避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究：重慶例證*

張 榮 范 春 趙崇平

避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究：重慶例證*

張 榮 范 春 趙崇平

伴隨全球休閑熱的興起，以旅游休閑、避暑養(yǎng)生、特色地產(chǎn)為復(fù)合點(diǎn)的避暑休閑地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。準(zhǔn)確把握發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)中的最大效能，是學(xué)界需要研究的重大課題。本文以重慶為例，對(duì)避暑休閑地產(chǎn)進(jìn)行SWOT分析，闡釋了避暑休閑地產(chǎn)從無(wú)序到統(tǒng)籌、從粗放到集約、從政府主導(dǎo)到市場(chǎng)主導(dǎo)，并最終向休閑體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)綜合體發(fā)展的趨勢(shì)，揭示了避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿λ凇?/p>

避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng) SWOT分析 發(fā)展趨勢(shì)

伴隨全球休閑熱的興起，以旅游規(guī)劃理論、生態(tài)旅游理論為指導(dǎo)，以典型地域氣候、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人均消費(fèi)提升、生活品質(zhì)追求為原動(dòng)力，與旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)同為休閑地產(chǎn)業(yè)分支的避暑休閑地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生①代振:《基于ArcGIS的重慶市休閑度假地產(chǎn)布局優(yōu)化研究》,西南大學(xué)2014年碩士論文。，成為休閑市場(chǎng)的新風(fēng)尚[1]。盡管學(xué)界對(duì)避暑休閑地產(chǎn)暫未形成統(tǒng)一概念，將其稱之為避暑地產(chǎn)[2]、消夏避暑休閑度假地產(chǎn)②代振:《基于ArcGIS的重慶市休閑度假地產(chǎn)布局優(yōu)化研究》,西南大學(xué)2014年碩士論文。、消夏避暑型旅游地產(chǎn)③李曉丹：《重慶市旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適宜性研究》，重慶師范大學(xué)2014年碩士論文。、避暑度假房地產(chǎn)[3]等，見(jiàn)仁見(jiàn)智，但其源于全球氣候變暖，基于地產(chǎn)、休閑、健康等多種產(chǎn)業(yè)的整合，兼具避暑、休閑、居住、度假等功能，契合當(dāng)今全球休閑生活、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、居民生活質(zhì)量提高的需要，因而目前已作為居民主導(dǎo)性休閑需求的生態(tài)休閑、健康養(yǎng)生因子被一致看好，但學(xué)界關(guān)注和研究不多。

現(xiàn)國(guó)外主要圍繞“產(chǎn)權(quán)酒店”“分時(shí)度假”等進(jìn)行以應(yīng)用性研究和實(shí)務(wù)操作為主的研究，理論性探討和學(xué)術(shù)論文較少，且“避暑休閑地產(chǎn)”一詞很難在其文獻(xiàn)中查詢到。國(guó)內(nèi)關(guān)于避暑休閑地產(chǎn)的研究也寥寥。其中代振 （2014）基于GIS的方法與技術(shù)，分析了重慶避暑休閑度假地產(chǎn)的現(xiàn)狀，同時(shí)通過(guò)AHP層次分析法對(duì)布局的適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)①《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于做好重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃 （2014-2020年）實(shí)施工作的通知》，http://www.cq.gov.cn/wztt/txt/2015/1392862.shtml。。申麗瓊、牛德利和邱洪波（2016）以地域分異規(guī)律和區(qū)位論為理論指導(dǎo)，從山地型、草原型、冰湖型、峽谷型等具體資源進(jìn)行了重慶避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃布局研究[2]。宋丹妮、匡鴻海（2016）則從氣候資源角度進(jìn)行探索，構(gòu)建物元模型，從氣溫、濕度、風(fēng)速、日照、降水和海拔6個(gè)影響因素對(duì)避暑休閑地產(chǎn)氣候進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)[4]。相關(guān)研究側(cè)重于布局規(guī)劃以及建立不同指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)，但是對(duì)避暑休閑地產(chǎn)的市場(chǎng)特征、發(fā)展條件、發(fā)展趨勢(shì)涉及不足。因此，以重慶為例，與貴州、湖北等進(jìn)行比較，在通過(guò)實(shí)地察勘和文獻(xiàn)梳理分析避暑休閑地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和市場(chǎng)特征基礎(chǔ)上，深入分析避暑休閑地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，科學(xué)把握避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律，進(jìn)而探究其發(fā)展趨勢(shì)，為避暑休閑地產(chǎn)健康發(fā)展提供理論指導(dǎo)。

