酒店地產項目的投資策略研究

柯立佳

（華海酒店有限公司，廣東茂名525000）

酒店地產項目的投資策略研究

柯立佳

（華海酒店有限公司，廣東茂名525000）

近幾年，酒店行業(yè)得到了高速發(fā)展，酒店地產項目投資工作也受到相對廣泛的關注，相關研究者從多角度對酒店地產項目投資策略進行分析，希望能夠有效改善現(xiàn)狀，為酒店地產項目的開發(fā)和投資策略的科學確定提供良好的支持，切實保證地產項目投資效果?，F(xiàn)從十八大以來酒店地產項目投資發(fā)展環(huán)境入手，對新時期酒店地產項目投資策略的確定進行分析，希望能夠為酒店地產項目投資工作的開展提供相應的支持和借鑒。

酒店；地產項目；投資策略

在當前我國地產行業(yè)進入到轉型發(fā)展關鍵時期后，酒店行業(yè)的發(fā)展也日漸受到廣泛關注，成為我國房地產開發(fā)工作中的重點項目，所以酒店地產項目投資策略的確定成為受到高度關注的工作項目，相關部門希望通過制定科學合理的酒店地產項目投資策略，為酒店地產項目的開發(fā)提供良好的支持，保證酒店地產項目的投資開發(fā)能夠取得良好的發(fā)展成效。因此在當前社會背景下，應該結合十八大以來酒店地產項目的開發(fā)情況，制定更為科學合理的投資策略，促進酒店地產項目投資作用的良好發(fā)揮。

一、酒店地產項目投資的巨大潛力

十八大報告明確提出新時期應該進一步加強對生態(tài)文明建設的重視，將生態(tài)文明建設納入到我國社會經濟建設、政治建設、社會建設和文化建設的方方面面，全面促進中華民族的永續(xù)發(fā)展。這一治國理念的提出對我國生態(tài)旅游行業(yè)的發(fā)展產生了重要的影響，生態(tài)旅游呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，并且逐漸表現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢，帶動了相關行業(yè)的發(fā)展。酒店業(yè)作為與旅游業(yè)息息相關的產業(yè)，生態(tài)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展對酒店業(yè)的發(fā)展起到了一定的促進作用，對酒店業(yè)地產開發(fā)項目也產生著一定的積極影響。酒店地產項目的投資潛力逐漸凸顯出來，受到相關部門的廣泛關注，成為社會熱點建設項目。可見，十八大的召開和十八大報告的提出，對我國旅游業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都產生著極其重要的影響，在此社會背景下，相關部門要想促進我國經濟建設水平的進一步提高，就應該加強對酒店業(yè)建設發(fā)展工作的重視，從多角度探索促進酒店業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的措施。受此影響，十八大以來我國酒店地產項目投資成為熱點投資項目，不僅受到相關部門的重視，也取得了一定的發(fā)展成效，在促進我國經濟建設發(fā)展方面發(fā)揮著重要的作用。所以新時期背景下，還應該進一步加強對酒店地產項目投資開發(fā)的重視，積極探索優(yōu)化項目投資的措施，希望能夠有效促進酒店地產項目投資工作的良好開展，借助項目投資的優(yōu)化為酒店業(yè)的發(fā)展和我國經濟建創(chuàng)造良好的條件。

二、酒店地產項目投資策略的確定

（一）重視區(qū)位研究，保證地產項目選址的科學性

在酒店地產開發(fā)項目中，“酒店+地產”開發(fā)模式要想獲得成功發(fā)展，最為關鍵一點就是要爭取實現(xiàn)酒店的成功經營，只有酒店在經營發(fā)展過程中獲得成功，才能夠凸顯酒店品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)對人力資源和社會資金的有效聚集，形成區(qū)域綜合開發(fā)的良好效果，保證整個項目在開發(fā)過程中能夠獲得相對穩(wěn)定的資金流和總收入，凸顯酒店地產項目開發(fā)的整體價值。一般來說，酒店要想獲得良好的發(fā)展成效，就應該對酒店發(fā)展過程中賴以生存和發(fā)展的空間進行合理限定，并對地產項目周邊形成的區(qū)域升值空間加以明確，保證酒店地產項目投資能夠取得良好的發(fā)展成效。

