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    十年裹足不前,合生創(chuàng)展慢開發(fā)模式受爭議

    2017-12-07 20:13:08金見歡
    投資者報 2017年46期
    關(guān)鍵詞:銷售

    金見歡

    對于合生創(chuàng)展這種資金實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè),大量的土地沉淀之后開發(fā)資金難以為繼,可能導(dǎo)致“儲地”越多開發(fā)越慢。而隨著土地升值,“儲地”也變得越來越難

    商場永遠(yuǎn)是不進(jìn)則退。

    近日,合生創(chuàng)展集團(tuán)(00754.HK)發(fā)布消息,截至2017年10月31日,合生創(chuàng)展前10個月銷售金額為74.08億元,同比去年的77.02億元下跌3.8%。比這更令人唏噓的是,合生創(chuàng)展曾經(jīng)為“華南五虎”之首,但10多年間銷售規(guī)模始終在百億元徘徊,2016年全年銷售金額為80.89億元,業(yè)績甚至不敵10年前。如今的合生創(chuàng)展已經(jīng)從曾經(jīng)的地產(chǎn)界第一梯隊掉隊,以開發(fā)和銷售規(guī)模論,現(xiàn)在大約只能算中小型地產(chǎn)企業(yè)了。

    中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《投資者報》記者:“香港地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為土地是有價值的,并且隨著時間的推移,溢價也會越來越高,香港地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展,尤其是經(jīng)歷幾輪的危機(jī)之后,變得穩(wěn)健,原來激進(jìn)的企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)。合生創(chuàng)展這一模式能夠保證其不出現(xiàn)危機(jī),但缺點(diǎn)是發(fā)展得不夠快。早年孫宏斌創(chuàng)辦的順馳激進(jìn)發(fā)展卻因資金問題被迫出售,因此哪種模式對需要時間檢驗(yàn)?!?/p>

    記者就合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)展相對較慢等多方面的問題向合生創(chuàng)展方面發(fā)去采訪函,截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

    步步“后退”

    作為第一家銷售金額突破百億元的房企,合生創(chuàng)展曾被王石稱為“中國地產(chǎn)界的航母”。經(jīng)歷10多年發(fā)展,中國房地產(chǎn)規(guī)模急速提升,多家大型房企年銷售額早已攀上千億元大關(guān),而合生創(chuàng)展卻一直在100億元規(guī)模徘徊,從原來的航母逐漸掉隊,公司實(shí)際控制人朱孟依也極為低調(diào),很少在公開場合露面。

    受香港地產(chǎn)業(yè)影響,內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)是從廣東率先出現(xiàn)的,合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)及恒大地產(chǎn)先后成立,當(dāng)時被稱為“廣東地產(chǎn)五虎”。

    2004年,合生創(chuàng)展成為“廣東地產(chǎn)五虎”中首家銷售額沖破百億元大關(guān)的房企,當(dāng)時萬科的銷售金額為91.6億元,如今,恒大、萬科、碧桂園銷售業(yè)績在去年均已突破3000億元,而僅今年上半年,這3家的銷售業(yè)績分別是2441億、2772億和2889億元。

    2009年到2016年,合生創(chuàng)展銷售額分別為150億元、110億元、99億元、116億元、112億元、53億元、99億元和81億元。自2009年達(dá)到150.9億元的銷售業(yè)績高峰后,近6年時間,合生創(chuàng)展業(yè)績一直在100億元規(guī)模徘徊不前。并且從2013年開始,銷售額一路下跌,這一態(tài)勢一直延續(xù)至今。

    據(jù)今年的半年報顯示,今年前6個月,合生創(chuàng)展完成合約銷售額44.52億元。銷售額幾乎未增長的原因之一是在前些年國內(nèi)開發(fā)商采取瘋狂擴(kuò)張戰(zhàn)略的時期,合生創(chuàng)展卻采取了相對保守的發(fā)展策略,并未大范圍地擴(kuò)張,以致錯失了發(fā)展良機(jī)。

    開發(fā)周期過長

    重利潤、輕規(guī)模、慢周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式一直是其顯著的特征。合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞接受記者采訪時曾表示,合生創(chuàng)展并不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長速度,希望在確保利潤的情況下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對安全,不會犧牲利潤去做大規(guī)模。

