未取得商品房預(yù)售許可的商品房預(yù)售合同效力

摘 要 最高院司法解釋將起訴前出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明而與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同直接認(rèn)定為無(wú)效。該條規(guī)定的出臺(tái)并未統(tǒng)一學(xué)術(shù)界或?qū)崉?wù)界對(duì)于此問(wèn)題的爭(zhēng)議。認(rèn)定其效力的前提是對(duì)效力性強(qiáng)制規(guī)范的識(shí)別，然而在現(xiàn)實(shí)中同樣存在困境。利益衡量的方法是解決此問(wèn)題的最好歸宿。通過(guò)利益衡量可以得出，該解釋不符合立法目的，從而可能會(huì)導(dǎo)致在市場(chǎng)中占弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人承擔(dān)更大的不利益。在民法典分則的編撰中，應(yīng)該不當(dāng)然認(rèn)定該合同無(wú)效，而應(yīng)賦予買(mǎi)受人以撤銷權(quán)，由處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人來(lái)決定合同的效力。

關(guān)鍵詞 商品房 違法合同 利益衡量

作者簡(jiǎn)介：余蓁茜，四川省社會(huì)科學(xué)院，法學(xué)碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D922.298 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.11.164

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋）第二條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。該條文是對(duì)無(wú)預(yù)售許可證明前提下 商品房預(yù)售合同效力的判斷，最高人民法院認(rèn)為應(yīng)歸于無(wú)效。原因在于，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證明是商品房預(yù)售的條件之一。我國(guó)《民法總則》第153條與《合同法》第52條第五款規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同（以下簡(jiǎn)稱違法合同）無(wú)效。未辦理商品房預(yù)售許可證明的房屋買(mǎi)賣(mài)合同顯然違反了《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，從而法院可以認(rèn)為該合同違反《民法總則》與《合同法》的規(guī)定，屬于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因而認(rèn)定未無(wú)效。

然而，將此類合同一律直接歸于無(wú)效，到底是否符合《民法總則》與《合同法》的相關(guān)規(guī)定，是否符合《房地產(chǎn)管理法》立法目的？根據(jù)耿林教授的實(shí)證研究，無(wú)論在民法理論研究或司法審判實(shí)務(wù)中，即便在存在相關(guān)司法解釋的情況下，關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可的預(yù)售合同的效力的認(rèn)定也不一致。也就是說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第二條并未很好地解決這一問(wèn)題，確有深入研究的必要。

一、效力性強(qiáng)制規(guī)范識(shí)別的困境

雖然《民法總則》第153條第1款確定了強(qiáng)制性規(guī)定如不導(dǎo)致民事法律行為無(wú)效，則該行為有效的原則。但是，目前在我國(guó)現(xiàn)有的法律、行政法規(guī)的規(guī)定中，大多數(shù)并未在條文中規(guī)定違反其的法律行為的后果，這就導(dǎo)致《民法總則》第153條并沒(méi)有施展的空間，其更似一個(gè)宣示性條款。因此，在判定違法合同效力時(shí)，仍然需要先區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定與管理性強(qiáng)制規(guī)定。綜上，對(duì)于“效力性強(qiáng)制規(guī)定”的識(shí)別與認(rèn)定，就自然成為了認(rèn)定法律行為效力的首要問(wèn)題和最關(guān)鍵問(wèn)題。

對(duì)于效力性強(qiáng)制規(guī)定的區(qū)分方法，目前并沒(méi)有達(dá)到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。王利明教授認(rèn)為通過(guò)分為“三分法”來(lái)進(jìn)行驗(yàn)證。第一，如果法律、法規(guī)明確規(guī)定了違反該規(guī)定的合同無(wú)效，該規(guī)定當(dāng)然應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制規(guī)范，該合同當(dāng)然無(wú)效。此時(shí)《合同法》第52條第五款相當(dāng)于德國(guó)法上的引致規(guī)范，筆者對(duì)此并無(wú)異議。第二，如果法律、法規(guī)并未規(guī)定違反該規(guī)定的合同無(wú)效，但如果使合同無(wú)效講損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的，該規(guī)定也應(yīng)認(rèn)定為效力性強(qiáng)制規(guī)定，該合同也無(wú)效。第三，法律、法規(guī)并未規(guī)定違反該規(guī)定的合同無(wú)效，而且合同有效不會(huì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公益，而僅僅會(huì)損害當(dāng)事人的利益，該規(guī)定不是效力性強(qiáng)制規(guī)定，該合同有效。第二和第三其實(shí)表達(dá)的就是，對(duì)于法律、法規(guī)并未規(guī)定違反該規(guī)定的合同無(wú)效的合同，只有其生效后不損害國(guó)家利益和社會(huì)公益的才有效力。筆者認(rèn)為，此種方法符合《合同法》及其司法解釋的立法目的，在很多時(shí)候的確能夠?yàn)椴门姓咛峁┖芎玫呐卸ㄊ侄?，但也存在著些許不確定性與不全面性。

