宅基地使用權(quán)確權(quán)對(duì)不同區(qū)域農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響研究
——基于湖北省361份農(nóng)戶的調(diào)查

吳郁玲，杜越天，馮忠壘，王 梅

（1.華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.華中師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢430079；3.中國地質(zhì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武漢 430076；4.武漢市規(guī)劃研究院，湖北 武漢 430014）

宅基地使用權(quán)確權(quán)對(duì)不同區(qū)域農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響研究
——基于湖北省361份農(nóng)戶的調(diào)查

吳郁玲1，杜越天2，馮忠壘3，王 梅4

（1.華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430079；2.華中師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北 武漢430079；3.中國地質(zhì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武漢 430076；4.武漢市規(guī)劃研究院，湖北 武漢 430014）

研究目的：以湖北省武漢市、仙桃市和恩施市的近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村361份農(nóng)戶調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考察確權(quán)對(duì)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響，以期為客觀評(píng)價(jià)確權(quán)政策的實(shí)施績效提供一定的理論依據(jù)和經(jīng)驗(yàn)支持。研究方法：描述性統(tǒng)計(jì)分析方法和Probit模型。研究結(jié)果：（1）確權(quán)前、后農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿有明顯變化。近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶比例分別從確權(quán)前的54.2%、58.74%和41.38%提高到確權(quán)后的91.6%、67.83%和 59.77%。（2）農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期、住房保障預(yù)期及確權(quán)政策對(duì)其宅基地流轉(zhuǎn)意愿具有顯著的正向影響，但在三類農(nóng)村中的顯著性水平存在一定差異。（3）農(nóng)戶的非農(nóng)就業(yè)狀況和宅基地?fù)碛袪顩r對(duì)三類農(nóng)村農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響也具有差別性。（4）地方政府的有序組織和企業(yè)的參與在近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊純農(nóng)村對(duì)增強(qiáng)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。研究結(jié)論：應(yīng)根據(jù)農(nóng)村自然地理和經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件等的差異，兼顧農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期和住房保障預(yù)期，制定城市近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村差別性的宅基地使用權(quán)確權(quán)和流轉(zhuǎn)管理政策。

土地經(jīng)濟(jì)；宅基地使用權(quán)確權(quán)；宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；意愿

1 引言

伴隨著中國城市化的快速發(fā)展，農(nóng)民大量進(jìn)城務(wù)工、居住生活，卻仍保留甚至新建、擴(kuò)建農(nóng)村住房，一戶多宅、占而不用的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。宅基地的粗放利用不僅加劇了城市化進(jìn)程中耕地保護(hù)的壓力，也不利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。因此，如何有效推動(dòng)農(nóng)戶參與閑置宅基地的流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的合理配置和高效利用已成為學(xué)界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題。

農(nóng)戶是宅基地流轉(zhuǎn)的決策主體。在一般意義上，農(nóng)戶的家庭特征和宅基地?fù)碛袪顩r[1]、戶主的受教育程度及職業(yè)技能[2]、農(nóng)戶的社會(huì)性行為[3]、農(nóng)戶對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的期望收益和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期[4-5]等對(duì)其宅基地流轉(zhuǎn)意愿均有較顯著影響。當(dāng)?shù)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同時(shí)，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)戶較低的非農(nóng)就業(yè)收入并不足以激勵(lì)其進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)且正是因?yàn)檗r(nóng)戶家庭收入較低，宅基地重置成本將直接影響其流轉(zhuǎn)意愿[6-7]。在同一經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)部，農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的強(qiáng)弱則與其距離市中心距離成反比關(guān)系。距離市中心越近，宅基地使用權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑越多元，農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿越弱；反之，距離市中心越遠(yuǎn)，農(nóng)戶宅基地使用權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)途徑相對(duì)單一，流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)烈[8]。同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了農(nóng)戶的分化，第一代農(nóng)民工與新生代農(nóng)民工對(duì)宅基地財(cái)產(chǎn)屬性和附帶價(jià)值的認(rèn)可度與依賴度的差異[9]，純農(nóng)戶與一兼、二兼農(nóng)戶對(duì)流轉(zhuǎn)政策的認(rèn)知和非農(nóng)就業(yè)能力的不同[10]，以及由于農(nóng)戶的職業(yè)分化和經(jīng)濟(jì)分化程度不同而導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)預(yù)期的差異等[11-12]都會(huì)影響農(nóng)戶的宅基地流轉(zhuǎn)意愿。更進(jìn)一步地，農(nóng)戶分化可能造成不同農(nóng)戶的可行能力和對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)感知價(jià)值的不同[13]、對(duì)宅基地福利屬性的認(rèn)同也可能存在差別[14]，不同于“以農(nóng)就業(yè)、低層次收入和無城鎮(zhèn)住房”的農(nóng)民，“非農(nóng)就業(yè)、高層次收入和有城鎮(zhèn)住房”的農(nóng)民可行能力更高、更傾向認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)利大于弊、對(duì)宅基地福利屬性認(rèn)同度偏低而偏向于愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)。

