論我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)

李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱 150020）

論我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)

李淑玲

（哈爾濱市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，哈爾濱 150020）

在政府的正確引領(lǐng)下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，具有中國(guó)特色的社會(huì)主義的大方針已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。在有力政策的大力扶持下，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)也逐漸成長(zhǎng)起來(lái)。當(dāng)今的房地產(chǎn)金融業(yè)，應(yīng)該如何審視自己，應(yīng)該如何繼續(xù)可持續(xù)性發(fā)展，成為了金融業(yè)重點(diǎn)的關(guān)注話題。房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，決定了房地產(chǎn)金融業(yè)是否能夠有效地融入全國(guó)的金融市場(chǎng)，為中國(guó)的金融業(yè)帶來(lái)有力的推動(dòng)性作用。

房地產(chǎn)金融；發(fā)展趨勢(shì)；監(jiān)管

合理的房地產(chǎn)金融運(yùn)營(yíng)體系，要有足夠種類與數(shù)量的商品，商品的多樣化，是保證購(gòu)買人群的購(gòu)買需求的必要手段。房地產(chǎn)金融體系品種多樣化的前提，是穩(wěn)固的運(yùn)營(yíng)體系。穩(wěn)固的運(yùn)營(yíng)體系，能夠承受各個(gè)層面上的沖擊，保證穩(wěn)定良好的金融環(huán)境，為大眾穩(wěn)定持續(xù)地提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。盲目的發(fā)展，是應(yīng)該摒棄的，發(fā)展的方向是要找到符合我國(guó)國(guó)情民情、符合我國(guó)具體環(huán)境的，能夠完全地融入金融市場(chǎng)的指導(dǎo)性方針。參考借鑒國(guó)外的成功案例，學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)金融業(yè)的管理模式，結(jié)合我國(guó)的具體情況做出有機(jī)的融合，認(rèn)清當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的不足，找到管理與運(yùn)營(yíng)機(jī)制上的漏洞，并加以改善，找到適合我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的具體方案。

一、對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與分析

1.對(duì)房地產(chǎn)金融體系的調(diào)查與研究。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，屬于高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)的民生建設(shè)與土地的有效開發(fā)利用起著積極的推動(dòng)作用。但房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金投入的要求很高，并且不能在短期內(nèi)得到有利的資金回收，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有限。房地產(chǎn)金融的合理組建，是解決這一難題的有效手段。合理地針對(duì)房地產(chǎn)的金融行業(yè)的需求，在市場(chǎng)巨大的需求下，房地產(chǎn)金融得到了快速的發(fā)展，在整體的金融行業(yè)中，近幾年，房地產(chǎn)金融的比重越來(lái)越大，良好的房地產(chǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的相互扶持，讓我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了有利的發(fā)展，同時(shí)也豐富了銀行的投資項(xiàng)目。雖然房地產(chǎn)金融帶動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但房地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)體系并不完整，同時(shí)也只是處于起步階段，有很多措施與管理體系不完善，沒有形成針對(duì)性的發(fā)展方向。房地產(chǎn)金融對(duì)資金運(yùn)作與周轉(zhuǎn)的依賴性很大，甚至是完全依賴銀行的貸款投資。而房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也十分巨大，房地產(chǎn)金融本身并不具備承受這種風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于資金的回收也僅限于購(gòu)買者的零散購(gòu)買，并沒有形成發(fā)達(dá)、完整的金融體系，與社會(huì)的金融體系不能完美地融合。單獨(dú)對(duì)這點(diǎn)進(jìn)行評(píng)論，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)金融業(yè)的水平還是十分落后的。雖然在近幾年房地產(chǎn)金融逐漸得到了廣泛的重視，針對(duì)房地產(chǎn)金融的合理、科學(xué)的創(chuàng)新理念也逐步得到了運(yùn)用，但運(yùn)用的廣泛程度并不理想，還是處于分散性的嘗試階段，并沒有影響整體的房地產(chǎn)金融業(yè)的管理方式。而且房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融的合理且有效率的配合體系還沒有形成，導(dǎo)致在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，錯(cuò)過(guò)了很多更有效率的配合方式。

2.對(duì)房地產(chǎn)金融的服務(wù)體系的調(diào)查與研究。目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品單一，缺乏應(yīng)有的銷售生產(chǎn)創(chuàng)意，市場(chǎng)的商品活躍度不夠。在這方面，應(yīng)該多向其他具有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)家進(jìn)行學(xué)習(xí)與自我研究。對(duì)于銀行貸款的運(yùn)用，過(guò)于粗放，不能合理精細(xì)地做到細(xì)節(jié)方面的規(guī)劃。對(duì)國(guó)家的有利政策研究利用得過(guò)于膚淺。對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)沒有做出良好的判斷，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的防范手段過(guò)于死板。對(duì)購(gòu)買者的范圍過(guò)于局限，沒有做到合理的規(guī)劃與拓展。在銷售商品時(shí)的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)意識(shí)沒有得到妥善的合理的規(guī)劃，導(dǎo)致商品銷售停滯，不能快速地回籠資金。房地產(chǎn)的持續(xù)性發(fā)展，需要房地產(chǎn)金融業(yè)的大力支持與配合，房地產(chǎn)金融對(duì)資金方面合理的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，可以大幅度提高持久的經(jīng)濟(jì)供給，從而對(duì)促進(jìn)整個(gè)金融市場(chǎng)的資金流通帶來(lái)益處。