一、重慶避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

（一）與旅游開(kāi)發(fā)結(jié)合，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益明顯

重慶避暑休閑地產(chǎn)主要采取 “高山生態(tài)景區(qū)+避暑休閑地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，較為成熟的四面山、金佛山、仙女山、黃水、黑山谷、古劍山、南天湖等片區(qū)，都緊鄰著名風(fēng)景區(qū)或者就在風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)。目前，重慶市8個(gè)5A級(jí)景區(qū)中有7個(gè)規(guī)劃建設(shè)了避暑休閑地產(chǎn)，74個(gè)4A級(jí)景區(qū)中有18個(gè)規(guī)劃建設(shè)了避暑休閑地產(chǎn)。避暑休閑地產(chǎn)與旅游開(kāi)發(fā)結(jié)合，創(chuàng)造出大量直接和間接就業(yè)崗位，促進(jìn)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增收致富，尤其是在貧困地區(qū)發(fā)揮了促進(jìn)脫貧致富的重要作用。以國(guó)家級(jí)貧困縣石柱縣、武隆縣為例，石柱縣黃水鎮(zhèn)萬(wàn)勝壩村2011年啟動(dòng)整村扶貧，利用高山湖泊優(yōu)勢(shì)發(fā)展農(nóng)家樂(lè)和避暑休閑地產(chǎn)，三年就摘掉了貧困村帽子；武隆縣仙女山度假區(qū)2005年開(kāi)始開(kāi)發(fā)避暑休閑地產(chǎn)，每年7～8月日均有8萬(wàn)人到度假區(qū)避暑休閑，帶動(dòng)周邊7000余人就業(yè)，其所在的石梁子村以及鄰近的龍寶塘村早在2007年就在全縣率先實(shí)現(xiàn)了整體脫貧。

（二）政府加強(qiáng)引導(dǎo)，促進(jìn)規(guī)范發(fā)展

2015年4月，重慶市政府發(fā)布《重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃（2014－2020年）》，對(duì)全市避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)和時(shí)序作出統(tǒng)籌安排。2015年9月，重慶市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃 (2014-2020年)實(shí)施工作的通知》①，對(duì)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃管理與用地保障、嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)、提高避暑休閑地產(chǎn)品質(zhì)、加大配套設(shè)施建設(shè)力度等提出明確要求，引導(dǎo)避暑休閑地產(chǎn)合理開(kāi)發(fā)和有序發(fā)展，形成規(guī)模適度、供需平衡、配套完備、管理規(guī)范、生態(tài)環(huán)保的避暑休閑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。

（三）“品牌化”“專業(yè)化”“綜合化”日益明顯

避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展初期，規(guī)模較小，布局分散，選點(diǎn)較為隨意，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與不多，產(chǎn)品檔次不高，設(shè)施較為簡(jiǎn)陋，功能比較單一，價(jià)格是主要的競(jìng)爭(zhēng)方式和手段。隨著避暑休閑地產(chǎn)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的品牌企業(yè)，如萬(wàn)科、保利、恒大、綠地等全國(guó)知名企業(yè)紛紛進(jìn)入，出現(xiàn)了不少占地上千畝、建筑面積幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目。在消費(fèi)理性和企業(yè)理性的共同作用下，避暑休閑地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)升級(jí)變化。