然而，不可否認(rèn)的是，上述對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿影響因素的研究大多基于中國既有的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)管理制度，卻忽略了現(xiàn)有制度框架下客觀存在的產(chǎn)權(quán)制度缺陷。因?yàn)樵诒举|(zhì)上，中國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是以城鄉(xiāng)二元戶籍制為基礎(chǔ)，以限制城鄉(xiāng)人口流動(dòng)為初衷，以宅基地的生存保障為唯一功能而做出的制度安排[15]，其產(chǎn)權(quán)制度安排以社會(huì)和政治穩(wěn)定而不是以經(jīng)濟(jì)效率為主要目的，由此導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)能殘缺、收益權(quán)不被法律認(rèn)可、處分權(quán)限制過嚴(yán)，致使大量的土地租值收益被置入公共領(lǐng)域，相關(guān)利益主體對(duì)公共領(lǐng)域租值的競爭將降低土地的利用效率，造成租值消散，是實(shí)踐中宅基地缺乏流轉(zhuǎn)和低效利用的根本原因[16-17]。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和受城市化影響顯著的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)戶宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)意識(shí)已逐步樹立。農(nóng)戶對(duì)宅基地變現(xiàn)能力的實(shí)現(xiàn)期望強(qiáng)烈影響著宅基地的流轉(zhuǎn)需求，并成為解析宅基地流轉(zhuǎn)行為的邏輯主線[18]。有研究表明，熟悉流轉(zhuǎn)法律法規(guī)的農(nóng)戶有更高的流轉(zhuǎn)參與率[19]。不僅如此，一份針對(duì)落后少數(shù)民族地區(qū)的調(diào)查也表明，擁有產(chǎn)權(quán)證書越全面的農(nóng)戶其進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的意愿越顯著[20]。

為此，早在2010 年，中央一號(hào)文件就提出“對(duì)集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行確權(quán)登記頒證工作”。學(xué)者們也先后從價(jià)值原則、現(xiàn)實(shí)困境、治理對(duì)策及應(yīng)用途徑等方面闡述了宅基地使用權(quán)確權(quán)的意義、原則、程序、法律基礎(chǔ)和議事程序等，審視了實(shí)踐中的現(xiàn)實(shí)困境及生成邏輯，形成了相應(yīng)的確權(quán)政策建議和策略選擇[21]。理論上，農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證能落實(shí)農(nóng)戶對(duì)宅基地和房屋的占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)等權(quán)能，有利于保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，從而能合理推進(jìn)農(nóng)戶住房財(cái)產(chǎn)性流轉(zhuǎn)，使農(nóng)戶依法獲得宅基地和房屋轉(zhuǎn)讓收益[22]。然而，在確權(quán)實(shí)踐中，自上而下的具有行政命令色彩的確權(quán)政策由于在一定程度上脫離農(nóng)村社會(huì)實(shí)際和農(nóng)民的需要而遭遇到多方面的抵制[23]。

可見，宅基地使用權(quán)確權(quán)作為產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)僅提供了制度環(huán)境，其能否激勵(lì)農(nóng)戶將閑置宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)更取決于農(nóng)戶對(duì)宅基地使用權(quán)確權(quán)的了解、認(rèn)知及其響應(yīng)。筆者的前期研究已表明，宅基地使用權(quán)確權(quán)具有一定的產(chǎn)權(quán)制度效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，但城市近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村及遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村等不同類型農(nóng)戶對(duì)其的認(rèn)知程度存在差異[24]。因?yàn)樵诳陀^上，近郊農(nóng)村毗鄰主城區(qū)，農(nóng)村房屋租賃市場較活躍，遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村雖然遠(yuǎn)離主城區(qū)但毗鄰旅游區(qū)可依托當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源發(fā)展農(nóng)家樂，故這兩類農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)屬性明顯。遠(yuǎn)郊純農(nóng)村是指遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的普通農(nóng)村，其房屋主要用于農(nóng)戶自住，并不能帶來經(jīng)濟(jì)收入，資產(chǎn)屬性不明顯。正是因?yàn)槿绱耍愞r(nóng)戶對(duì)宅基地財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)期望才可能不同，對(duì)確權(quán)制度效應(yīng)的敏感度也會(huì)存在差異，并可能直接影響其流轉(zhuǎn)意愿，而既有的研究對(duì)這方面的關(guān)注還較缺乏。因此，本文試圖分析確權(quán)對(duì)近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響，以期為完善中國農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)管理制度、推進(jìn)閑置宅基地合理有序流轉(zhuǎn)提供一定的理論和實(shí)踐借鑒意義。