3.對(duì)我國(guó)房屋貸款的調(diào)查比較。在對(duì)我國(guó)城市的住房購(gòu)買情況進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，城市住房的購(gòu)買大多數(shù)需要對(duì)銀行進(jìn)行貸款，通過(guò)多年按揭的方式完成對(duì)房屋的購(gòu)買交易。由銀行對(duì)個(gè)人進(jìn)行放貸，建筑商得到貸款回報(bào)，個(gè)人再針對(duì)銀行進(jìn)行有償償還，這種對(duì)個(gè)人、房地產(chǎn)商、國(guó)家經(jīng)濟(jì)同時(shí)受益的買賣方式得到了廣泛的運(yùn)用與認(rèn)同。但相對(duì)于一些發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)對(duì)房屋進(jìn)行貸款的整體比例依然有著明顯的不足，與歐洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的一些國(guó)家尚有距離，每年歐洲經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟的房屋貸款平均值，占全國(guó)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值40%左右。而我國(guó)全年的房屋貸款總值，只占我國(guó)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的10%。其中的比例差距達(dá)到了3倍以上。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的主要回收途徑依然是銀行針對(duì)個(gè)人的貸款，如何能全方位地提高國(guó)民的貸款購(gòu)買力，拓廣購(gòu)買人群，是需要房地產(chǎn)金融業(yè)在整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體制上逐漸改善的。

二、房地產(chǎn)金融業(yè)體系創(chuàng)新的方向與目標(biāo)

1.對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)制度的研究。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)金融雖然還相對(duì)的落后，但已經(jīng)具備了進(jìn)步的必要因素，觀察國(guó)際上的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)融資和資金制度，是金融市場(chǎng)進(jìn)步的一個(gè)必備因素。融資制度的形成目的，是為了促進(jìn)市場(chǎng)資金的重新整合投入，并進(jìn)一步地促進(jìn)資金建設(shè)對(duì)市場(chǎng)的有力帶動(dòng)性。再者，國(guó)家單位實(shí)施的住房公積金的制度，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的有利方案，以強(qiáng)制性的預(yù)備資金儲(chǔ)存帶動(dòng)房地產(chǎn)資金的持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)群眾購(gòu)買力，從而達(dá)到多方面的利益共榮。相對(duì)住房公積金這種強(qiáng)制性的房屋購(gòu)買基金的儲(chǔ)存，自愿性的住房資金儲(chǔ)備也是新制度的一種體風(fēng)格，由有購(gòu)買意圖的購(gòu)買群體提前定期儲(chǔ)存一筆資金，當(dāng)出現(xiàn)購(gòu)買需要時(shí)，已提前儲(chǔ)備資金為基礎(chǔ)，再進(jìn)行貸款，以進(jìn)行房屋買賣。這些房地產(chǎn)金融制度，標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)的運(yùn)作模式已經(jīng)有效地與銀行開始了互動(dòng)，對(duì)住房資金的融合利用已經(jīng)相對(duì)完善。但相對(duì)這些固有的金融制度，依然需要更為先進(jìn)有效的金融體系的融合來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)的多元化需求。

2.當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況的總結(jié)與研究。當(dāng)今我國(guó)的房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，依然停留在被動(dòng)學(xué)習(xí)其他國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)的層面上，對(duì)于他國(guó)的學(xué)習(xí)必然重要，但自我總結(jié)并且創(chuàng)新，才是適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展的重要前提。形成我國(guó)特有的房地產(chǎn)金融體系，才能更好地穩(wěn)固我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能更好地面對(duì)其他國(guó)家的金融體系對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的沖擊。貸款類的金融基礎(chǔ)已經(jīng)成為了融資的主流選擇，但這種負(fù)資產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)依然存在著弊端。作為投資初期的資金運(yùn)轉(zhuǎn)需要，貸款是很好地解決資金緊張的手段，但作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，自我資產(chǎn)的創(chuàng)新，才是更為有力的保障。政府在政策方面的支持，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了有力的生長(zhǎng)條件，但也是因?yàn)檫@種生長(zhǎng)環(huán)境過(guò)于優(yōu)越，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)金融業(yè)自我主觀意識(shí)上的創(chuàng)意改革意識(shí)的淡薄，房地產(chǎn)金融業(yè)自我主管創(chuàng)新，是更為適合房地產(chǎn)金融自我發(fā)展壯大的有利因素，自我成長(zhǎng)才是發(fā)展的根本。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，已經(jīng)帶動(dòng)了許多行業(yè)的飛速進(jìn)步。房地產(chǎn)金融業(yè)的成長(zhǎng)速度，固然喜人，但依然有著一定弊端。對(duì)于利益創(chuàng)造的層面上，快速的發(fā)展能夠使資金快速累積，市場(chǎng)占據(jù)速度更快，但相對(duì)的，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)水平卻依然處于停滯狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)的防范與風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)采取的措施，是保證利益穩(wěn)定性的必要手段，必須得到充分的重視與加強(qiáng)。