一是品牌化。從主要關(guān)注避暑休閑地產(chǎn)本身到更多地重視品牌塑造、品牌運(yùn)營(yíng)、品牌維護(hù)、品牌溢價(jià)，品牌戰(zhàn)略成為知名企業(yè)搶占商機(jī)、贏得市場(chǎng)的重要法寶。

二是專業(yè)化。企業(yè)更加重視具有先進(jìn)理念、管理能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的專業(yè)化隊(duì)伍建設(shè)，致力于通過(guò)專業(yè)化的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理來(lái)推動(dòng)發(fā)展。

三是綜合化。不再局限于單純的避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是圍繞避暑休閑地產(chǎn)，大力發(fā)展避暑餐飲、避暑交通、避暑服飾、避暑商業(yè)、家政服務(wù)、金融服務(wù)、信息服務(wù)、通訊服務(wù)、物流服務(wù)等滿足避暑休閑需求的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)。

（四）帶動(dòng)作用和社會(huì)效益頗受關(guān)注

避暑休閑地產(chǎn)因其特殊的分布區(qū)域、多元化功能等特點(diǎn)，比普通地產(chǎn)在投資帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和就業(yè)促進(jìn)等方面具有更大作用，尤其是在山區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)和貧困地區(qū)，這種效應(yīng)正在被挖掘和發(fā)揮。

一是在風(fēng)景優(yōu)美的山區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)，結(jié)合高山生態(tài)優(yōu)勢(shì)、民俗風(fēng)情特色、自然人文風(fēng)貌等發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，培育發(fā)展生態(tài)觀光、農(nóng)耕體驗(yàn)、綠色果蔬、特色種養(yǎng)、民俗互動(dòng)等多種產(chǎn)業(yè)，延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，形成避暑休閑地產(chǎn)、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)等多種形式共同發(fā)展的格局，帶動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，增加就業(yè)崗位，促進(jìn)當(dāng)?shù)厝罕娫鍪铡?/p>

二是與扶貧開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，在貧困山區(qū)發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，農(nóng)戶特別是貧困戶以房屋、林地等入股參與避暑休閑地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，貧困群眾到避暑休閑地產(chǎn)項(xiàng)目務(wù)工就業(yè)，向貧困戶定向收購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品或提供公益性就業(yè)崗位，使貧困群眾穩(wěn)步增加收入、加快脫貧步伐，這是許多地方政府正在推行的重要舉措。目前，重慶有163個(gè)貧困村位于規(guī)劃可建設(shè)避暑休閑地產(chǎn)片區(qū)內(nèi)，正在抓住機(jī)遇，加快脫貧致富步伐。

二、重慶避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)分析（Strength）

1．區(qū)位優(yōu)勢(shì)

位于中國(guó)西南部、長(zhǎng)江上游地區(qū)的重慶，地處青藏高原與長(zhǎng)江中下游地區(qū)的過(guò)渡地帶，東邊與湖北省、湖南省相鄰，西面、北面與四川省相接，南面與貴州省相連，東北角靠著陜西省，處于承東啟西、傳遞南北的區(qū)域中心位置；同時(shí)，在國(guó)家戰(zhàn)略中，處于“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，國(guó)家“兩縱三橫”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局中長(zhǎng)江橫軸與包昆縱軸的交匯點(diǎn)，是國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的重要中心城市、長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，還是國(guó)家重要現(xiàn)代制造業(yè)基地和西南地區(qū)綜合交通樞紐，向西通過(guò)渝新歐國(guó)際鐵路聯(lián)運(yùn)大通道為打通絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶提供了重要平臺(tái)，向東通過(guò)長(zhǎng)江黃金水道貫通整個(gè)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，向南通過(guò)云南和滇緬公路可直達(dá)印度洋，戰(zhàn)略地位和區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。

