我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其優(yōu)化

唐垠

摘 要 作為一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在維護行業(yè)增產(chǎn)運轉時需要使用大量的資金。但是由于目前我國為了大局的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列的緊縮的財政政策，從而導致我國房地產(chǎn)業(yè)在進行融資時難度有所增加。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的一些特點導致它對金融資金的依賴程度會相對較高且=同時對銀行信貸的依賴較強。若房地產(chǎn)業(yè)在當前這種環(huán)境下依舊選擇傳統(tǒng)的融資方式就可能對本行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生一種阻礙。所以為了進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就必須要及時有效地開拓出新的房地產(chǎn)融資渠道來降低金融風險的發(fā)生幾率。本文對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其優(yōu)化進行分析。

關鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資現(xiàn)狀；優(yōu)化

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A

一、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道及特點

1.銀行貸款

房地產(chǎn)貸款一般是指在地產(chǎn)或房產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營以及消費活動等產(chǎn)生的貸款，它主要包括商業(yè)用房貸款、個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款等。從數(shù)據(jù)上看銀行貸款一直都是我國房地產(chǎn)行業(yè)的最重要的融資渠道，從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來看至少有7成的資金來自于商業(yè)銀行系統(tǒng)。短期來看，銀行貸款依舊是房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要渠道。

2.上市融資

隨著我國資本市場的不斷發(fā)展，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票來獲得投資所需要的資金已成為上市房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的融資渠道，但是房地產(chǎn)企業(yè)上市融資在宏觀調(diào)控背景下難度不斷加大，自2010年4月國家頒布新“國十條”后，證監(jiān)會表示要暫緩房地產(chǎn)企業(yè)的上市受理申請，截止目前仍然未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)IPO的身影。2016年9月以來，證監(jiān)會發(fā)審委也暫緩了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)A股借殼上市和再融資的審批。

3.發(fā)行企業(yè)債券

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過銀行信貸融資、股權融資以及債券融資等幾種方式進行融資。債券融資與銀行信貸、股權融資相比具有它獨特的優(yōu)勢，對房地產(chǎn)公司的吸引力也較強。與銀行貸款相比，債券融資的成本更低。與股權融資相比較，債券融資在程序上更加便捷。再加上債券融資的限制較少，應用較為靈活所以上市公司進行融資融券的意愿更強。但是由于目前我國對籌資企業(yè)的條件要去較高，所以真正發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)債券的企業(yè)也不是很多。

二、當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀分析

雖然隨著我國改革開放的不斷，我國的金融市場也到一定的發(fā)展和完善，但是由于我國在發(fā)展經(jīng)濟時起步較晚，所以導致房地產(chǎn)行業(yè)在融資時依舊過度依賴銀行貸款，這就在一定程度上導致了我國房地產(chǎn)行業(yè)難以深入發(fā)展。除了銀行貸款之外，海外資金時房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要方式，它在進行企業(yè)的風險預測時采用的是比較成熟的風險評估方式，海外資金自由度較高且可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金，所以受到我國房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。但是由于市場的不可控和不可預測性，所以海外資金再進行風險評估時與實際情況有所出入，導致其在短時間之內(nèi)不能被廣泛運用于房地產(chǎn)行業(yè)的融資中。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)在多元化發(fā)展中存在一定的問題，導致生產(chǎn)的產(chǎn)品不能滿足絕大市場的需求，發(fā)展資金缺乏導致企業(yè)只能通過地下金融進行融資，這在一定程度上說明了當前我國的房地產(chǎn)融資市場體系不完善，金融市場管理體制不健全。

三、房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展趨勢展望

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)過程中的中介機構

由于政府的擔憂，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到一定的限制，導致銀行信貸融資途徑不能順利進行，再加上我國民間資金的不斷深入推進和改革開放的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的流入呈現(xiàn)不規(guī)范的形式，多余的啟動資金的處理和合理進入房地產(chǎn)企業(yè)成為了一個大問題。我現(xiàn)階段主要通過建立的高效有序的房地產(chǎn)金融體系來打破現(xiàn)有的房地產(chǎn)僵局和降低房地產(chǎn)風險，解決資金過剩問題和資金利用信息不對稱問題。

2.房地產(chǎn)企業(yè)應有效地提升自身的管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設時應該不斷地加強自身的管理能力，在資金周轉時利用較小的資金量來推動較大項目的運轉，合理的加快企業(yè)資金的流轉速度，從本質上降低對融資的需求。當前大部分的房地產(chǎn)公司在開發(fā)業(yè)務時都存在著資金流轉不通暢這一問題，為了更好地解決這個問題企業(yè)應建立一個科學的合理的程序化的資金管理流程，明確資金管理在每個環(huán)節(jié)中的重要節(jié)點。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷地加強對企業(yè)財務人員的專業(yè)素質及綜合素質的培養(yǎng)，從而方便程序化的資金管理流程能夠落實到位。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的多元化模式

企業(yè)融資多元化很重要，可以明顯的降低房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的融資風險，有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場金融工具和金融產(chǎn)品的發(fā)展。在銀行貸款為主要形式下的金融模式的基礎上，要加大房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資途徑的進行，可以通過加強全國信用評估體系的評估來直接增加信用評價的真實可靠，還可以通過股票融資和債券融資的方式來完善我國現(xiàn)階段的證券交易市場，并積極發(fā)展信托公司、完善信托市場和規(guī)范信托業(yè)法律法規(guī)，來促進房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展的融資模式。

總之，為了改善這一局面，房地產(chǎn)行業(yè)必須要實現(xiàn)融資渠道多元化，積極的探索新的融資渠道，建設并健全一個完善的融資機構。豐富房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式，有效地創(chuàng)新金融工具。房地產(chǎn)行業(yè)也要根據(jù)不同企業(yè)的主要特點來采取相應的融資方式從而盡可能的避免出現(xiàn)企業(yè)過度依賴銀行資金的局面。

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