在對酒店選址問題進行研究和分析的過程中，研究者經過系統(tǒng)的研究逐漸總結出幾個重要的因素，即地理區(qū)位因素的選擇，明確經濟區(qū)位、市場區(qū)位、資源區(qū)位和競爭區(qū)位等，為酒店地產項目研究和開發(fā)提供相應的保障。近幾年，受到區(qū)位優(yōu)勢的影響，部分跨國酒店集團進入到我國，并且從競爭區(qū)位角度進行分析，北京、上海和廣州等一線城市成為高級酒店競爭主要場所，對酒店地產項目的投資和開發(fā)也產生了重要的影響，促進酒店地產項目投資受到更為廣泛的關注。[1]而從這一層面入手進行更為深入的研究，發(fā)現(xiàn)在制定酒店地產項目投資策略的過程中，應該注意對酒店區(qū)位優(yōu)勢選址進行科學的選擇和分析，進而從中心商務區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、城市未來發(fā)展方向、整體發(fā)展優(yōu)勢等角度探索科學合理的酒店地產項目區(qū)位定位，實現(xiàn)對地產項目的科學選址，保證能夠制定相對科學的投資策略，促進酒店地產項目投資的科學性和合理性，為酒店地產項目開發(fā)創(chuàng)造良好的條件。

（二）合理確定運營資本，逐步擴大投資收益

從投資學角度對酒店地產項目投資開發(fā)進行分析，發(fā)現(xiàn)在酒店地產項目投資工作中所涉及到的資金具有一定的時間價值，資金成本大小受到不同籌資方式的影響，并且資金使用效率和資金使用時間也能夠促使資金成本大小發(fā)生一定程度上的變化，在資金籌集方式、使用效率和時間的作用下能夠實現(xiàn)對資金周轉次數、使用時間的合理控制，進而促進資金成本的降低，促使酒店地產項目在投資和開發(fā)工作中獲得更大的經濟效益。[2]而從項目資金成本角度入手進行深入研究，要想保證酒店地產項目開發(fā)效果，獲得相應的開發(fā)成效，就可以制定相應的資金互補策略，通過出售部分房產的方式彌補酒店資金缺口問題，為酒店運轉提供充足的現(xiàn)金支持，保證酒店整體發(fā)展成效。而從融資渠道的探索角度進行解讀，酒店地產項目投資工作的優(yōu)化也可以從降低融資渠道角度進行分析，通過制定科學合理的上市策略，對國內金融市場體系進行完善，保證地產開發(fā)過程中能夠獲得良好的資金支持。唯有如此，酒店地產項目開發(fā)和投資工作中才能夠取得良好的資本運作收益，保障酒店地產項目的整體性收益，全面推進酒店地產項目開發(fā)工作的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）合理把握工作時機，適時介入投資工作

在探索酒店地產項目投資工作的過程中，準確把握投資時機是相對科學的工作，合理把握時機能夠進一步增強投資的科學性，凸顯酒店地產項目投資的價值。所以在探索酒店投資策略的過程中，應該注意合理把握投資工作時機，選擇適當的時機介入到投資工作實踐中，保證投資工作效果。在具體把握時機的工作中，酒店地產項目開發(fā)人員應該注意關注國家所制定的宏觀經濟政策、市場需求和行業(yè)發(fā)展階段等空間因素，正確認識當前市場環(huán)境下多元化市場轉型發(fā)展需求，進而結合實際情況對投資工作進行適當的調整，增強酒店地產項目投資和開發(fā)工作的科學性和合理性。[3]首先，在政策方面，酒店地產項目開發(fā)過程中可以選擇先入為主的投資策略，在構建“酒店+地產”商業(yè)模式的過程中有效規(guī)避國家宏觀調控政策的限制性影響，獲得一定的發(fā)展優(yōu)勢，形成品牌效果。其次，在行業(yè)發(fā)展階段方面，對投資策略的選擇和確定應該堅持長期投資策略，全面促進房地產行業(yè)向著更高層次的發(fā)展階段進行探索，增強市場價值的認同感。最后，在市場需求空間的確定方面，應該堅持貫徹落實市場需求超前投資策略，全面促進經濟收入的持續(xù)增長和工作方式的轉變，保證酒店地產項目投資成效的獲取。

（四）引領酒店業(yè)發(fā)展時尚，探索高端定位

現(xiàn)階段在我國酒店業(yè)的發(fā)展過程中，影響經濟效益的因素有很多，而酒店要想在激烈的市場競爭中獲勝，就應該在全面把握市場需求的基礎上，積極探索高端定位，借助科學合理的市場定位實現(xiàn)對酒店業(yè)發(fā)展情況的引領，促進酒店業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保證酒店地產項目開發(fā)工作在新時期取得相對穩(wěn)定的發(fā)展成效。具體來說，在酒店地產項目投資工作中，對高端市場的定位具體指酒店地產項目的開發(fā)應該將服務高消費人群作為核心，針對高收入人群對酒店行業(yè)的實際需求對投資項目、投資方向等進行合理調整，確保每一筆投資都能夠服務于酒店的發(fā)展，進而促使酒店在激烈的市場競爭中獲得一定的競爭優(yōu)勢，形成品牌效應，真正獲得酒店投資工作的成功發(fā)展。[4]此外，在實施高端定位、引領酒店發(fā)展時尚的工作中，一項較為重要的工作就是在定位高端酒店的同時也應該保證產品和服務的高端定位，從規(guī)劃理念、概念的設計到物業(yè)管理等工作都應該力求滿足城市高消費群體的實際需求，對酒店式公寓、產權等進行全面開發(fā)，希望能夠對城市中的高收入群體產生較強的吸引力，讓更多的人到酒店中享受酒店相關服務，進而爭取以有限的投資獲得更大的產出，實現(xiàn)酒店業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（五）固化發(fā)展模式，實現(xiàn)酒店連鎖擴張

