陽(yáng)光股份業(yè)績(jī)不振身背債務(wù) “蛇吞象”背后暗藏玄機(jī)

周月明

面臨種種不利局面，陽(yáng)光股份開始甩掉各種不良業(yè)務(wù)，某種程度上屬于“斷尾求生”，如今欲以全現(xiàn)金交易的方式拿下資產(chǎn)規(guī)模比自身更高的并購(gòu)標(biāo)的，難免令人生疑

去年在房產(chǎn)上市公司中業(yè)績(jī)排名墊底的陽(yáng)光股份（600608.SH）最近又引起了業(yè)界廣泛關(guān)注。

今年9月，公司發(fā)布了一項(xiàng)重組公告，陽(yáng)光股份稱，擬以支付現(xiàn)金的方式向京基集團(tuán)購(gòu)買深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，并稱，會(huì)于11月27日披露更多細(xì)節(jié)，但是11月24日公司再次發(fā)布公告稱將繼續(xù)停牌。

陽(yáng)光股份的這場(chǎng)并購(gòu)籌劃得怎么樣了？此前業(yè)績(jī)不好的原因是什么？此次的并購(gòu)對(duì)象又是什么情況？《投資者報(bào)》記者近日致電公司相關(guān)負(fù)責(zé)人及業(yè)內(nèi)人士，得到一些簡(jiǎn)單答復(fù)。

策略失利業(yè)績(jī)頹靡

陽(yáng)光股份是一家1996年就上市的老牌公司，經(jīng)歷了從水泥行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的變身，又實(shí)現(xiàn)了從純住宅開發(fā)到商住項(xiàng)目同步開發(fā)的轉(zhuǎn)型。

不過，公司的黃金期僅停留在2010年。這一年，公司營(yíng)收為30.4億元，凈利潤(rùn)為4.35億元，分別同比增長(zhǎng)207.89%、63.01%。此后，公司的業(yè)績(jī)就一直呈現(xiàn)頹勢(shì)。

2014年陽(yáng)光股份凈利潤(rùn)虧損5.85億元，2015年僅實(shí)現(xiàn)盈利2018萬元。到2016年，陽(yáng)光股份全年?duì)I業(yè)收入6.4億元，凈利潤(rùn)虧損4.7億元，巨幅下降24.2倍。

在陽(yáng)光股份這家公司身上到底發(fā)生了什么，導(dǎo)致其業(yè)績(jī)像坐上“滑梯”一樣下降得如此令人瞠目結(jié)舌？

據(jù)了解，陽(yáng)光股份業(yè)務(wù)區(qū)域主要分布在京津滬、成都等最熱點(diǎn)的幾個(gè)區(qū)域，本來情況還不錯(cuò)。不過，其分別在2012年、2014年拿下的天津楊柳青、上海銀河賓館等項(xiàng)目為其后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來了一些麻煩。這與陽(yáng)光股份這幾年沒有正確判斷房產(chǎn)形勢(shì)、踩錯(cuò)節(jié)點(diǎn)有很大關(guān)系。

陽(yáng)光股份開發(fā)房地產(chǎn)多走高端路線。北京區(qū)域的陽(yáng)光上東車庫(kù)及住宅位于東四環(huán)北路霄云橋東側(cè)，是北京最早的涉外高端樓盤，2004年～2014年陸續(xù)竣工，2008年開始預(yù)售，2016年仍屬于銷售庫(kù)存狀態(tài)。成都的錦尚項(xiàng)目也位于市娛樂休閑核心區(qū)，陽(yáng)光新業(yè)中心集精裝公館、高檔LOFT、購(gòu)物中心于一體，是核心商住物業(yè)。

走這種路線曾給陽(yáng)光股份帶來很好的業(yè)績(jī)，陽(yáng)光上東是公司2005年至今銷售最好的住宅項(xiàng)目之一，成都錦尚項(xiàng)目也在2014年為公司帶來營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3億元。不過，高端項(xiàng)目的尾房就沒那么好處理了。即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌的2016年，北京陽(yáng)光上東和成都錦尚項(xiàng)目雙雙去庫(kù)存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

同時(shí)，陽(yáng)光股份還在天津做了一個(gè)失利的決策。其天津楊柳青項(xiàng)目2012年開工，2013年開始預(yù)售，2014年竣工。然而受當(dāng)年天津市高端住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷的大環(huán)境影響，楊柳青項(xiàng)目一期竣工即銷售受阻，該項(xiàng)目2014年計(jì)提減值4.1億元，導(dǎo)致該項(xiàng)目2015年出現(xiàn)5.85億元虧損。