2．依托資源廣

避暑休閑地產(chǎn)最大的特點(diǎn)在于其主要依托周邊的景觀資源進(jìn)行建設(shè)。重慶自然景觀獨(dú)特，人文資源豐富，山、水、林、泉、瀑、峽、洞等類型多樣、集于一體，巴渝文化、移民文化、三峽文化、陪都文化、都市文化和民族文化交織交融、特色濃郁，共有300余處自然、人文景點(diǎn)，8個(gè)國(guó)家5A級(jí)景區(qū)，6個(gè)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，24個(gè)國(guó)家森林公園，4個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，豐富多彩的景觀資源為避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展提供了重要依托。

3．立體氣候顯著

重慶地形地貌特殊，90%是丘陵和山地，三面被大山環(huán)繞，北部有大巴山，東部有巫山，南部有武陵山和大婁山，境內(nèi)山水資源眾多，黑山、金佛山、四面山、七曜山、鐵峰山、方斗山等山脈海拔均在800～2000米范圍內(nèi)，7～9月份平均氣溫在20℃左右，具備開(kāi)發(fā)避暑休閑地產(chǎn)的氣候條件。

4．市場(chǎng)潛力大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年重慶市常住人口達(dá)3048萬(wàn)人，其中包括都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)在內(nèi)的大都市區(qū)有近2000萬(wàn)人，全市60歲以上的老年人達(dá)到604萬(wàn)人，占常住人口總數(shù)的19.8%。重慶及其接壤的四川、貴州、湖北、湖南、陜西等省，2015年總?cè)丝谶_(dá)3.1億人，GDP總額達(dá)13.3萬(wàn)億元，人均GDP最低的達(dá)29847元，最高的達(dá)52321元。豐富的人口資源，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為避暑休閑地產(chǎn)提供了充足的客源。

（二）劣勢(shì)分析（Weakness）

1．用地條件受到限制

重慶市具有避暑氣候資源的區(qū)域面積約2.7萬(wàn)平方千米，受地形地貌條件影響，適宜開(kāi)發(fā)的可建設(shè)用地僅99平方千米、占0.3%，受耕地保護(hù)和區(qū)縣用地指標(biāo)限制，可用于避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地更少。

2．生態(tài)環(huán)境脆弱

重慶三峽庫(kù)區(qū)，是長(zhǎng)江上游地區(qū)重要的生態(tài)屏障。尤其是渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)作為避暑休閑資源主要分布區(qū)域，可利用土地資源呈細(xì)小斑塊狀分布。一旦自然植被受到破壞，就會(huì)造成嚴(yán)重的水土流失。因此，脆弱的自然生態(tài)資源是重慶發(fā)展避暑地產(chǎn)需要克服的重大障礙。

3．品牌建設(shè)力度不大

多年來(lái)，外界普遍因“火爐”之稱對(duì)重慶的夏天敬而遠(yuǎn)之，導(dǎo)致重慶雖坐擁大山大河等眾多優(yōu)質(zhì)避暑資源而鮮為人知。盡管仙女山、黑山谷等在市內(nèi)有較大影響力，但沒(méi)有產(chǎn)生在全國(guó)叫得響、有吸引力的避暑休閑品牌。著名旅游地產(chǎn)服務(wù)商“易居中國(guó)”發(fā)布的2014年中國(guó)避暑旅游城市50佳、中國(guó)避暑名山100佳、中國(guó)避暑小鎮(zhèn)100佳中，前10位均沒(méi)有重慶，處于最好名次的仙女山，僅列避暑名山榜第14位。

