叫好不叫座！租房貸款引爭議

文/本刊記者 李雪嬌

叫好不叫座！租房貸款引爭議

文/本刊記者 李雪嬌

“房子是租來的，但生活不是?！蹦敲从斜茸夥扛屓嗣皂槻婚_心的事情嗎？應(yīng)該沒有。

今年剛畢業(yè)的張鵬越來越無法忍受現(xiàn)在的租房環(huán)境。他告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，他在北京朝陽區(qū)三里屯做廣告策劃，轉(zhuǎn)正不久，月收入近8000元。他住在大興區(qū)的黃村火車站附近，每月房租1600元。但是每天擠地鐵的3小時，正在消耗著他的工作熱情。轉(zhuǎn)眼租約即將到期，一想到在繁忙的工作之余還要抽時間找房，令他很煩心。

如今在很多大城市，自有住房只能滿足部分人群的居住需求，還有大量的居住需求要靠租賃來解決。“租售同權(quán)、租購并舉”，成為今年房地產(chǎn)市場繼樓市調(diào)控之后又一個熱點話題。

熱鬧的住房租賃市場

2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，在擴(kuò)寬渠道、規(guī)范制度、提高保障、鼓勵政策等方面進(jìn)行多角度、全方位闡述。在今年黨的十九大報告中，習(xí)近平總書記說道：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，由“購租并舉”到“租購并舉”，切中社會熱點，回應(yīng)了輿論關(guān)心的問題，為住房租賃市場健康發(fā)展指明方向。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年7月，住建部、國家發(fā)改委等九部委開展首批12個住房租賃試點后，我國已有20多個省份出臺了“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”的實施細(xì)則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持，建立健全住房租賃市場規(guī)則。

不僅如此，萬科、萬達(dá)等大型房企增設(shè)長租公寓項目。在租房市場中，不僅有鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資的自如公寓、相寓等，也出現(xiàn)了大量的獨(dú)立品牌公寓商，以及眾多網(wǎng)絡(luò)平臺想要分享這塊“蛋糕”。至此，住房租賃市場形成了大、中、小機(jī)構(gòu)及企業(yè)共同發(fā)展的格局。

深圳市住房研究會會長、深圳市政協(xié)委員陳藹貧在接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時表示，“聞風(fēng)而動”的企業(yè)參與住房租賃市場不外乎兩個原因：一是各方的大局意識和擔(dān)當(dāng)意識?！敖鼛啄陙?，中央明確提出解決中國住房問題的總體思路，尤其是國資、國企的加入，使得各方聯(lián)動。從‘只租不售’、加大保障房建設(shè)供應(yīng)，到大力推動住房租賃市場發(fā)展，折射出政令暢通、令行禁止的行業(yè)規(guī)范。”二是順應(yīng)市場發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年來的高速發(fā)展，累積了諸如高房價帶來的社會民生問題，以及房價高位運(yùn)行而導(dǎo)致的系統(tǒng)性金融風(fēng)險等問題。同時，市場自身的租售關(guān)系，開發(fā)運(yùn)營模式、住房消費(fèi)模式也需要不斷調(diào)整，因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的深化改革勢在必行。

作為一款帶有“普惠”性質(zhì)的貸款產(chǎn)品，這款貸款產(chǎn)品的門檻并不高，租房貸款只需要達(dá)到以下三個條件就可申請貸款：

建設(shè)銀行租房貸款條件 《經(jīng)濟(jì)》制圖

據(jù)東方證券預(yù)測，至2030年我國租房人數(shù)將達(dá)2.7億人，而整個房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。易觀生活服務(wù)研究中心分析師陳濤對《經(jīng)濟(jì)》記者表示，隨著城市土地供應(yīng)數(shù)量越來越小，新建商品房每年新增供應(yīng)量也將出現(xiàn)逐漸下降的趨勢。存量住房的規(guī)模將越來越大，界時二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產(chǎn)市場的主流。

租房分期平臺信息

租房貸款引發(fā)爭議

租房分期是年輕群體較為接受的方式，但現(xiàn)在市場上租房分期平臺魚龍混雜，優(yōu)惠少、費(fèi)率高，甚至與中介機(jī)構(gòu)綁定，隱瞞租客交租形式，存在一定風(fēng)險隱患。那么，銀行與房企合作，直接提供租房貸款服務(wù)，也許會為住房租賃市場提供一個新思路。