直到2016年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，公司的天津楊柳青項(xiàng)目一期銷售才有所好轉(zhuǎn)，全年簽約金額約4億元，回款金額2.7億元。不過該項(xiàng)目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來924萬元的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

此外，天津還有兩個(gè)被擱淺了的項(xiàng)目，天津楊柳青鷺嶺景園項(xiàng)目二期和天津楊柳青鷺嶺廣場(chǎng)項(xiàng)目，這兩個(gè)2012年便開工的項(xiàng)目，自2015年起不再追加投資，竣工時(shí)間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，未來很難為公司帶來積極的現(xiàn)金流。

在建項(xiàng)目停滯、高端尾樓甩不掉，令公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達(dá)28.6億元。

除了住宅項(xiàng)目，公司的另一大業(yè)務(wù)——投資性房地產(chǎn)租金收入也開始下滑。到2016年，投資性房地產(chǎn)租金營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.9億元，雖然是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的2.5倍，但兩年來已累計(jì)下滑1.2億元，降幅高達(dá)38%。

面臨種種不利局面，公司稱，要開始走“輕資產(chǎn)”模式，也就是甩掉各種不良和虧損業(yè)務(wù)，某種程度上來說屬于“斷尾求生”。

比如3月4日，陽(yáng)光股份發(fā)布公告稱，擬將全資子公司北京瑞騰陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大業(yè)信托，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣3.16億元。

不過陽(yáng)光股份的債務(wù)仍然越滾越高，2014年以來，公司融資規(guī)模一直保持在40億以上。截至2016年年底，公司融資規(guī)模達(dá)到45.7億元。而且，很大一部分債務(wù)是靠新的借款來償還，這也令其財(cái)務(wù)費(fèi)用自2014年以來便一直高居不下，2016年財(cái)務(wù)費(fèi)用占公司營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)到46.4%。

并購(gòu)疑似借殼

今年9月，陽(yáng)光股份拋出并購(gòu)公告稱，要以現(xiàn)金支付的方式購(gòu)入京基資產(chǎn)，對(duì)此，有很多投資者表示不解。陽(yáng)光股份曾解釋稱，“陽(yáng)光股份主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，出售和購(gòu)買資產(chǎn)都屬于公司正常的經(jīng)營(yíng)行為?！?/p>

那么，京基集團(tuán)又是什么來頭呢？

京基集團(tuán)初創(chuàng)于1994年，現(xiàn)時(shí)股東為自然人陳華及其胞弟陳輝兩人。2006年，京基收購(gòu)華發(fā)北銅鑼灣廣場(chǎng)，成立京基百納，運(yùn)營(yíng)過的大型項(xiàng)目包括京基100城市綜合體——這是過去深圳最高的建筑之一、KK ONE購(gòu)物中心以及其他商業(yè)廣場(chǎng)，涉及商業(yè)總面積達(dá)60多萬平方米。

若按KK ONE等深圳4個(gè)購(gòu)物中心建筑面積48.35萬平方米（官網(wǎng)披露）、單價(jià)3萬元計(jì)，標(biāo)的公司擁有的這部分資產(chǎn)價(jià)值便超過145億元。

但相比之下，截至2017年上半年，陽(yáng)光股份總資產(chǎn)規(guī)模僅96.32億元，凈資產(chǎn)27.67億元。也就是說，陽(yáng)光股份將置入的資產(chǎn)已超過其本身的資產(chǎn)規(guī)模。

京基百納為何愿意被陽(yáng)光股份收購(gòu)呢？有業(yè)內(nèi)人士在聽到京基百納100%股權(quán)出售時(shí)表示驚訝，他認(rèn)為京基并未出現(xiàn)明顯的困難，年內(nèi)還計(jì)劃推出南山、龍崗住宅項(xiàng)目，體量近80萬平方米，預(yù)計(jì)可補(bǔ)充一定現(xiàn)金流。

此外，也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，京基集團(tuán)有借殼上市的可能性，因?yàn)閱螐闹Ц斗绞絹砜?，根?jù)《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，100%現(xiàn)金支付的并購(gòu)，無需證監(jiān)會(huì)審核。在證監(jiān)會(huì)對(duì)借殼行為監(jiān)管趨嚴(yán)的情況下，陽(yáng)光股份與京基集團(tuán)的這種支付方式，的確耐人尋味。endprint