全要素生產(chǎn)率有效。

（三）持續(xù)深化供給側(cè)改革

通過對房產(chǎn)稅征管制度的不斷完善，規(guī)范各環(huán)節(jié)稅費(fèi)，及出臺改善住房公積金制度等相關(guān)政策，加大對經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度。對土地財政制度、土地出讓制度及財稅制度等一系列體制機(jī)制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，改變以前不從需求出發(fā)而對土地進(jìn)行計劃供給的政策，優(yōu)化土地資源配置。對我國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，要在配合優(yōu)化供給側(cè)改革等政策實施的基礎(chǔ)上，利用市場需求指導(dǎo)配置土地資源的實施，將房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新切實結(jié)合供給側(cè)改革，并加強(qiáng)政策執(zhí)行力度，確保政策貫徹執(zhí)行。

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