近日，中國建設(shè)銀行深圳分行在佛山、深圳等住房租賃試點城市，與招商地產(chǎn)、華潤、萬科、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)企業(yè)合作，將5000余套在售、待售的房源轉(zhuǎn)為長期出租。目前，已有70多家科技型企業(yè)向深圳分行提出承租意向。

據(jù)媒體報道，廣東中山市的個體戶黃先生已經(jīng)申請到第一筆租房貸款。按照基準(zhǔn)利率計算，黃先生申請的2萬元貸款，一年需支付的總利息是870元，平攤到12個月中，相當(dāng)于每月租金利息約72元。

這是首家國有銀行觸及住房租賃市場，解決租房者的需求，但租房貸款一出，也引起了不同的回響。

當(dāng)記者向張鵬提及租房貸款時，他無奈地說：“租房貸款很吸引我，但今后我的工作肯定會有變動，長租不切合實際?！庇谑怯浾哂致?lián)系了在事業(yè)單位上班的賈惠，而她的顧慮是租房的位置和對自身信用的影響。賈惠告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，租房是工作前期的必經(jīng)階段，最終還是希望買房。不過，她表示，會繼續(xù)觀望租房貸款的落實情況。

曾經(jīng)參與到租房貸款產(chǎn)品設(shè)計及宣傳的深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，建行推出的“安居貸”從制度保障、平臺建設(shè)、房源供給、運(yùn)營監(jiān)管、金融服務(wù)等多渠道切入，提供了切實有效的住房租賃綜合解決方案。在前期準(zhǔn)備中，建行與房企之間的溝通順暢，產(chǎn)品的重點放在了技術(shù)與監(jiān)管方面。“對于房租套現(xiàn)問題，在設(shè)計之初我們就想到了，通過簽訂多方合同進(jìn)行法律保障，并且將信用納入銀行系統(tǒng)，避免出現(xiàn)隱藏風(fēng)險?！?/p>

李宇嘉表示，實行租房貸款是三方共贏的局面。首先，能夠滿足部分人的住房需求，實現(xiàn)“租有所得”。其次，在房地產(chǎn)繼續(xù)下行、地產(chǎn)政策收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的重負(fù)債運(yùn)營壓力顯現(xiàn)。在新周期的輪回中，住房租賃，可能成為房企未來抵御低迷周期的重要方式。而對銀行來說，既能體現(xiàn)社會責(zé)任，又吸收了存款，同時衍生了潛在金融服務(wù)。銀行掌握了流量的入口，居住會帶來更多的消費(fèi)需求，與租賃相關(guān)的其他需要如房屋裝修、維護(hù)等，有助于銀行業(yè)務(wù)的增值。

截至記者發(fā)稿前，中國銀行、中信銀行也相繼開展租房貸款業(yè)務(wù)，究竟“叫好不叫座”的現(xiàn)象能否改變，答案不僅在政府支持、社會理解方面，主要還在于金融機(jī)構(gòu)。

租房難之題待解

“國家政策一鼓勵，各路資金進(jìn)場，不但沒把蛋糕做大，房租反而水漲船高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉擔(dān)憂地說。即使如今增加了多種住房租賃渠道，但若不從供需關(guān)系上解決現(xiàn)有的矛盾，無異于隔靴止癢。培育一個成熟的住房租賃市場，使之形成與住房買賣市場相互制衡的“住房租買選擇機(jī)制”，重點在于做大做強(qiáng)住房市場。

對于當(dāng)前我國的住房租賃市場，有幾個較為成功的經(jīng)驗值得借鑒：首先加大對低收入人群的租房保障力度，引入社會資金和社會力量，大力進(jìn)行公租房、廉租房的建設(shè)，并完善相關(guān)的申請、篩選流程。其次，加大對承租人的保護(hù)力度，制定配套的法律，以確保承租方擁有住房長租的權(quán)利。最后，在稅費(fèi)征收和政策法規(guī)方面，給予住房租賃市場一定的傾斜，以激發(fā)市場的活力，用市場的力量來解決住房的剛需。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年來的高速發(fā)展，累積了諸如高房價帶來的社會民生問題，以及房價高位運(yùn)行而導(dǎo)致的系統(tǒng)性金融風(fēng)險等問題。同時，市場自身的租售關(guān)系，開發(fā)運(yùn)營模式、住房消費(fèi)模式也需要不斷調(diào)整，因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的深化改革勢在必行。