2 研究區(qū)域概況及樣本來源

2.1 研究區(qū)域概況

湖北省是中國典型的農(nóng)業(yè)大省，也是中部地區(qū)重要的農(nóng)民工輸出省。在城市化進(jìn)程中，農(nóng)村宅基地閑置、低效利用的現(xiàn)象突出。同時(shí)，湖北省農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)完成率較高，截至2012年8月底，宅基地使用權(quán)應(yīng)發(fā)證 1105.24萬宗，已發(fā)證782.6萬宗，發(fā)證率達(dá)70.78%①截至2014年末，湖北省宅基地使用權(quán)確權(quán)登記已完成所有的外業(yè)調(diào)查，但同年國家出臺(tái)相關(guān)政策要求將宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)合并為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，由于涉及到農(nóng)村房屋所有權(quán)的確權(quán)登記，預(yù)計(jì)到2020年底完成全省兩證合一的頒證工作。。

在調(diào)查區(qū)域的選擇上，本文重點(diǎn)考慮湖北省已完成確權(quán)的地區(qū)并最終選擇武漢市、仙桃市和恩施市作為調(diào)查區(qū)域。其中，武漢市于2009年成立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心，將農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等進(jìn)行市場化交易，交易案例較豐富；恩施市農(nóng)村自然風(fēng)光優(yōu)美、土家族文化濃厚，農(nóng)戶自發(fā)的“農(nóng)家樂”和農(nóng)村房屋租賃現(xiàn)象較多；仙桃市建立了“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”試驗(yàn)區(qū)，地方政府的組織和推動(dòng)促進(jìn)了宅基地流轉(zhuǎn)。因而所選案例區(qū)自然地理和經(jīng)濟(jì)區(qū)位差異明顯，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)組織方式多樣，對(duì)其的調(diào)查分析有助于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索促進(jìn)宅基地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的有效途徑。

2.2 調(diào)查方法與樣本來源

采用隨機(jī)抽樣方法，以面對(duì)面訪談的形式進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查問卷的內(nèi)容主要包括農(nóng)戶個(gè)人特征、家庭特征、農(nóng)民外出就業(yè)狀況、擁有和使用宅基地狀況、確權(quán)前后農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿及影響因素等方面的內(nèi)容。共發(fā)放問卷380份，回收有效問卷361份，有效回收率為95%。其中，近郊農(nóng)村131份、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村143份、遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村87份。

3 確權(quán)前后農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意愿差異：描述性統(tǒng)計(jì)分析

課題組對(duì)調(diào)查取得的361份有效問卷進(jìn)行簡單的統(tǒng)計(jì)分析，分析了確權(quán)前后①盡管本文所選取的調(diào)查對(duì)象均是已完成確權(quán)的農(nóng)村，但在問卷調(diào)查時(shí)，調(diào)查同學(xué)已向農(nóng)戶說明調(diào)查分為確權(quán)前和確權(quán)后兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)，且截止調(diào)查時(shí)點(diǎn)，所調(diào)查農(nóng)村的確權(quán)工作完成時(shí)間均在兩年內(nèi)，因而可以確保被調(diào)查農(nóng)戶能清晰回憶起確權(quán)前的宅基地流轉(zhuǎn)意愿及其影響因素。近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意愿，并從確權(quán)的產(chǎn)權(quán)制度意義、農(nóng)戶的戀鄉(xiāng)情結(jié)、流轉(zhuǎn)后收益及社會(huì)保障等方面分析了影響農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的可能因素。

3.1 確權(quán)前農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意愿分析

在宅基地使用權(quán)確權(quán)前，近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村各有45.80%、41.26%和58.62%的農(nóng)戶不愿意流轉(zhuǎn)宅基地。進(jìn)一步分析原因發(fā)現(xiàn)，近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村各有27.89%、18.63%和32.76%的農(nóng)戶認(rèn)為家里的房子是祖宅而不愿意隨意轉(zhuǎn)讓給他人；26.92%、40.20%和12.93%的農(nóng)戶擔(dān)心宅基地流轉(zhuǎn)后自己的住房得不到有效保障；還有20.19%、12.75%和23.28%的農(nóng)戶認(rèn)為自己已經(jīng)習(xí)慣了當(dāng)前的生活而不愿意進(jìn)行任何改變（表1）。

可見，無論是近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村，還是遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村，確權(quán)前影響農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原因主要集中于三方面：視房屋為祖宅、對(duì)當(dāng)前生活的習(xí)慣或依賴以及對(duì)流轉(zhuǎn)后住房保障度的擔(dān)憂，這也在一定程度上折射出中國農(nóng)村傳統(tǒng)思想和文化對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響。

