我國房地產信托業(yè)務的風險分析與控制

摘 要：文章敘述了房地產信托業(yè)務在我國的發(fā)展歷程，分析了房地產信托的具體風險點及其成因，并詳細闡明現(xiàn)階段防控房地產信托風險的具體措施和完善宏觀風險控制體系的方法。對引導房地產信托業(yè)務良性發(fā)展、進一步推動REITs的中國化進程提出建議。

關鍵詞：房地產信托；風險分析；REITs

一、引言

房地產信托是指，房地產開發(fā)商通過信托公司設立信托計劃，向社會募集資金，然后將該筆資金用于與房地產開發(fā)建設運營等相關的活動。與銀行貸款相比，信托融資具有募集資金方式靈活的優(yōu)勢，可降低房地產開發(fā)商的融資難度。

二、我國房地產信托的發(fā)展

房地產行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，我國房地產融資過去主要依靠銀行貸款。2003年，中國人民銀行出臺了著名的“121號文件”，該文件旨在抑制當時過熱的房地產投資勢頭，明確要求各家商業(yè)銀行嚴格審批房地產開發(fā)貸款并重點監(jiān)控貸款資金?！?21號文件”限制了房地產開發(fā)企業(yè)的銀行融資渠道，信托渠道融資開始成為房產企業(yè)追逐的熱點。2006年，銀監(jiān)會發(fā)布的“54號文”對房地產信托融資設立了比銀行貸款還高的門檻，房地產信托發(fā)行規(guī)模大幅下降。2007年下半年，次貸危機席卷全球金融市場，房地產信托業(yè)務再一次受到影響，整體規(guī)模萎縮。

2009年房地產開發(fā)商的銀行信貸額度受到限制，融資市場上再一次掀起了信托融資潮。相對于銀行貸款而言，房地產信托融資具有募集資金方式靈活和資金利率可靈活調整的優(yōu)勢，可降低房地產開發(fā)商，尤其是中小開發(fā)商的融資難度。同時，房地產信托可以基于股權投資、財產受益權等模式進行創(chuàng)新，豐富的融資模式使信托渠道成為了房地產公司最佳融資方式之一。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第四季度，按投向劃分，運用于房地產信托的信托資金已達到10337.5億元，占信托業(yè)比重為10.03%，同比增加0.18個百分點。在2013年新增的集合信托計劃中，房地產信托投向新增資金占總新增信托資金比例更是高達23.31%，共新增項目金額3041億元。

三、房地產信托業(yè)務主要風險點

房地產信托規(guī)模迅速擴張的同時，也暴露出一系列風險。房地產信托業(yè)務的主要風險點有：

1、政策風險。房地產信托與房地產業(yè)緊密相連，而房地產業(yè)在很大程度上受到政府的控制。2010年至今樓市調控政策先后經歷了五次升級：從2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年的“新國八條”到2013年3月20日出臺的第五次調控升級政策措施“國五條”，房地產業(yè)一直處于風口浪尖之上。未來樓市調控還會持續(xù)，政策風險將始終存在。

2、房地產行業(yè)風險。受經濟發(fā)展的影響，地產業(yè)發(fā)展具有周期波動的性質。房地產行業(yè)進入蕭條期的時，常伴隨有地產價格下降、交易量驟減、項目開發(fā)規(guī)?？s小等現(xiàn)象。房地產行市場存在大量泡沫，其銷售量和價格有可能出現(xiàn)較大幅度的波動，房地產行業(yè)的波動將直接影響到房地產項目的收益，進而影響到房地產信托計劃資金的兌付。

3、流動性風險。房地產信托的投資時間較長，期限一般在一年到三年，也有五年的長期項目。雖然《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中規(guī)定信托計劃存續(xù)期間，受益人可以向合格投資者轉讓其持有的信托單位，但對交易的場所、交易的具體方式并無細致說明，導致實際操作并不理想，產品的流動性較低。

4、財務風險。財務風險是指房地產項目融資、負債經營等財務管理方面帶來的風險。房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，營運資金需求大，存貨周轉時間長，“高負債，低自有資金”是房地產業(yè)內的普遍現(xiàn)象，一般企業(yè)負債率都會占到總投資額的50%以上，有的甚至占到80%或90%以上。外部融資占房地產企業(yè)開發(fā)項目使用資金的比例越大，財務風險越大。

5、市場風險。市場風險是指投資所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產的供給和需求也是在變化的。目前多數(shù)三四線城市房地產市場已呈現(xiàn)出供大于求的局面，部分二線城市因為前幾年的開發(fā)過度也出現(xiàn)銷售疲軟甚至被迫降價的狀況。

6、信用風險。信用風險指在信托計劃期限屆滿時，融資方無力或拒絕按時足額支付信托本金和收益的風險。銀行貸款的融資成本低但對開發(fā)項目的門檻較高，部分劣質的地產項目通過信托計劃形式進行包裝后流入市場，加上房地產信托產品本身具有跨市場、跨領域的特征，極易發(fā)生信用風險。