在酒店地產項目投資工作中，對酒店發(fā)展模式的固定化探索，構建連鎖擴張的體系，能夠促進酒店在發(fā)展過程中取得更好的發(fā)展成效，實現(xiàn)酒店在新時期的穩(wěn)定運行。所以在當前社會背景下，在酒店地產項目投資策略的探索過程中，應該在全面分析酒店市場地位、服務對象等因素的基礎上，制定科學合理的固化發(fā)展模式，并探索一系列與酒店發(fā)展相契合的策略，為酒店連鎖擴張?zhí)峁┫鄳闹С?，希望酒店地產項目投資能夠獲得更大的經濟效益。[5]具體來說，一般情況下，酒店在發(fā)展過程中所能夠選擇的固化發(fā)展策略，主要包含以下幾種。

一是標準化發(fā)展策略，具體指酒店地產項目在探索投資擴張工作之前，必須借助對一個或者幾個相關項目的運作來構建相對完整、系統(tǒng)的標準體系，并將其作為今后工作中酒店項目開發(fā)工作的藍本，對酒店地產項目開發(fā)投資工作實施系統(tǒng)化規(guī)范，實現(xiàn)對資源的優(yōu)化配置和經濟效益的最大化獲取。

二是專一化發(fā)展策略，即酒店企業(yè)在加強地產項目投資的過程中，應該明確投資的側重點，將主要力量集中到酒店專業(yè)化深度開發(fā)工作中，突出酒店地產項目開發(fā)特色，并實現(xiàn)對其他多種附屬產品的精簡，避免酒店建設主體表現(xiàn)出分化狀態(tài)，影響酒店的競爭優(yōu)勢和整體發(fā)展水平，全面推進酒店的科學化發(fā)展。[6]

三是梯度化策略，在“酒店+地產”模式中，對梯度化策略的選擇是較為重要的內容，并且主要包含產品的梯度化和空間梯度化兩個方面，在實施梯度化策略的過程中，可以結合實際情況積極探索產權式酒店地產項目、景觀住宅地產項目的開發(fā)，保證梯度化策略的實際應用效果，為酒店業(yè)的穩(wěn)定運行提供良好的支持。

這樣，在酒店地產項目開發(fā)工作中相關工作人員對投資工作進行全面的分析和解讀并積極探索科學合理的發(fā)展策略，將其與酒店地產項目開發(fā)和投資進行有機結合，能夠真正凸顯酒店項目開發(fā)工作的價值，增強整體工作效果，在酒店地產項目開發(fā)工作中獲得更大的收益，在促進酒店企業(yè)高效發(fā)展的同時，也為我國地區(qū)經濟建設創(chuàng)造相應的條件，促進經濟發(fā)展水平的全面提高。[7]

三、結語

綜上所述，在酒店業(yè)和地產業(yè)發(fā)展過程中，酒店地產項目投資的確定對酒店地產項目的良好開發(fā)產生和重要的影響，所以酒店業(yè)和地產業(yè)應該加強對酒店地產項目投資和開發(fā)工作的重視，在綜合管理工作中積極探索酒店地產項目投資和開發(fā)優(yōu)化措施，進而逐步增強酒店地產項目投資的科學性和系統(tǒng)性，保證地產項目投資水平的日漸提高，有效促進我國酒店經濟和地產經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

[1]梁彥博.分析地產綜合開發(fā)中的酒店投資策略[J].蘇州：經營管理者，2015(22).

[2]郭欣.酒店項目投資效益評價與分析[D].蘇州：蘇州科技大學，2017.

[3]李挺.中海圣廷苑酒店項目工程管理模式創(chuàng)新研究[J].工程管理學報，2016(1).

[4]李翔.淺談做好控制房地產項目投資風險的策略[J].企業(yè)文化月刊，2012(1).

[5]田華.“海棠灣酒店”房地產開發(fā)項目投資風險管理研究[D].北京：中國海洋大學，2014.

[6]吳忠.我國房地產投資項目中的風險與對策[J].財經問題研究，2014(2).

[7]劉軍.商業(yè)地產項目可行性相關問題研究——以廣州市XX酒店項目為例[D].桂林：桂林理工大學，2013.

［責任編輯：王鑫］

F719

A

1005-913X（2017）09-0158-03

2017-06-17

柯立佳(1968-)，男，廣東茂名人，研究方向：酒店管理。