同時(shí)，正如前文所述，大量的文獻(xiàn)認(rèn)為中國宅基地使用權(quán)在制度安排上的缺陷使得農(nóng)民對(duì)宅基地并未擁有完整的產(chǎn)權(quán)權(quán)利和權(quán)能，而在一定程度上阻礙了農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。筆者的調(diào)查也進(jìn)一步證實(shí)了這一點(diǎn)。為了分析確權(quán)對(duì)農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響，課題組在設(shè)計(jì)農(nóng)戶不愿意流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的原因中特意安排了 “宅基地未確權(quán)，相關(guān)權(quán)利得不到法律上的保障” 這一選擇項(xiàng)。然而，僅5.77%、9.80%和3.45%的近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村的農(nóng)戶選擇了該項(xiàng)。這說明產(chǎn)權(quán)僅是當(dāng)前影響農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的因素之一，但并非是主流原因。而確權(quán)在遠(yuǎn)郊純農(nóng)村的影響更大也在一定程度上背離了課題組之前認(rèn)為的“城市近郊和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村的農(nóng)戶受市場經(jīng)濟(jì)的影響更顯著，更應(yīng)該有產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)”這一假設(shè)?？赡艿脑蚴?，本次調(diào)查是事后調(diào)查，即所選取的農(nóng)戶均已進(jìn)行了宅基地使用權(quán)的確權(quán)工作，雖然在調(diào)查中調(diào)查人員強(qiáng)調(diào)是了解確權(quán)前的狀態(tài)，但農(nóng)民還是會(huì)受到確權(quán)政策宣傳的影響，且遠(yuǎn)郊純農(nóng)村農(nóng)戶受市場化影響最弱，政策宣傳的潛移默化作用使其已樹立“沒有確權(quán)就不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)”這一基本認(rèn)知。近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村由于潛在的房屋市場化交易機(jī)會(huì)較多，其更看重農(nóng)村住房的資產(chǎn)屬性和經(jīng)濟(jì)價(jià)值而忽略了交易的合法性；同時(shí)，在農(nóng)村住房市場化交易初期，交易量少、交易范圍窄等原因的客觀存在也可能使得農(nóng)村住房市場交易的糾紛較少，因而在實(shí)踐中，確權(quán)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)意義并未得到充分體現(xiàn)。

表1 確權(quán)前農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿及原因的頻率統(tǒng)計(jì)表Tab.1 Frequency statistics of the rural households’ residential land transfer willingness and the impact factors before registrationa

3.2 確權(quán)后農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的意愿分析

確權(quán)后，三類農(nóng)村不愿意流轉(zhuǎn)宅基地的比例分別下降為8.4%、32.17%和40.23%，下降幅度非常明顯。這些不愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)的三類農(nóng)村農(nóng)戶依然認(rèn)為流轉(zhuǎn)后住房得不到很好的保障（三類農(nóng)村比例分別為40%、39.53%和25%）、房屋是祖宅（比例分別為26.67%、27.91%和35%）、習(xí)慣了現(xiàn)有生活（比例分別為23.62%、17.81%和21.67%）而不愿意流轉(zhuǎn)，與確權(quán)前的情況相似。因而本文認(rèn)為更有必要分析發(fā)生轉(zhuǎn)變、愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶的客觀驅(qū)動(dòng)因素。他們是不是受到了確權(quán)政策的影響？還有其他因素影響嗎？為此，本文一方面考慮了確權(quán)的產(chǎn)權(quán)安全效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，同時(shí)也考慮了農(nóng)戶的“戀鄉(xiāng)情結(jié)”和跟風(fēng)心理，選擇相關(guān)指標(biāo)試圖揭示確權(quán)后影響農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的因素。

無論是炎熱的夏天還是寒冷的冬天，為了讓寵物感到舒適，酒店室內(nèi)都是恒溫的。室內(nèi)室外都設(shè)有游戲區(qū)，還有給寵物準(zhǔn)備的特色噴泉。

確權(quán)后，在愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中，近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村各有60.94%、41.56%和51.14%的農(nóng)戶認(rèn)為確權(quán)后進(jìn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可獲得較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益；5.21%、22.94%和13.64%的農(nóng)戶認(rèn)為流轉(zhuǎn)宅基地后可改善生活環(huán)境；4.69%、6.49%和17.04% 的農(nóng)戶認(rèn)為可提高生活質(zhì)量。另外，三類農(nóng)村還各有1.04%、2.60%和6.82% 農(nóng)戶認(rèn)識(shí)到確權(quán)能從法律上有效保障其宅基地使用權(quán)權(quán)益而愿意更大膽地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。需要關(guān)注的是，近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊純農(nóng)村各有26.04%和23.81%的農(nóng)戶認(rèn)為政府和企業(yè)在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的組織和參與也是其愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)的重要原因（表2）。