（三）機(jī)遇分析（Opportunity）

1．交通設(shè)施的完善提升避暑休閑地產(chǎn)的吸引力和輻射力

經(jīng)過(guò)二十年快速發(fā)展，重慶已經(jīng)成為西部地區(qū)集水陸空運(yùn)輸為一體的綜合交通樞紐，高速公路建成“二環(huán)十射”骨架網(wǎng)，基本實(shí)現(xiàn)縣縣通高速，省際出口通道達(dá)到16個(gè)，路網(wǎng)密度3.42公里/百平方公里，居西部省區(qū)市第一位；鐵路基本形成 “一樞紐六干線二支線”網(wǎng)絡(luò)格局，正在規(guī)劃建設(shè)“米”字型高速鐵路網(wǎng)，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)2小時(shí)高鐵重慶，周邊省會(huì)城市1～3小時(shí)到達(dá)；機(jī)場(chǎng)形成“一大三小”格局，2016年江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量突破3500萬(wàn)人次。便捷的交通不僅方便了本地居民，也有利于重慶將避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)延伸到川東、黔北、陜南、湘西、鄂西以及國(guó)內(nèi)其他地區(qū)。

2．避暑休閑需求擴(kuò)大助推避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展

2013年2月，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布《國(guó)民旅游休閑綱要（2013-2020年）》，明確提出要促進(jìn)休閑產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，加快建成具有中國(guó)特色的國(guó)民旅游休閑體系①《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)民旅游休閑綱要（2013—2020年） 的通知》，http://www.gov.cn/zwgk/2013-02/18/content_2333544.htm。。2015年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》，要求加大對(duì)國(guó)家重點(diǎn)旅游區(qū)、“一帶一路”及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等重點(diǎn)旅游線路、集中連片特困地區(qū)重點(diǎn)旅游開(kāi)發(fā)②《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見(jiàn)》，http://www.gov.cn/zhengce/content/2015-08/11/content_10075.htm。。相關(guān)政策環(huán)境為避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了條件。加之重慶市夏季炎熱的氣候條件、周邊地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，避暑休閑地產(chǎn)的有效需求必將持續(xù)擴(kuò)大。

（四）挑戰(zhàn)分析（Threat）

1．與周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈

貴州習(xí)水、桐梓、赤水和湖北利川、四川合江等地均把重慶作為第一客源地，采取多種方式吸引重慶市民。比如，距重慶主城100多公里的貴州習(xí)水，避暑休閑地產(chǎn)每平方米才3000～4000元。湖北利川蘇馬蕩推出的精裝修房，有的每平方米不到3000元。相比之下，重慶市不少避暑休閑地產(chǎn)項(xiàng)目因用地成本較高導(dǎo)致價(jià)格相對(duì)較高，有的樓盤(pán)建面均價(jià)已達(dá)到7000～8000元，如果不加以創(chuàng)新和提升，很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出（見(jiàn)表1，下頁(yè)）。

2．國(guó)家宏觀政策趨緊

近年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地指標(biāo)的從嚴(yán)控制，實(shí)施最嚴(yán)格的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)制度，全面推行節(jié)約集約用地政策，用地規(guī)模實(shí)施總量控制和減量供應(yīng)。此外，避暑休閑房基本上為居民購(gòu)買(mǎi)的第二套以上房產(chǎn)，多套房產(chǎn)的金融政策、開(kāi)征房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期，給避暑休閑地產(chǎn)帶來(lái)較大不利影響。

表1 貴州、湖北部分避暑休閑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表

3．開(kāi)發(fā)混亂無(wú)序

由于尚未建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)，加之土地財(cái)政利益的驅(qū)使，致使全國(guó)各地避暑休閑地產(chǎn)存在無(wú)序開(kāi)發(fā)和過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，重慶周邊地區(qū)也有類似情況，一些地方政府為了吸引投資甚至違規(guī)操作，有的開(kāi)發(fā)商借開(kāi)發(fā)之名行圈地之實(shí)，一旦對(duì)市場(chǎng)把握不好，就可能造成結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性過(guò)剩，影響避暑休閑地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。

三、避暑休閑地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)“精、短、閑”的明顯特質(zhì)，決定了該產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展所具有的時(shí)間性、地域性、成本性、休閑性、品質(zhì)性等特性。應(yīng)主動(dòng)應(yīng)對(duì)避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短發(fā)展好避暑休閑地產(chǎn)。

