漏水發(fā)生在共有部位，業(yè)主為何不是適格的訴訟主體？

法院如何判？

基本案情

2009年12月，郝某與A開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買A公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)商品住宅一套，并支付了房款。郝某于2011年4月拿房后裝修入住。2013年7月，郝某發(fā)現(xiàn)家中的主臥墻壁開始滲水，嚴(yán)重影響了正常居住。針對郝某反映的外墻滲水，A開發(fā)公司于2013年對郝某房屋所在單元的所有外墻進行修補，并于2013年底完工。2014年，郝某房屋屋面和墻壁滲水的問題非但沒有得到解決反而更加嚴(yán)重，滲水的位置也從主臥室的屋面和墻面，擴展到客廳的屋頂和墻面、陽臺，滲水量也比以前增大，郝某房屋的裝修以及部分家具陳設(shè)也因此遭到大面積損壞，故郝某訴至法院。請求：1）判令A(yù)開發(fā)公司向郝某支付房屋外墻、屋頂修復(fù)款60500元；2）判令A(yù)開發(fā)公司賠償郝某因修復(fù)室內(nèi)造成的室內(nèi)墻面重新粉刷乳膠漆、更換木地板、門窗套合計28695元；3）賠償郝某在房屋修復(fù)、恢復(fù)原狀期間的兩次搬家費6600元，另行租賃房屋居住租金26000元；4）本案訴訟費由A開發(fā)公司承擔(dān)。

法院審理

被告A開發(fā)公司在取得商品房預(yù)售許可證后，與原告郝某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。本案中，原告已按合同約定全面履行了付款義務(wù)，在2011年收房并裝修入住，雙方合同的主要義務(wù)已履行完畢。但在原告裝修入住后，房屋屋頂和外墻出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，雖經(jīng)被告修復(fù)，該問題仍未得以解決，導(dǎo)致原告房屋的室內(nèi)裝修受損并搬離該房系客觀存在的事實，原告房屋滲水問題至今依然存在，被告應(yīng)當(dāng)對原告享有專有權(quán)的房屋受損部位進行修復(fù)或承擔(dān)相應(yīng)的修復(fù)費用及因此造成的經(jīng)濟損失。遂判決：由被告A開發(fā)公司支付原告郝某因房屋屋頂和外墻滲水導(dǎo)致室內(nèi)裝修受損的修復(fù)費用9763.6元；支付原告郝某因房屋屋頂和外墻滲水搬家另居的搬家費用5280元及從2014年12月起至2016年1月止的租房損失9570.81元；駁回原告郝某的其余訴訟請求。

律師提醒

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定及雙方簽訂的《商品房買賣合同》、合同附件《商品房（住宅）質(zhì)量保證書》的約定，對原告房屋滲水問題進行修復(fù)是被告的法定和約定義務(wù)。

本案中，涉案單元的屋面和外墻系該棟公寓全體業(yè)主共有，并非原告專有，涉案小區(qū)已成立業(yè)主委員會，故有關(guān)該共有物權(quán)的適格訴訟主體應(yīng)為小區(qū)業(yè)主委員會，如果小區(qū)業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利，應(yīng)由業(yè)主推舉訴訟代表人提起訴訟，故原告并非本案屋面與外墻修復(fù)費用的適格訴訟主體。同時，原告房屋是涉案單元整棟公寓的其中一部分，外墻為整棟大樓有機聯(lián)系的整體，其修復(fù)系整棟大樓的一項系統(tǒng)工程，原告房屋屋頂和外墻受損的修復(fù)費用無法單獨計算，此問題涉及到涉案公寓所有業(yè)主的共同利益，應(yīng)由被告對整棟公寓的屋頂和外墻統(tǒng)一進行修復(fù)直至房屋滲水問題得以徹底解決為宜。此外，原告?zhèn)€人自行委托家政公司對房屋屋頂、外墻修復(fù)費用進行預(yù)算系原告單方行為，家政公司并非有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)，且與法院委托鑒定機構(gòu)鑒定的結(jié)論有矛盾之處，故在本案中對原告訴請的屋頂和外墻修復(fù)費用未能得到支持。

對于房屋修復(fù)、恢復(fù)裝修原狀期間的搬家費、租房費，原告在被告對屋頂和外墻進行修復(fù)后仍然未解決房屋滲水問題的情況下，原告因房屋無法正常居住使用而搬家另居是客觀存在的事實，搬家費用已實際發(fā)生。同時，因原告已搬離涉案房屋另行居住，必然產(chǎn)生租金，因此該項損失得到了法院支持。

（供稿王明霞）endprint