四、房地產信托的風險控制

（一）風險防范的微觀措施

針對上述風險點，信托公司通常采用的風險控制具體措施有：第三方保證、提供抵押或質押、設立風險預警點和止損點、結構化信用增級和派駐監(jiān)管人員等方法。

1、第三方保證。第三方保證包括商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機構等主體提供的無限連帶責任保證或其他形式的承諾保證。有些房地產信托產品中還會引入地方政府的財政承諾，以地方政府擔保函的形式為房地產信托產品提供第三方保證。但2012年財政部發(fā)布的463號文件中已經規(guī)定地方各級政府及所屬機關事業(yè)單位、社會團體不得出具擔保函、承諾函等直接或變相的擔保協(xié)議，該類政信合作產品現(xiàn)多已銷聲匿跡。

2、提供抵押或質押：房地產信托產品的抵押物和質押物標的主要包括股權或其他有價證券、房地產、國有土地使用權、應收賬款等。抵押物或質押物的價值一般由信托公司相關部門進行核定。倘若是由信托公司內部人員參與抵押物、質押物價值核定的，那么該核定人員需要具備相關的專業(yè)估價知識技能，并且不得參與到該項目相關的審批決策中去。

3、結構化信用增級。信托公司可對信托計劃的投資者受益權進行分層設計，由劣后級別的受益人對優(yōu)先級別的受益人提供損失保障來實現(xiàn)結構化的信用增級。根據(jù)相關規(guī)定，房地產集合資金信托計劃中優(yōu)先級和次級受益權配比的比例不能高于3：1，這個比例越小，優(yōu)先級資金的安全保障程度就越高。在財產類信托產品中，就常采用這種受益權分層設計。endprint

4、設立風險預警點和止損點。房地產信托不像礦產類信托產品一樣擁有長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其還款來源主要來自于銷售收入。房地產銷售收入呈現(xiàn)波動較大的特點。信托公司可根據(jù)交易對手的具體情況，設立風險預警點和止損點，出發(fā)風險預警點時要求交易對手增加保障措施，發(fā)生止損點時啟動強制清算。

5、派駐監(jiān)管人員。為了防止融資方濫用信托資金，信托公司可以派駐監(jiān)管人員，監(jiān)督資金在項目內封閉運作的情況，并且和房地產公司的人員共同管理公章、財務專用章、銀行結算賬戶的網(wǎng)上銀行U盾等。

（二）風險防范的宏觀視角

1、建立健全的法律法規(guī)體系

房地產信托業(yè)務涉及項目情況復雜，業(yè)務種類繁多?，F(xiàn)有的法律法規(guī)體系還不能把已經暴露出的風險約束起來。監(jiān)管層暫時采取的管理手段以項目“事前報備”為主要約束力，一定程度上限制了房地產信托計劃的數(shù)量和發(fā)行規(guī)模。該種手段雖然暫時可以避免房地產信托風險蔓延到整個金融體系，但長久來看不利于房地產信托業(yè)務的良性發(fā)展。因此，需進一步完善與房地產信托相關的現(xiàn)有法律制度，針對房地產信托設計的投資范圍、分紅政策、信息披露等方面制定詳細的規(guī)定，以遏制風險。

2、建立信托產品的二級交易市場

證券化創(chuàng)造的退出渠道可以顯著提升金融產品的自身流動性，并且有效分散和傳導投資風險。王震（2013）認為私募性質的全國性產品二級交易市場是信托產品證券化的重要實現(xiàn)形式。建立該二級市場，需完成我國標準化信托產品的上市發(fā)行、交易過戶等一系列流程的建設工作，并且建立合理的評級制度，從而吸引風險匹配的投資者參與投資。

3、進一步推動REITs在我國的發(fā)展

起源于美國的房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， 簡稱REITs），是由專門投資機構進行經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托制度。REITs具備長期穩(wěn)定的收益，風險較低。美國市場上的REITs有定期的股息收益，并且股息率回報優(yōu)厚。在我國發(fā)展REITs，可以有效防范房地產信托的流動性風險。

發(fā)展REITs的過程中，應著重注意利用REITs的性質和功能，制定多元化的投資組合，以防范集中投資的風險。針對目前我國的經濟環(huán)境，筆者建議國內開發(fā)REITs以有較高收益的商業(yè)物業(yè)類房地產項目為主，將多個地區(qū)核心地段優(yōu)質商業(yè)作為投資組合，以獲得穩(wěn)定而長期的租金回報及利潤分紅。

參考文獻：

[1]王震.房地產信托風險化解機制設計研究[J].人民論壇，2013，（20）.

[2]王巍.房地產信托投融資實務及典型案例[M].北京：經濟管理出版社，2012.

[3]董如意.REITs在我國保障房建設融資中的運用——以公租房為例[J].中國城市經濟，2011，（29）.

作者簡介：王歡（1990-），女，漢族，江蘇無錫人，金融碩士，東南大學經濟管理學院，研究方向：金融風險管理。endprint