房地產項目投資的財務可行性分析探討

陳 樸 趙亞琳/ .廣西鐵路投資集團有限公司 .南寧威寧投資集團有限責任公司

房地產項目投資的財務可行性分析探討

陳 樸1趙亞琳2/ 1.廣西鐵路投資集團有限公司 2.南寧威寧投資集團有限責任公司

房地產投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術性極強的投資活動，同是也是一項高投資、高收益、高風險的投資行為。因此，正確合理的財務可行性分析，對加強投資項目的財務風險管理至關重要。文章主要就房地產項目投資的財務可行性進行了相關的分析，以供大家交流探討。

房地產；項目投資；財務可行性

引言

房地產項目的財務可行性分析是指在房地產項目投資決策前通過對房地產市場的實地調查與資料收集，在宏觀經濟、市場需求和競爭分析的基礎上預測投資項目的銷售收入、投資成本費用、稅金及利潤等，通過計算項目的投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率等指標，綜合論證投資項目的必要性，判斷該投資項目是否具有財務可行性，為正確的投資決策提供可靠的依據，減少或避免投資決策失誤。

1.房地產開發(fā)項目可行性研究內容

1.1 總論

項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經濟的意義。

1.2 市場調查和需求分析

通過對房地產市場的詳細調查，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。

1.3 開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析

原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。

1.4 規(guī)劃設計方案

開發(fā)項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網的可行性。

1.5 投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關費用的估計。

1.6 經濟分析、財務評價、社會經濟評價

通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。

2.可行性研究在房地產項目中的應用的重要性

可行性研究是房地產項目開發(fā)前的必要工作，對項目開發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產項目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設以及科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過可行性研究，能夠為房地產商做出決策提供重要的參考依據；第三，可行性研究也能夠為各個參與部門之間簽訂協(xié)議的依據來源。

3.項目投資的財務可行性分析

3.1 項目總投資預測

以某項目為例，該項目總投資由開發(fā)成本和各項費用構成，開發(fā)成本是指項目的土地及拆遷費用、前期工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)問接費用等；各項費用是指管理費用、銷售費用、財務費用及稅費等。本項目的開發(fā)成本已考慮以下因素：(1)本市相關工程竣工(結)決算的主要指標，并考慮費用調整因素；(2)國家及本市的有關工程建設及其他建設費用的現(xiàn)行規(guī)定。

3.2 項目的資金籌措

該公司現(xiàn)有資金來源渠道有：將公司現(xiàn)有房產等資產抵押給銀行可取得貸款3000萬元， 公司股權轉讓可獲得約5000萬元，公司另一項目銷售獲利約5000萬元，即公司自有資金部分可籌集到約13000萬元。銀行貸款方面：由于目前國家實行嚴歷的房地產宏觀調控政策， 加上銀行緊縮的貨幣政策，該項目無法獲得房地產項目開發(fā)貸款，只能用土地抵押向銀行申請貸款。土地的評估價值約6000萬元，向銀行抵押可能取得貸款3000萬元。在不考慮承建方墊資的情況下，可籌集到資金總額約16000萬元。

由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業(yè)長期處于買方市場，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時間內少付、 甚至不付工程費用， 根據目前建筑市場的行業(yè)潛規(guī)則，承建方可墊資3000萬元左右。墊資實際上起到了為公司融資的作用，在一定程度上可以減輕公司的資金壓力。

綜合以上分析，該項目資金需求可得到初步解決。

3.3 項目的收入預測

收入預測是指項目銷售帶來的預期經濟利益的流入，是利潤產生的前提和基礎。銷售收入的預測是一項復雜細致的工作，需要企業(yè)的銷售部門在市場調查的基礎上，通過市場供需分析，結合本公司項目特點進行銷售預測，從而估算出銷售收入。通過市場調查，該項目區(qū)域板塊的概念炒作具有強大的吸引力，成規(guī)模的寫字樓群會吸引大量客戶追逐。該項目周邊商業(yè)項目林立，已基本形成圍繞市政府和輕軌站點為主的寫字樓商圈。公司投資此項目正好迎合了市場需求，將形成良好的銷售前景。

3.4 財務評價

財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。常用的房地產投資項目的靜態(tài)評價方法如投資利潤率、主營業(yè)務利潤率等；動態(tài)評價方法主要有凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值指數法和內部收益率法等。

(1) 投資利潤率及主營業(yè)務利潤率：兩指標的平均數均優(yōu)于房地產行業(yè)相應指標，說明本項目可行。

(2)凈現(xiàn)值。指項目未來現(xiàn)金流人量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值之間的差額。若凈現(xiàn)值為正，說明項目的收益率超過了基準收益率或預定的投資收益率，則項目可行；反之若凈現(xiàn)值為負，則項目應放棄。房地產項目的投資建設及營運期限較長，應選擇適當的折現(xiàn)率折成建設初期的現(xiàn)值進行比較。該公司的加權平均資金成本為12%，該項目以此作為折現(xiàn)率計算凈現(xiàn)值。該項目在不同銷售狀況下的凈現(xiàn)值均為正值，說明本項目可行。

(3)現(xiàn)值指數法。投資收益現(xiàn)值與初始投資額現(xiàn)值之比?，F(xiàn)值指數大于1，項目可行；反之則應放棄。本項目在不同銷售狀況下的現(xiàn)值指數均大于1，說明本項目可行。

(4)內部收益率。是指在整個投資期內使凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率，當其超過資金成本時投資項目可行；如果低于資金成本則應放棄。內部收益率一般通過“試誤法”進行計算，即先估計一個折現(xiàn)率，用它來計算方案的凈現(xiàn)值：如果凈現(xiàn)值為正數，提高折現(xiàn)率進一步測試； 如果凈現(xiàn)值為負數，則降低折現(xiàn)率再測試。經過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的折現(xiàn)率，即為該項目的內部收益率。

經過多次測試，本項目的內部收益率在不同銷售狀況下均大于項目平均資金成本12%， 說明本項目可行。

4.結束語

總之，為規(guī)避和盡可能減少風險，一方面在對項目進行財務指標分析的同時，還應結合其他分析進行決策，以使投資效果更具有可靠性；另一方面需要有一定的風險應變措施，以減少市場和其他突變情況而發(fā)生的損失。

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