其一，對(duì)于國(guó)家利益和社會(huì)公益的界定缺乏明確可行的標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致認(rèn)定的困境。況且很多時(shí)候個(gè)人利益與社會(huì)公益是相互交融的。正如朱慶育教授所言：所謂社會(huì)利益只不過(guò)是組成社會(huì)之所有單個(gè)成員的利益之總和。如何能夠做到只舍當(dāng)事人個(gè)人利益而只取社會(huì)利益呢？

其二，《合同法》第52條第五款作為公法進(jìn)入私法領(lǐng)域的管道，其作用是平衡國(guó)家利益、社會(huì)利益與以私法自治為代表的個(gè)人利益，而非直接認(rèn)定國(guó)家利益、社會(huì)利益大于個(gè)人利益——雖然很多情況下應(yīng)該犧牲個(gè)人利益成就國(guó)家社會(huì)利益。所以，三分法從正面回答了什么是效力強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)于區(qū)分效力性強(qiáng)制性規(guī)定不無(wú)益處，但由于判斷國(guó)家利益和社會(huì)公共利益也缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)，故在適用上也有一定的不確定性。

我們可以看到，雖然學(xué)者們都在試圖尋求一個(gè)切實(shí)可行的方法來(lái)識(shí)別效力性強(qiáng)制規(guī)范，從而能夠準(zhǔn)確的判斷出某一違法強(qiáng)制規(guī)范的合同的效力。如果能夠有這樣一種方法，那無(wú)疑將很好地解決這一問(wèn)題。但我們不得不承認(rèn)，目前還沒(méi)有一種方法能夠完全地厘清效力性強(qiáng)制規(guī)范與管理性強(qiáng)制規(guī)范，各種方法在某些情況下能夠區(qū)分，但在某些情況下不能區(qū)分。筆者認(rèn)為，目前在識(shí)別效力性強(qiáng)制規(guī)定的途徑上存在困境。

二、利益衡量與違法合同效力的判斷

在筆者看來(lái)，要想在理論或?qū)崉?wù)上完全將效力性強(qiáng)制規(guī)范界定清楚并得出準(zhǔn)確可行的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)幾乎是不可能完成的任務(wù)，即使是民法理論比我們深厚的德國(guó)法上也未能準(zhǔn)確界定?？v觀整個(gè)西方法律的發(fā)展，無(wú)論大陸法系還是英美法系，都傾向于將合同無(wú)效（或無(wú)執(zhí)行力）的判斷交由利益衡量或法益上的權(quán)衡，此種操作方法似乎更為可采。近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者也逐漸摒棄了強(qiáng)行區(qū)分效力性規(guī)定與管制性規(guī)定這種非此即彼的理論意義上的方法，轉(zhuǎn)而從立法目的、利益衡量、法官自由裁量等方面進(jìn)行論述而追求實(shí)際意義上的公平正義。學(xué)術(shù)界也越來(lái)越認(rèn)同以利益衡量為中心的判斷方法。梁慧星教授認(rèn)為，在司法實(shí)踐時(shí)，對(duì)于強(qiáng)制或禁止規(guī)定的解釋過(guò)程中，取締規(guī)定與效力規(guī)定并非涇渭分明，須探究規(guī)范目的權(quán)衡法益與制裁，遵循比例原則，經(jīng)由類型化與體系化，始能確定妥當(dāng)?shù)呐袛鄻?biāo)準(zhǔn)。而對(duì)于合同的效力，違法并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合規(guī)范目的，以決定相關(guān)法律規(guī)范是否想要使私法上的行為歸于無(wú)效。在對(duì)于《合同法》第52條第5款的適用上，應(yīng)采較靈活之立場(chǎng)，以合乎違法無(wú)效制度之規(guī)范意旨，并與可撤銷、可變更法律行為制度的價(jià)值取向保持協(xié)調(diào)。因此，我們的立法應(yīng)當(dāng)從區(qū)分效力規(guī)范與純粹管理型規(guī)范這一“華而不實(shí)”的做法中覺(jué)悟過(guò)來(lái)，直接肯定無(wú)效判定中的利益衡量方法。endprint