可見，宅基地使用權(quán)確權(quán)所具有的產(chǎn)權(quán)制度效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)對(duì)提高農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿已具有一定的積極意義。特別是經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村和遠(yuǎn)郊純農(nóng)村超過和接近半數(shù)的農(nóng)戶認(rèn)為“確權(quán)后能確保獲得經(jīng)濟(jì)收益”而愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶對(duì)確權(quán)所具有的“法律保障、改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量”等方面的產(chǎn)權(quán)制度效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)的認(rèn)可度卻較低，主要是因?yàn)楫?dāng)前農(nóng)村宅基地市場化交易尚處于起步階段，交易量少、交易范圍小，交易糾紛相對(duì)也少，不能凸顯確權(quán)在保護(hù)權(quán)利主體相關(guān)利益方面的作用；另一方面，在既有的宅基地流轉(zhuǎn)和置換案例中，盡管政府組織的集中居住在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)提供等方面更完備，但囿于對(duì)傳統(tǒng)生活居住方式的習(xí)慣和依戀，農(nóng)戶并不認(rèn)為其生活質(zhì)量和生活環(huán)境提高了，也并不認(rèn)為這是其在確權(quán)后愿意流轉(zhuǎn)宅基地的主要原因。①②③

表2 確權(quán)后農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿及原因的頻率統(tǒng)計(jì)表Tab.2 Frequency statistics of the rural households’ residential land transfer willingness and the impact factors after registration

同時(shí)，除確權(quán)因素外，筆者發(fā)現(xiàn)在近郊和遠(yuǎn)郊純農(nóng)村愿意且已經(jīng)進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中各有41.67%和40.21%的農(nóng)戶是因?yàn)橛械胤秸推髽I(yè)的組織、推動(dòng)才愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)。可見，在宅基地使用權(quán)市場化交易不夠成熟、相關(guān)配套政策制度不完善的地方，地方政府的有序組織和企業(yè)的積極參與也對(duì)增強(qiáng)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿，促進(jìn)宅基地合理配置具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

4 確權(quán)對(duì)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響研究

4.1 計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型及變量定義

通過上一小節(jié)的描述性統(tǒng)計(jì)分析可以知道，確權(quán)對(duì)近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村等不同類型農(nóng)村的農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響是不同的。同時(shí)，農(nóng)戶對(duì)參與宅基地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)收入、住房保障、生活環(huán)境和生活質(zhì)量等方面的預(yù)期也在很大程度上影響其流轉(zhuǎn)意愿。此外，戶主的年齡、文化程度、非農(nóng)就業(yè)狀況及其所擁有的宅基地狀況等也可能會(huì)在一定程度上影響其流轉(zhuǎn)意愿。為定量地分析這些因素對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響，本小節(jié)將選擇相關(guān)變量構(gòu)建計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行具體分析。

本文的討論數(shù)據(jù)主要來自問卷調(diào)查，存在連續(xù)性數(shù)據(jù)也包含分類為主的離散數(shù)據(jù)，如農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)意愿即是根據(jù)其意愿程度分別賦值為0、1。因此，將采用Probit模型進(jìn)行分析，一般形式是：

式（1）中，Yi為農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿；Xi為影響農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的各因素；β為待估計(jì)參數(shù)；εi為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。被解釋變量和解釋變量的指標(biāo)選擇及其定義如表3所示。

4.2 模型估計(jì)結(jié)果

利用Eviews 7.2采用極大似然法對(duì)城市近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村的樣本數(shù)據(jù)④本次調(diào)查的所有村落均完成了宅基地使用權(quán)確權(quán)，故本文隨機(jī)選擇各村落一半的調(diào)研農(nóng)戶為未確權(quán)戶，只關(guān)注其確權(quán)前的流轉(zhuǎn)意愿；而每個(gè)村的另一半調(diào)研農(nóng)戶為確權(quán)戶，只關(guān)注其確權(quán)后的流轉(zhuǎn)意愿。分別進(jìn)行有序Probit模型估計(jì)（表4）。從表4可以得到如下分析結(jié)果：

表3 變量的指標(biāo)選擇及指標(biāo)定義Tab.3 Indexes and interpretations of variables

（1）農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期和住房保障預(yù)期對(duì)近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿都具有顯著的正向影響。其中，農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期在三類農(nóng)村中都對(duì)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿有非常顯著的正向影響；住房保障預(yù)期對(duì)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿也有較顯著的正向影響，但在遠(yuǎn)郊純農(nóng)村的顯著性水平要高于近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村；農(nóng)戶對(duì)流轉(zhuǎn)后的生活環(huán)境和生活質(zhì)量變化的預(yù)期對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿的影響在三類農(nóng)村中都不顯著。說明當(dāng)前影響農(nóng)戶參與宅基地流轉(zhuǎn)的重要因素仍然是農(nóng)戶對(duì)流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)收益和住房保障的預(yù)期和判斷。

（2）宅基地使用權(quán)是否確權(quán)對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿在5%的顯著性水平下具有正向影響。無論是城市近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村還是遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村，確權(quán)對(duì)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿都具有較明顯的正向驅(qū)動(dòng)作用，且統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)較顯著。表明確權(quán)的確是促進(jìn)農(nóng)戶進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的重要政策因素。