（一）從無(wú)序發(fā)展向統(tǒng)籌發(fā)展轉(zhuǎn)變

統(tǒng)籌發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)在于不斷增強(qiáng)發(fā)展的整體性、平衡性、協(xié)調(diào)性，兼顧實(shí)際可能條件，作出各種符合實(shí)際的安排。從重慶的開(kāi)發(fā)實(shí)踐看，在避暑地產(chǎn)發(fā)展初期，由于缺乏總體規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，準(zhǔn)入門(mén)檻較低，監(jiān)管未跟上，加之部分開(kāi)發(fā)商實(shí)力參差不齊，產(chǎn)權(quán)管理混亂，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，造成避暑休閑地產(chǎn)無(wú)序、盲目、過(guò)度開(kāi)發(fā)和建設(shè)。經(jīng)過(guò)這種無(wú)序、過(guò)度開(kāi)發(fā)的陣痛之后，統(tǒng)籌發(fā)展已逐漸成為共識(shí)，并開(kāi)始得到較為一致的遵循。

一是強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，加強(qiáng)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃與土地利用、避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的銜接，優(yōu)化布局、突出重點(diǎn)，防止遍地開(kāi)花、無(wú)序建設(shè)。

二是推進(jìn)整體開(kāi)發(fā)，將避暑休閑地產(chǎn)與旅游景點(diǎn)、配套設(shè)施、環(huán)保工程以及高山生態(tài)扶貧搬遷居民點(diǎn)、農(nóng)家樂(lè)等統(tǒng)一規(guī)劃，分步推進(jìn)，防止低水平開(kāi)發(fā)、浪費(fèi)資源。

三是把握發(fā)展時(shí)序，對(duì)擬開(kāi)發(fā)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源實(shí)行嚴(yán)格控制，及時(shí)對(duì)接市場(chǎng)需求，合理控制供地規(guī)模和投放進(jìn)度，防止一哄而上、開(kāi)發(fā)過(guò)熱、產(chǎn)品過(guò)剩。

四是引導(dǎo)差異發(fā)展，以特色產(chǎn)品、完善配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)，防止重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)。

（二）從粗放發(fā)展向集約發(fā)展轉(zhuǎn)型

集約發(fā)展是基于生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，不斷促進(jìn)資源優(yōu)化配置和高效利用，推進(jìn)社會(huì)福利獲得感更大和更高質(zhì)量的發(fā)展。這種依靠科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率及有效利用生產(chǎn)資料使用等方式來(lái)推動(dòng)發(fā)展的方式，是避暑休閑地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本路徑[4]。早期的避暑休閑地產(chǎn)往往一哄而上，存在重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、重建設(shè)輕管理、重主體輕配套等問(wèn)題，有的企業(yè)盲目“貪大求洋”，不注意節(jié)約利用資源；有的開(kāi)發(fā)甚至超出生態(tài)承載能力，誘發(fā)環(huán)境污染、水土流失等生態(tài)破壞；不少避暑休閑地產(chǎn)在道路、電力、供水、網(wǎng)絡(luò)、市場(chǎng)、醫(yī)療等方面的配套嚴(yán)重不足，一到避暑旺季，人流、物流、車(chē)流快速匯集，產(chǎn)生道路擁堵、斷電缺水，甚至蔬菜、食品供應(yīng)都出現(xiàn)困難。這種粗放式的發(fā)展帶來(lái)了不少經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)問(wèn)題，也不利于避暑休閑地產(chǎn)行業(yè)本身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。摒棄單純的數(shù)量擴(kuò)張，走集約開(kāi)發(fā)、質(zhì)量提升的內(nèi)涵發(fā)展之路，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)，成為避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。同時(shí)，清涼氣候作為一種稀缺資源，主要分布在中高緯度和高海拔地區(qū)。這也決定了以清涼氣候資源為主要依托的避暑休閑地產(chǎn)必須保持合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，提高資源利用效率，實(shí)現(xiàn)集約式發(fā)展。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+”引領(lǐng)創(chuàng)新發(fā)展新取向