具體而言，基于法律的安定性與可預(yù)測(cè)性，如果強(qiáng)制性規(guī)范中明文規(guī)定了違反其規(guī)定的合同無(wú)效，那么該合同當(dāng)然無(wú)效。如果該規(guī)范并未規(guī)定合同效力的問(wèn)題，我們就需要以利益衡量來(lái)展開(kāi)對(duì)合同效力的認(rèn)定。

其一，探索立法目的。我們可以對(duì)該強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行立法解釋和目的解釋探究其強(qiáng)制性的真意，并結(jié)合整部法律或規(guī)范作體系解釋。另外，立法機(jī)關(guān)關(guān)于此規(guī)范立法過(guò)程中的立法資料，如審議案、立法會(huì)議記錄等都具有極其重要的參考價(jià)值。對(duì)于立法目的的探究，即對(duì)該規(guī)范所要保護(hù)的利益進(jìn)行探究。如果合同有效并不會(huì)危害該規(guī)范所保護(hù)的利益，該合同應(yīng)該有效。當(dāng)兩種利益沖突時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)該規(guī)范所想要保護(hù)的利益，當(dāng)然如果該利益的實(shí)現(xiàn)將嚴(yán)重影響國(guó)家社會(huì)或第三人利益的除外。

其二，探索危害成本。在合同有效所導(dǎo)致的危害與合同無(wú)效所導(dǎo)致的危害之間進(jìn)行權(quán)衡，衡量出何種情況所導(dǎo)致的危害更大、要解除該危害所花費(fèi)的成本更大，從而選擇危害成本更小的合同效力形式。

其三，平衡社會(huì)公益與個(gè)人私益。強(qiáng)制性規(guī)范通常是為了保護(hù)社會(huì)公益，但如果否定違反該規(guī)范的合同的效力就會(huì)影響個(gè)人私益的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于此類合同效力的判斷，如果合同有效會(huì)嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公益，那么應(yīng)當(dāng)否定合同的效力。但如果合同有效只是影響國(guó)家或政府的行政管制行為或行政秩序，則該合同原則上不應(yīng)該否定其效力。

三、利益衡量下的商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第2條的解讀與未來(lái)立法建議

商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可而與買(mǎi)房者簽訂的商品房預(yù)售合同之所以無(wú)效，是因?yàn)檫`反了《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4款：商品房預(yù)售，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。那么，該條款究竟屬于什么性質(zhì)，是不是強(qiáng)制性規(guī)范，是不是效力性強(qiáng)制規(guī)范，是否能因違反該條款而導(dǎo)致合同無(wú)效，筆者試圖在此作出一些探討。

強(qiáng)制性規(guī)定，通常是指必須按照法律所明確規(guī)定的行為模式進(jìn)行行為或不行為的規(guī)則。在立法中常常運(yùn)用帶有“應(yīng)當(dāng)”、“必須”、“有義務(wù)”、“有責(zé)任”等法律概念的條文來(lái)表述?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》全國(guó)人大常委會(huì)制定，第45條開(kāi)頭便規(guī)定“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件”。因此，我們可以得出：該條規(guī)定確實(shí)是強(qiáng)制性規(guī)定。但遺憾的是，該條并未規(guī)定在未辦理商品房預(yù)售許可證條件下簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因此我們需要進(jìn)一步判定其是否為效力性規(guī)范方能判定違反其的商品房預(yù)售合同的效力。之所以規(guī)定商品房預(yù)售許可制度，是為了維護(hù)交易的秩序，保護(hù)消費(fèi)者的利益，防止國(guó)家在國(guó)有土地上的利益受到非法侵害，損害國(guó)家利益，所以，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售有特殊的要求和規(guī)定，建立了商品房預(yù)售的行政許可制度。由此，我們可以得出，商品房預(yù)售許可制度的建立是為了保護(hù)兩種利益：一是消費(fèi)者的利益；二是國(guó)有土地的利益。而這兩種利益在一定程度上是相互矛盾的，因?yàn)槿绻鲇趯?duì)消費(fèi)者利益的保護(hù)，直接否定合同的效力肯定不是最好的手段。