3.對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買者的調(diào)查與研究。當(dāng)前我國(guó)由于銀行貸款和按揭制度的建立，房地產(chǎn)購(gòu)買者的范圍已經(jīng)得到了有效的拓展。而我國(guó)實(shí)施的第二套住房的貸款政策，也進(jìn)一步地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂局面得到了控制。住房公積金這一有利政策，也使得在購(gòu)買人群的?？钸\(yùn)用上得到了有力保證。相對(duì)于有固定收益的貸款人群，還有更多購(gòu)買人群是值得我們進(jìn)一步進(jìn)行挖掘的。對(duì)于低收入的購(gòu)房人群，房地產(chǎn)金融制度應(yīng)該給予相應(yīng)的幫助，普通貸款、二套住房的貸款，對(duì)于低收入人群來(lái)講存在著一定的還款負(fù)擔(dān)。調(diào)整貸款按揭的償還比例，使得更多購(gòu)買人群能夠得到幫助，從而得到更有效的人群拓展，是應(yīng)該得到重視并且仔細(xì)研究的問題。相對(duì)固定居住群體，流動(dòng)人口的購(gòu)房基金的補(bǔ)助，也是增強(qiáng)貸款多樣化的發(fā)展方向，貸款差別化，是增加購(gòu)買群體的有力手段。

三、總結(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)

1.利用更有效的聯(lián)合貸款方式來(lái)增加購(gòu)買群體。在貸款方式上，很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)做出了很好的表率，多樣化的還款方式、種類繁多的貸款項(xiàng)目，結(jié)合更多的還款優(yōu)勢(shì)，讓更多的低收入群體可以以貸款購(gòu)房的方式來(lái)進(jìn)行房屋交易。更好地利用按揭這一金融制度，完善目前的房地產(chǎn)金融體系，多元化的住房基金的建立，將是未來(lái)房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)。

2.更好地協(xié)調(diào)貸款方與被貸款方的合作。房屋購(gòu)買群體是否能順利地得到貸款，是增加購(gòu)買力的重要保障之一。房地產(chǎn)金融也應(yīng)該合理地改變房地產(chǎn)貸款的貸款制度，增加貸款者的貸款保障，或?qū)Ξa(chǎn)品本身做出合理的調(diào)整，使得貸款難度降低，還款壓力減少，讓被貸款方更容易接受貸款方的貸款需求。增加房屋銷售手段，在質(zhì)量不變的前提下，減少成本，降低出售價(jià)格，增加低價(jià)格的商品種類，給購(gòu)買群體更多的購(gòu)買選擇性。在還款流程上，盡量簡(jiǎn)化，減少還款者的計(jì)算復(fù)雜程度，讓還款方式一目了然，增加還款信心。

3.形成完整的金融鏈。當(dāng)前我國(guó)的資金聯(lián)結(jié)構(gòu)系并不完善，不能完美地做到資金上的相互流通，對(duì)于資金鏈的完善，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)金融業(yè)最期盼的發(fā)展方式。對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，起著決定性作用的除了購(gòu)買群益以外，資金鏈的保持、金融體系的完美運(yùn)作，更有效地進(jìn)行低成本的建設(shè)，也是必要條件之一。在一定層面上，良好的資金鏈的保持，作用甚至遠(yuǎn)大于購(gòu)買群體，當(dāng)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)成本降低，價(jià)格也就隨之降低，銷售數(shù)量自然會(huì)得到大幅度的提升，自然會(huì)增加購(gòu)買群體的購(gòu)買傾向。從宏觀角度而言，資金鏈的完美配合，是對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)最有利的發(fā)展趨勢(shì)。在房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展的今天，找到適合的發(fā)展反方向，利益程度遠(yuǎn)大于完善制度。全新的房屋貸款與商品制造銷售手段，將成為最主流的房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)。

[1][美]羅納德·麥金農(nóng).經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貨幣與資本[M].上海：上海三聯(lián)書店，上海人民出版社，2011.

[2]封思賢.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變中的金融支持——來(lái)自長(zhǎng)三角的實(shí)證分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2011，(5).

[3]崔滿紅，李志峰.房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的整體思路——金融理論研究的一個(gè)視角[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2014，(29).

[責(zé)任編輯 陳丹丹]

F293.3

A

1673-291X（2017）21-0073-02

2017-03-01

李淑玲（1962-），女，吉林扶余人，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)金融相關(guān)研究。