（3）農(nóng)戶的非農(nóng)就業(yè)狀況和宅基地?fù)碛袪顩r對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿也有一定的影響，但在三類農(nóng)村的表現(xiàn)存在一定的差異。

在近郊農(nóng)村，農(nóng)戶擁有的宅基地面積越大、家庭非農(nóng)就業(yè)人數(shù)及收入占比越高，農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿卻越弱。可能的原因是近郊農(nóng)村毗鄰主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，農(nóng)民宅基地和住房價(jià)值增長的空間較大，宅基地財(cái)產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式也比較多元化，故而農(nóng)民不愿輕易放棄；同時(shí)，近郊農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)多，收入穩(wěn)定，生活較安逸；此外，視住房為祖宅的鄉(xiāng)土情結(jié)也進(jìn)一步弱化了農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的意愿。

在遠(yuǎn)郊純農(nóng)村，戶主年齡越大、非農(nóng)就業(yè)人數(shù)占比越高的農(nóng)戶其宅基地流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)烈。這是因?yàn)?，一方面，在邊遠(yuǎn)農(nóng)村農(nóng)民宅基地主要用于自用，其財(cái)產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)的方式少、可能性??；另外，受傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)思想禁錮，農(nóng)民普遍認(rèn)為養(yǎng)兒是為了防老。當(dāng)子女外出就業(yè)率較高且自己年事已高而漸漸喪失農(nóng)業(yè)勞動(dòng)能力和自理能力時(shí)，農(nóng)民更期望隨孩子在外居住而愿意將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人①調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村特別是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的老人對(duì)子女的生活依賴度較高。許多老人表示年紀(jì)大了后，干不動(dòng)農(nóng)活，經(jīng)濟(jì)收入有限且體弱多病，無法獨(dú)立生活，因而愿意放棄農(nóng)村住房隨子女在城市或集鎮(zhèn)居住。這也是當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障服務(wù)缺失的一個(gè)重要表現(xiàn)。。

在遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村，宅基地面積越大的農(nóng)戶，其流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)烈。這是因?yàn)榻陙盹L(fēng)景秀麗農(nóng)村的農(nóng)家樂和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展較快，擁有較大的宅基地面積意味著農(nóng)戶可發(fā)展的農(nóng)家樂規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)收益也愈加顯著，而確權(quán)帶來的產(chǎn)權(quán)安全性則進(jìn)一步保障了農(nóng)戶對(duì)宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，由此強(qiáng)化了農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)意愿。另一方面，在遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村，戶主年齡越大、非農(nóng)就業(yè)人數(shù)占比越高，農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)意愿反而越弱，可能的原因是相比較于城市喧鬧的環(huán)境，風(fēng)景秀麗農(nóng)村的生活環(huán)境更好，同時(shí)只要出錢雇工，上了年紀(jì)的老人仍然可以經(jīng)營農(nóng)家樂。因此，在生活有保障的前提下，老年人更愿意在農(nóng)村安度晚年。

表4 確權(quán)對(duì)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿影響的區(qū)域差異Tab.4 Effects of registration on rural households’ willingness to transfer rural residential land in different regions

4.3 討論

依據(jù)上述分析，相較于宅基地使用權(quán)確權(quán)，農(nóng)戶對(duì)參與流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期和住房保障預(yù)期對(duì)其宅基地流轉(zhuǎn)意愿影響的顯著性水平更高。可能的原因是宅基地使用權(quán)確權(quán)僅是農(nóng)村宅基地管理制度層面的產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)和安排，其政策意蘊(yùn)為切實(shí)保障農(nóng)戶對(duì)宅基地的完整的使用權(quán)權(quán)利和權(quán)能，免受侵害，因而更強(qiáng)調(diào)“未雨綢繆”和“防患于未然”。而農(nóng)戶作為理性個(gè)體，受傳統(tǒng)小農(nóng)意識(shí)的影響，在決策中具有一定的短視性，可能更在意所擁有財(cái)產(chǎn)的當(dāng)前變現(xiàn)能力和實(shí)際生活需要，更在意宅基地連同住房的流轉(zhuǎn)能為自己帶來多少經(jīng)濟(jì)收益，自己的住房和基本生活需要能否得到滿足。因而，當(dāng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場尚未建立，宅基地流轉(zhuǎn)渠道不夠暢通，流轉(zhuǎn)交易雙方信息不對(duì)稱時(shí)，并不會(huì)因?yàn)榇_了權(quán)而從根本上影響或改變農(nóng)戶對(duì)參與流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)收益和住房預(yù)期，也不會(huì)極大增進(jìn)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿?？梢灶A(yù)見，隨著宅基地流轉(zhuǎn)市場的建立和發(fā)展、交易的日趨活躍，確權(quán)將成為避免交易糾紛、維護(hù)農(nóng)戶權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)戶參與流轉(zhuǎn)的重要制度安排。