受傳統(tǒng)儒家思想的影響，我國(guó)人民一直有安土重遷的觀念。有恒產(chǎn)者乃有恒心，房產(chǎn)是老百姓安生立命的根本。因此房產(chǎn)在許多老百姓的心中有著高于其他財(cái)產(chǎn)的地位。再由于中國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)的日益攀升，有時(shí)一個(gè)家庭要窮極幾代人的積蓄才能購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。因此，維護(hù)好老百姓在房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)中的合法正當(dāng)權(quán)益，維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，無(wú)疑是立法者和執(zhí)法者首要考慮的問(wèn)題。

而反觀國(guó)有土地的利益，最高人民法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可，可能導(dǎo)致國(guó)有土地被不正確的使用，從而可能會(huì)影響國(guó)有土地的利益。然而，筆者認(rèn)為，以現(xiàn)在國(guó)有土地使用權(quán)取得方式和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)有土地的利益造成損害的情況基本不會(huì)發(fā)生。

其一，開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地的使用權(quán)，都是經(jīng)過(guò)招拍掛的程序，然后繳納了國(guó)有土地出讓金才取得該國(guó)有土地的使用權(quán)，繼而才有開(kāi)發(fā)商修建售房部、商品房建設(shè)的基礎(chǔ)工程的啟動(dòng)、向社會(huì)發(fā)出商品房買(mǎi)賣(mài)的要約邀請(qǐng)等行為。所以，國(guó)家已經(jīng)取得了土地出讓金，在出讓的合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益不會(huì)受到損害。

其二，多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可的情況下就與買(mǎi)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的是為了資金的盡快回籠，而非對(duì)于國(guó)有土地利益的損害。況且很多時(shí)候未取得商品房預(yù)售許可的原因也非開(kāi)發(fā)商單方的原因。既有當(dāng)事人自身的原因，也有批準(zhǔn)、登記機(jī)關(guān)的原因。在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)生活中，后者可能還是主要原因。

其三，買(mǎi)房者買(mǎi)房時(shí)容易忽略檢查或詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商是否取得了商品房預(yù)售許可，但是對(duì)于其他要件的審查卻不會(huì)忽略。比如售房部、房屋設(shè)計(jì)圖紙、國(guó)有土地的使用權(quán)證書(shū)等等。而一個(gè)取得了上訴權(quán)限卻未取得商品房預(yù)售許可證書(shū)的開(kāi)發(fā)商是無(wú)法對(duì)國(guó)有土地利益造成損害的，因?yàn)樵诖朔N情況都是建立在國(guó)家取得土地出讓金的情況下。綜上基本可以做出在未取得商品房預(yù)售許可證書(shū)而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，國(guó)家利益幾乎沒(méi)有受到損害的可能，買(mǎi)房者的利益更值得保護(hù)。

那么，對(duì)于上述情況，是否直接否定該買(mǎi)賣(mài)合同的效力更有利于保護(hù)買(mǎi)房者的利益呢？縱觀中國(guó)房地產(chǎn)近年來(lái)的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)之高可謂讓人望而生畏。通常一個(gè)家庭做出買(mǎi)房決定都是經(jīng)過(guò)深思熟慮的。而僅僅因?yàn)樵撋唐贩课慈〉妙A(yù)售許可就否定該合同的效力，未免過(guò)于草率。如果出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可，但是在起訴前該商品房已經(jīng)修建完畢，由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，如果適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第2條，則該合同無(wú)效。試問(wèn)，如此結(jié)果是否體現(xiàn)了立法的目的？從簽訂合同到此期間買(mǎi)房者的資金成本、時(shí)間成本如何彌補(bǔ)？甚至基于此合同所作出若干決定又如何挽回？況且隨著該商品房的修建完畢，依法機(jī)關(guān)所謂的“商品房不能如期建成”、“交付的房屋不符合合同約定”等不利于買(mǎi)受人的可能也不復(fù)存在，也沒(méi)有損害到國(guó)有土地的利益。此時(shí)否定合同效力實(shí)屬浪費(fèi)司法資源，浪費(fèi)社會(huì)成本。更重要的是嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)受人的利益，嚴(yán)重違背了該司法解釋的意旨。

