房產(chǎn)稅的若干問(wèn)題及國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

丁麗美

【摘要】我國(guó)住房制度改革以來(lái)，居民擁有住房的比例不斷增加，隨之房產(chǎn)稅也成為政府稅收不可或缺的一部分。本文通過(guò)分析現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)稅若干問(wèn)題，并借鑒國(guó)外有效征稅和成功遏制較高的房?jī)r(jià)措施，提出一系列房地產(chǎn)稅征收改進(jìn)措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 國(guó)際借鑒 改進(jìn)措施

一、引言

房產(chǎn)稅是許多國(guó)家地方財(cái)政的重要收入來(lái)源，政府愈加關(guān)注房地產(chǎn)稅制度的建立和完善。在過(guò)去近十年中，我國(guó)主要大中城市房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅達(dá)到好幾倍，有些一線城市甚至達(dá)到了10倍左右[1]。當(dāng)前，房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)效果并不理想，房產(chǎn)稅的征收成果也不令人滿意。因此，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件背景下，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)征稅過(guò)程的問(wèn)題是十分有必要的。到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)稅的發(fā)生主要涉及在土地開(kāi)發(fā)、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)。具體的稅主要包括：契稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等11種。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的稅制處在不斷完善之中，但仍舊存在一些問(wèn)題需要進(jìn)一步改進(jìn)，下文中針對(duì)目前我國(guó)稅制存在的核心問(wèn)題進(jìn)行探析。

二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的主要問(wèn)題

（一）重流通、輕保有，阻礙社會(huì)資源有效公平分配

稅收可以調(diào)節(jié)收入分配，對(duì)社會(huì)公平的保證存在重要。房地產(chǎn)稅作為稅收的一種，在調(diào)節(jié)收入分配方面，主要是通過(guò)征收個(gè)人所得稅而實(shí)現(xiàn)。而對(duì)個(gè)人所得稅的征收，從本質(zhì)上看只征收社會(huì)流量財(cái)富的部分，而對(duì)于存量財(cái)富則極少涉及。稅收調(diào)節(jié)收入的原則是“提低，擴(kuò)中、提高”，對(duì)于房地產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，調(diào)節(jié)收入分配功能主要應(yīng)放在“調(diào)高”上[2]。因此，房地產(chǎn)稅作為稅收中的重要部分，并未充分發(fā)揮其在社會(huì)收入及資源分配上的應(yīng)有功能。

（二）計(jì)稅依據(jù)不合理

隨著城市化進(jìn)程的不斷深化，城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值越來(lái)越高。首先，在《房地產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的租金收入及其余值。其中，租金收入取決于租賃市場(chǎng)的行情，而房產(chǎn)的余值由房產(chǎn)交易價(jià)值（即原值）扣除其10%至30%為依據(jù)。相比以前，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增幅非常明顯。因此，不同的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者面對(duì)的市場(chǎng)價(jià)值差距很大，采用原值計(jì)算房產(chǎn)的余值不免有些“一刀切”的不公平現(xiàn)象產(chǎn)生。

（三）稅種結(jié)構(gòu)設(shè)置不當(dāng)

從稅種結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)不當(dāng)引起重復(fù)征收主要表現(xiàn)在土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征收、契稅和印花稅的范圍重疊等。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)征收的增值稅與計(jì)稅依據(jù)包括轉(zhuǎn)讓收入、出租收入等的營(yíng)業(yè)稅在范圍上有所重合，同時(shí)印花稅和契稅也是如此。由此，造成了現(xiàn)實(shí)征收過(guò)程中重復(fù)征收的情況，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)品的正常流轉(zhuǎn)。

三、房產(chǎn)稅收制度國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

縱觀各國(guó)的房產(chǎn)稅，幾乎沒(méi)有兩個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)稅制度是完全相同的，稅收額等于市場(chǎng)價(jià)值乘以一個(gè)固定稅率的做法只是理想中的，具體算法還是要切實(shí)結(jié)合現(xiàn)實(shí)征收過(guò)程來(lái)制定[3]。

（一）美國(guó)、加拿大的征收管理程序

美國(guó)和加拿大房產(chǎn)稅的征收管理程序比較規(guī)范。首先，由房產(chǎn)稅的核稅官員核定所管轄區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值；其次，市鎮(zhèn)地方政府根據(jù)房地產(chǎn)計(jì)稅總價(jià)值及本地的預(yù)算情況確定稅率，再次，房地產(chǎn)稅征收官員根據(jù)事先確定的納稅人房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值和稅率計(jì)算出應(yīng)納稅額，將每個(gè)納稅人的稅單通過(guò)郵寄形式寄給納稅人，有些也將其原始稅單或其電子信息送到銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收；最后，納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應(yīng)納稅額進(jìn)行稅款解繳。美國(guó)地方稅務(wù)部對(duì)于杜絕漏稅，也形成為了一套行之有效的管理辦法。

（二）韓國(guó)差異化稅率，抑制房地產(chǎn)投機(jī)

韓國(guó)征收較高的財(cái)產(chǎn)稅和土地稅，而且采用的是針對(duì)出售不同數(shù)量的房子征收的稅率不同。另外，韓國(guó)為了抑制投機(jī)，制定了住房貸款額不應(yīng)該超過(guò)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的40%。與此同時(shí)，政府對(duì)那些急需房的中低收入者提供低利率的貸款，以幫助他們購(gòu)買(mǎi)房子。這些措施的實(shí)施，都很好的抑制了較高的房?jī)r(jià)。

（三）借鑒新加坡物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn)，完善物業(yè)稅制度

新加坡物業(yè)稅的特點(diǎn)有征收時(shí)間長(zhǎng)、征稅的范圍廣、計(jì)稅依據(jù)科學(xué)、稅收制度合理。我國(guó)物業(yè)稅制度應(yīng)當(dāng)以此為借鑒，確定詳細(xì)的范圍、計(jì)稅依據(jù)，不斷完善物業(yè)稅，從而保證房地產(chǎn)稅的有效征收。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格猛增、開(kāi)發(fā)商謀取高額利潤(rùn)，甚至利益集團(tuán)或投資客炒作房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，政府可以仿效新加坡使用差別征稅法，即對(duì)征收富人征收較高的物業(yè)稅，以限制它們搶購(gòu)房子的動(dòng)機(jī)。另外，加大廉租房和廉價(jià)房的覆蓋量，以滿足更多的貧困者的需求。這樣既提高了社會(huì)的總福利，又有效抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

[1]張平，任強(qiáng)，侯一麟.中國(guó)房地產(chǎn)稅與地方公共財(cái)政轉(zhuǎn)型[J].公共管理學(xué)報(bào)，2016，13（4）：1-15.

[2]潘文軒.改革關(guān)聯(lián)視角下我國(guó)房地產(chǎn)稅改革問(wèn)題分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2015，（3）：137-143.

[3]陳杰，季騁.世界主要國(guó)家房產(chǎn)稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與實(shí)施效果的總結(jié)與借鑒[J].社會(huì)科學(xué)輯刊.2012，（6）：120-126.endprint