同時(shí)，前述的描述性統(tǒng)計(jì)分析表明，地方政府的組織和企業(yè)的參與是近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊純農(nóng)村農(nóng)戶愿意進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的原因。為了驗(yàn)證兩者的因果關(guān)系，在上文Probit 模型中，本文將“是否有地方政府的組織和企業(yè)的參與”作為一個(gè)解釋變量放入模型進(jìn)行分析，卻發(fā)現(xiàn)反映農(nóng)戶預(yù)期的相關(guān)解釋變量的顯著性較弱，而將其剔除后，模型的擬合優(yōu)度有所提高，相關(guān)解釋變量的顯著性也有所上升，因而本文認(rèn)為“地方政府的組織和企業(yè)的參與”與農(nóng)戶預(yù)期之間可能存在相關(guān)性。進(jìn)一步的相關(guān)分析表明，在近郊農(nóng)村， “地方政府的組織和企業(yè)的參與”和變量“農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期”及“農(nóng)戶的住房保障預(yù)期”的相關(guān)系數(shù)分別為0.687和0.703，在遠(yuǎn)郊純農(nóng)村其分別為0.876和0.621?？梢?，兩者具有較強(qiáng)的正向相關(guān)性。這也進(jìn)一步說明，當(dāng)宅基地流轉(zhuǎn)市場尚未建立或發(fā)育尚不成熟時(shí)，地方政府的有序組織能在一定程度上改變農(nóng)戶的預(yù)期，增強(qiáng)其宅基地流轉(zhuǎn)意愿，因而對(duì)促進(jìn)農(nóng)戶參與閑置宅基地流轉(zhuǎn)起著重要的推動(dòng)作用。

5 研究結(jié)論與政策啟示

5.1 研究結(jié)論

（1）確權(quán)前、后農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿有明顯變化。近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村愿意進(jìn)行流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶比例分別從確權(quán)前的54.2%、58.74%和41.38%提高到91.6%、67.83%和 59.77%。很明顯，確權(quán)后，農(nóng)戶更愿意進(jìn)行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

（2）農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期、住房保障預(yù)期和宅基地確權(quán)都對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿具有顯著的正向影響， 但前兩者的顯著性水平要高于后者，而農(nóng)戶的生活環(huán)境和生活質(zhì)量預(yù)期對(duì)其流轉(zhuǎn)意愿的影響不顯著。這說明，當(dāng)前影響農(nóng)戶參與宅基地流轉(zhuǎn)的重要因素仍然是農(nóng)戶對(duì)流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)收益和住房保障的預(yù)期和判斷，而確權(quán)也是促進(jìn)農(nóng)戶進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)的重要政策因素。

（3）農(nóng)戶的非農(nóng)就業(yè)狀況和宅基地?fù)碛袪顩r對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿也有一定的影響，但在三類農(nóng)村的表現(xiàn)存在一定的差異。在近郊農(nóng)村，農(nóng)戶擁有的宅基地面積越大、家庭非農(nóng)就業(yè)人數(shù)及收入占比越高，農(nóng)戶宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿卻越弱；在遠(yuǎn)郊純農(nóng)村，戶主年齡越大、非農(nóng)就業(yè)人數(shù)占比越高的農(nóng)戶其宅基地流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)烈；在遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村，宅基地面積越大的農(nóng)戶，其流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)烈，而戶主年齡越大、非農(nóng)就業(yè)人數(shù)占比越高，農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)意愿反而越弱。

（4）在近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊純農(nóng)村，政府和企業(yè)在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的組織和參與與農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期和住房保障預(yù)期間具有較強(qiáng)的正向相關(guān)性。政府和企業(yè)的參與對(duì)改變農(nóng)戶預(yù)期，促進(jìn)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)具有一定的推動(dòng)作用。

5.2 政策啟示

（1）在當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場尚未建立的大背景下，盡管農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)收益預(yù)期和住房保障預(yù)期對(duì)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿具有顯著的影響，宅基地使用權(quán)確權(quán)不能從根本上影響或改變農(nóng)戶上述預(yù)期，也不能極大增進(jìn)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿，但從長遠(yuǎn)來看，仍然有必要對(duì)農(nóng)戶加強(qiáng)宅基地使用權(quán)確權(quán)政策的制度意蘊(yùn)宣傳和指導(dǎo)。這對(duì)于幫助農(nóng)戶樹立產(chǎn)權(quán)意識(shí)，建立產(chǎn)權(quán)安全預(yù)期，在宅基地流轉(zhuǎn)中行使和保護(hù)自己的相關(guān)權(quán)益，減少流轉(zhuǎn)中潛在存在的權(quán)利糾紛，尊重和保障農(nóng)戶的宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)利和權(quán)能具有重要的意義。