如果簽訂預(yù)售合同時(shí)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，之后房?jī)r(jià)飛漲，出賣(mài)人為攫取更大利益，消極辦理預(yù)售許可證明，并訴諸法院主張合同無(wú)效。如果適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第2條，則該合同無(wú)效。試問(wèn)，如此結(jié)果是否體現(xiàn)了立法的目的？誠(chéng)實(shí)守法居于弱勢(shì)地位且窮畢生之力購(gòu)房的買(mǎi)房人的利益得不到保障，而居于強(qiáng)勢(shì)地位開(kāi)放商卻可以因?yàn)樽约旱牟缓戏ㄐ袨槎鹑「蟮睦?。誠(chéng)然這不會(huì)是立法者所希望發(fā)生的情況。當(dāng)然，買(mǎi)房者可以依《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第9條請(qǐng)求賠償。但是可能此時(shí)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)超過(guò)了該賠償額，利益受到損害的無(wú)疑是買(mǎi)房人。況且，一套商品的價(jià)值決不僅僅能夠以其價(jià)格來(lái)單一的衡量。也許買(mǎi)房人看中的是其周邊的配套設(shè)施，或附近商圈、或子女教育、或方便工作、或適于養(yǎng)生等各種綜合因素。買(mǎi)房人選擇此套商品房經(jīng)過(guò)了各種權(quán)衡，其可能具有的期待利益絕非合同無(wú)效后的賠償款所能替代的。endprint

綜上，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第2條所保護(hù)的應(yīng)該是買(mǎi)房人的利益，這關(guān)系到了每個(gè)人的切身利益并維系著社會(huì)的安定和公平正義。而商品房預(yù)售許可證明作為一種規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行政許可，主要體現(xiàn)的是行政管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的行政管制。我們也承認(rèn)，商品房預(yù)售許可這一行政許可制度能夠有效地管理和規(guī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的地產(chǎn)公司能夠有效的限制其進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而保護(hù)買(mǎi)房人。但法律除了具有規(guī)制的作用，還應(yīng)該具有保護(hù)合法利益的作用。對(duì)于無(wú)能力進(jìn)行商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制，這是法律的規(guī)制作用，也是保護(hù)買(mǎi)房者的第一道防線。但如果買(mǎi)房者與未取得預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，法律應(yīng)該起到的是維持買(mǎi)房人利益最大化的保護(hù)。而對(duì)于未取得該許可而簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同直接歸于無(wú)效，并不具有保護(hù)買(mǎi)房人利益的功能，反而將開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和義務(wù)強(qiáng)加給買(mǎi)受人，反而會(huì)為開(kāi)放商攫取更大的利益提供幫組，違背了立法初衷。況且《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條已規(guī)定了，對(duì)于未取得行政許可而簽訂的合同，并非絕對(duì)無(wú)效。因此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第2條的規(guī)定不正確，應(yīng)該予以糾正。

在未來(lái)的民事立法當(dāng)中，筆者建議對(duì)于未取得商品房預(yù)售許可的購(gòu)房合同，不應(yīng)該當(dāng)然認(rèn)定其無(wú)效。

其一，對(duì)于有過(guò)錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該限制其請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的權(quán)利，而只能由買(mǎi)受人向法院請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。如果買(mǎi)受人不請(qǐng)求合同無(wú)效，只要該合同有效不會(huì)損害社會(huì)利益或第三人利益，則該合同繼續(xù)對(duì)雙方有拘束力。

其二，對(duì)于具有能力辦理商品房預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)商，法院可以強(qiáng)制其辦理預(yù)售許可，而非直接否定合同的效力。

其三，賦予法官一定的自由裁量權(quán)，通過(guò)對(duì)合同的利益衡量得出合同有效或無(wú)效的判斷。

注釋：

該條文后半段雖然是對(duì)無(wú)預(yù)售許可證明的補(bǔ)救，但綜合全文還是可以得出無(wú)預(yù)售許可證明的合同無(wú)效的結(jié)論。本文也只論及在起訴前未取得商品房預(yù)售許可的情況。以下所稱未取得商品房預(yù)售許可均為起訴前未取得的情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.合同法新問(wèn)題研究.中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社.2003.

[2]朱慶育. 意思表示解釋論——精神科學(xué)視域中的私法推論理論.中國(guó)政法大學(xué)出版社.2004.

[3]沈德詠.最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋（二）理解與適用.人民法院出版社.2009.

[4]梁慧星.民法總論.法律出版社.2011.

[5]韓世遠(yuǎn).合同法總論.法律出版社.2011.

[6]黃忠.違法合同的效力判定路徑之辨識(shí).法學(xué)家.2010，（05）.

[7]謝懷拭.外國(guó)民商法精要.法律出版社.2014.

[8]付子堂.法理學(xué)初階.法律出版社.2009.

[9]最高人民法院民事審判第一庭.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用.人民法院出版社.2015.endprint