陳濤也指出，類似北京、上海推行的公租房建設(shè)值得肯定，由政府兜底，不僅保障社會民生，提供更多房源，對住房租賃市場發(fā)展帶來了良性循環(huán)，今后希望在全國其他城市推廣。

“我認(rèn)為租賃只是輔助，不是解決住房問題的全部?！睆埓髠ケ硎荆c發(fā)達(dá)國家相比，我國住房租賃市場的發(fā)育程度還很低。一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，金融是住房租賃市場發(fā)展的基本條件。盡管政府通過提供貸款擔(dān)?；蛸J款利息補(bǔ)貼來刺激租賃住房建設(shè)，但如果金融市場和住房租賃市場不打通，風(fēng)險就只能集中在少數(shù)機(jī)構(gòu)或開發(fā)商手里，無法快速擴(kuò)大規(guī)模。

實行租房貸款是三方共贏的局面。首先，能夠滿足部分人的住房需求，實現(xiàn)“租有所得”。其次，在房地產(chǎn)繼續(xù)下行、地產(chǎn)政策收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的重負(fù)債運(yùn)營壓力顯現(xiàn)。在新周期的輪回中，住房租賃，可能成為房企未來抵御低迷周期的重要方式。而對銀行來說，既能體現(xiàn)社會責(zé)任，又吸收了存款，同時衍生了潛在金融服務(wù)。

據(jù)了解，美國住房租賃市場背后，有強(qiáng)大的金融體系來支撐。銀行之所以可以提供優(yōu)越的貸款條件，是因為銀行在金融市場可通過利率互換的方式對沖風(fēng)險。同時，也可通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲利。張大偉表示，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托是健全租賃住房融資渠道的關(guān)鍵。相關(guān)機(jī)構(gòu)需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。

多措并舉發(fā)展住房租賃市場

在我國一線城市和主要的二線城市，人口涌入較多，住房供給壓力較大，租房成了必不可少的選擇。

租房人群有相對較高的收入與居住標(biāo)準(zhǔn)要求，這為相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場提供了機(jī)會。即使在同一個城市中，不同區(qū)域的條件也會使相關(guān)機(jī)構(gòu)采用不同形式切入市場。而在三線城市，以及四五線城市，由于人口輸入量不大，甚至是人口輸出的狀態(tài)，住房供給壓力相對較小，這些城市中的住房剛性需求大多通過自有住房的形式進(jìn)行解決。租賃市場在這些城市的整體房產(chǎn)市場中所占據(jù)的份額并不大。零散的需求短時間內(nèi)不足以吸引較大型的機(jī)構(gòu)切入這部分市場。

據(jù)李宇嘉透露，目前我國主要的租房形式有整樓或相連多套可利用房產(chǎn)資源的條件下，采取集中式租賃方式；在沒有上述資源的條件下，進(jìn)行的分布式租賃方式；另外在“商改租”落地以后，眾多閑置和利用率不高的商業(yè)用房、廠房等改造成為租賃用房，這種“商改租”也比較適合采用集中式租賃的方式來操作。

未來讓房奴變成房客，陳藹貧認(rèn)為可分三步走：一是充分運(yùn)用稅收等政策引導(dǎo)、鼓勵社會資本、社會力量、社會資源進(jìn)入房屋租賃市場，以市場機(jī)制推動我國房屋租賃市場發(fā)育、發(fā)展。二是通過立法保護(hù)租客的權(quán)益，規(guī)范市場秩序，確保房屋租賃市場健康發(fā)展。三是房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。房屋租賃市場發(fā)展的節(jié)奏和規(guī)模，以及房地產(chǎn)市場的租售關(guān)系、比例等，既關(guān)乎法規(guī)，也涉及市場。他建議，盡快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，調(diào)整供地模式、稅收金融、消費(fèi)觀念等。

每個租客心中都有一部租房艱難史?！跋Ｍ麏^斗在異鄉(xiāng)的人們，即使租房也要住得更加有質(zhì)量、有尊嚴(yán)。”采訪到最后，張鵬表達(dá)了自己的期盼。