    合生創(chuàng)展主要是參考港企的開發(fā)模式,希望通過“儲地”來增加土地的溢價,獲取更豐厚的收益。不過,地產(chǎn)財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,不重視規(guī)模擴(kuò)張會使企業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)績成長方面表現(xiàn)得相對乏力。尤其是類似北京部分豪宅項目,去化速度非常慢,看似是做精打細(xì)算的工作,但其實(shí)會影響資金的回籠,進(jìn)而影響后續(xù)的土地市場的擴(kuò)張。

    記者采訪到多位業(yè)內(nèi)專家均表示,合生創(chuàng)展的開發(fā)速度太慢了,其項目一般體量較大,開發(fā)周期非常長,甚至有的項目開發(fā)周期長達(dá)10多年。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,合生創(chuàng)展喜歡發(fā)展高端大盤。此類項目資金投入高,銷售效率過慢,而且資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)問題。以京津新城為例,合生創(chuàng)展開發(fā)的京津新城投資200億元,但銷售不暢,被稱為亞洲最大的空城,京津新城使合生創(chuàng)展幾乎沒有更多的資金運(yùn)作別的樓盤。這一模式要求每一個樓盤都必須成功,否則將會面臨非常大的危機(jī)。

    雖然開發(fā)慢,但合生創(chuàng)展的土地囤積量不小,據(jù)2017年半年報,截至2017年6月30日,該公司的土地儲備達(dá)2991萬平方米。

    有分析人士認(rèn)為,對于合生創(chuàng)展這種資金實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè),大量的土地沉淀之后開發(fā)資金難以為繼,可能導(dǎo)致“儲地”越多開發(fā)越慢。

    張大偉指出,合生創(chuàng)展都是在土地成本極低時拿地,這幾年土地成本變高,則很少再拿地了,雖然其慢開發(fā)模式可以降低負(fù)債,能夠避免危機(jī),不過卻會犧牲規(guī)模。

    發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

    從2008年開始,合生創(chuàng)展開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型,加大商業(yè)地產(chǎn)的投入與運(yùn)營,目前在北京、上海、廣州、深圳及成都等一線城市及主流城市運(yùn)營管理著70余個商業(yè)地產(chǎn)項目,其中超過80%的項目是布局在北上廣深一線城市。

    合生創(chuàng)展在今年半年報中表示,商業(yè)地產(chǎn)選擇一線城市的優(yōu)質(zhì)地段進(jìn)行開發(fā)以獲得穩(wěn)定的租金收入及物業(yè)升值收益。目前,商業(yè)板塊已投資多個大型項目,包括大型城市綜合體、寫字樓及酒店。

    有高管表示,合生創(chuàng)展未來將會著重做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊,并提出了合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)“未來3年要推出30多個項目”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,單純從合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)項目來看,基本上還是屬于比較優(yōu)質(zhì)的,這和其項目多處在北京、上海等重點(diǎn)城市有關(guān)。此類項目可以獲得較好的租金收益及物業(yè)增值收益。而且商業(yè)地產(chǎn)對于抵御樓市政策調(diào)控的能力更強(qiáng),所以在當(dāng)前住宅市場受到?jīng)_擊的時候,其商業(yè)地產(chǎn)項目對于穩(wěn)定業(yè)績是有積極作用的。合生創(chuàng)展的2017年半年報顯示,前半年公司的租金收入達(dá)到5.3億港元,同比增長65%。與此同時,商業(yè)地產(chǎn)的租金收入占營業(yè)收入的比例達(dá)到14%,較2016年年底上升8個百分點(diǎn)。

    不過業(yè)界的共識是商業(yè)地產(chǎn)尤其是非寫字樓項目受互聯(lián)網(wǎng)沖擊嚴(yán)重,實(shí)體零售業(yè)整體不景氣已經(jīng)是一個不爭的事實(shí)。嚴(yán)躍進(jìn)還指出,大城市的商業(yè)地產(chǎn)項目更需要警惕電商、O2O等行業(yè)所帶來的沖擊,類似沖擊的因素容易使得商業(yè)地產(chǎn)項目潛在收益減少。

    此外,商業(yè)地產(chǎn)租金收入的總量仍然只是一個較小的比例,對于改善現(xiàn)金流作用有限。endprint

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