（2）由于近郊農(nóng)村、遠(yuǎn)郊純農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村自然地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位等客觀因素的差異，農(nóng)戶對(duì)確權(quán)政策的敏感度會(huì)存在差異。同時(shí)，農(nóng)戶的非農(nóng)就業(yè)狀況和宅基地?fù)碛袪顩r對(duì)三類農(nóng)村農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)意愿也存在差別性影響，因而有必要制定差別性的確權(quán)和流轉(zhuǎn)管理政策。在近郊農(nóng)村和遠(yuǎn)郊風(fēng)景秀麗農(nóng)村，宅基地管理的重點(diǎn)是規(guī)范農(nóng)戶的私下流轉(zhuǎn)行為，建立完善的交易程序和管理政策，維護(hù)良好的交易秩序，將農(nóng)戶自發(fā)的宅基地流轉(zhuǎn)行為制度化、規(guī)范化，真正發(fā)揮產(chǎn)權(quán)登記在交易中的權(quán)利認(rèn)定和權(quán)利保護(hù)作用。而在遠(yuǎn)郊純農(nóng)區(qū)，由于缺乏市場交易，農(nóng)戶只是在概念上了解了確權(quán)的產(chǎn)權(quán)保障效應(yīng)，卻并不能真正促成流轉(zhuǎn)行為，因而其宅基地管理的重點(diǎn)則是充分發(fā)揮政府和企業(yè)的作用，通過政府的有序組織和企業(yè)的有效參與，來實(shí)現(xiàn)閑置宅基地的合理流轉(zhuǎn)。

（3）農(nóng)戶的“戀鄉(xiāng)情結(jié)”和對(duì)農(nóng)村傳統(tǒng)生活方式的依賴也是影響其流轉(zhuǎn)意愿的重要原因。因此，在推進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，要充分尊重農(nóng)戶意愿，保護(hù)傳統(tǒng)文化。對(duì)于一些具有歷史紀(jì)念意義和文化價(jià)值的古村落或古建筑，要進(jìn)行有效保護(hù)，以真正調(diào)動(dòng)農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)積極性，促進(jìn)農(nóng)村宅基地的合理配置和利用。

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Study on the Effects of Rural Residential Land Use Rights Registration on the Households’ Willingness to Rural Residential Land Transfer in Different Regions: A Case Study of 361 Rural Households’ Survey in Hubei Province

WU Yu-ling1, DU Yue-tian2, FENG Zhong-lei3, WANG Mei4
（1. College of Public Administration, Central China Normal University, Wuhan 430079, China; 2. College of City and Environment, Central China Normal University, Wuhan 430079, China; 3. College of Economics and Management, China University of Geosciences, Wuhan 430076, China; 4. Wuhan Planning and Research Institute, Wuhan 430014, China）

Based on the 361 rural households’ survey data from Wuhan, Xiantao and Enshi cities in Hubei province, the purpose of this paper is to analyze the effects of rural residential land use right registration on the households’ willingness to rural residential land transfer, providing a theoretical support and empirical evidence for assessing the performance of registration policy. Methods of descriptive statistical analysis and Probit were used in the paper. The research results are as follows. Firstly, the rural households’ willingness to transfer rural residential land were different before and after rural residential land use right registration. The ratio of rural households that were willing to transfer the rural residential land in suburban area, exurban area and scenic spot of remote area were 54.2 percent, 58.74 percent and 41.38 percent,respectively before the registration, while after the registration, the ratio increased to 91.6 percent, 67.83 percent and 59.77 percent, respectively. Secondly, the expectations of economic revenue and housing security after the transfer and the policy of registration are the distinctive factors that affect the rural households’ willingness to transfer residential land at present. However, the significance levels in the three rural areas are different. Thirdly, the off-farm employment of rural households and the amount of residential land are also two important factors that affect the households’ willingness,the effects of which are also different in the three regions. At last, the participation of local government and enterprises can promote the rural residential land transfer in suburban area and exurban area. In conclusion, according to the diversity of geological conditions and economic locations, the policies of rural residential land use right registration and transfer should be different in suburban area, exurban area and scenic spots of remote rural area, considering the different economic revenue and housing expectation.

land economy; rural residential land use right registration; rural residential land transfer; willingness

F301.3

A

1001-8158（2017）09-0052-10

10.11994/zgtdkx.20171025.163053

2017-01-04；

2017-08-26

國家自然科學(xué)基金（71403095）；國家留學(xué)基金（201606775037）；中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金（CUG160221）。

吳郁玲（1979-），女，湖北黃陂人，博士，副教授。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與管理。E-mail: ylingwu79@163.com

王梅（1979-），女，湖北荊門人，高級(jí)規(guī)劃師。主要研究方向?yàn)橥恋乩靡?guī)劃。E-mail: 16185129@qq.com

（本文責(zé)編：陳美景）