隨著 “互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代到來(lái)，避暑休閑地產(chǎn)企業(yè)充分利用這一契機(jī)，進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”把人與人、人與服務(wù)、服務(wù)與設(shè)備有效連接，深度關(guān)注用戶個(gè)性化需求，以大數(shù)據(jù)下的用戶需求為導(dǎo)向進(jìn)行決策，形成新的發(fā)展推動(dòng)力及風(fēng)向標(biāo)。

一是利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)電商在大數(shù)據(jù)、平臺(tái)、體驗(yàn)、交互等方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)分析行業(yè)市場(chǎng)構(gòu)成、細(xì)分市場(chǎng)特征、消費(fèi)者需求和競(jìng)爭(zhēng)者狀況等眾多因素，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，開(kāi)展智能化營(yíng)銷和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)銷售模式的重建與創(chuàng)新，解決市場(chǎng)信息不對(duì)稱的問(wèn)題，擴(kuò)大產(chǎn)品銷售規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二是創(chuàng)新智能互聯(lián)度假居住模式，運(yùn)用大數(shù)據(jù)創(chuàng)造衍生產(chǎn)品、提供延伸服務(wù)，打造智慧休閑綜合服務(wù)平臺(tái)，建立避暑休閑交換服務(wù)，降低消費(fèi)成本，擴(kuò)大消費(fèi)群體，提高各地各類避暑休閑資源利用效率。

三是與“金融創(chuàng)新”相結(jié)合，從土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理、持續(xù)服務(wù)、業(yè)主商業(yè)圈等各個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)提供金融“血脈”。

（四）從政府主導(dǎo)向市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo)發(fā)展

避暑休閑地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于高海拔地區(qū)，一般山高路險(xiǎn)，條件較差，前期投入較大。因而在開(kāi)發(fā)初期，不少地方政府扮演了重要角色，通過(guò)成立平臺(tái)公司，以財(cái)政資金作牽引，利用抵押、政府擔(dān)保等方式籌集資金并運(yùn)營(yíng)管理。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，避暑作為一項(xiàng)市場(chǎng)性的經(jīng)濟(jì)行為，這意味著避暑休閑地產(chǎn)的發(fā)展最根本的依托是企業(yè)，而不是政府。隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，政府不應(yīng)當(dāng)、不必要也不可能大包大攬，必然會(huì)把主要精力放在制定政策、營(yíng)造環(huán)境上，放在加強(qiáng)規(guī)劃和管理上，放在科學(xué)、高效、有序配置資源上，放在促進(jìn)避暑休閑地產(chǎn)多元化、多樣化、健康化發(fā)展上。重慶市近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)規(guī)范、引導(dǎo)避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃和政策，就是這一趨勢(shì)的最好體現(xiàn)。

（五）從休閑地產(chǎn)向休閑體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)綜合形態(tài)發(fā)展

隨著體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的興起，人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活進(jìn)入新的階段。避暑休閑地產(chǎn)圍繞避暑休閑需求展開(kāi)，在滿足休閑居住、避暑療養(yǎng)等基本功能后，消費(fèi)者必然不再滿足于客體角色，而是渴望成為主動(dòng)參與者、價(jià)值創(chuàng)造者，通過(guò)置身其中、親力親為、參與互動(dòng)等方式，產(chǎn)生出值得回憶的體驗(yàn)，滿足個(gè)性化、情感化的需求。因此，在“自然資源+生活住宅+核心配套”基礎(chǔ)上，圍繞避暑消費(fèi)者的多層次需求和產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在聯(lián)系，提供運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、康體養(yǎng)生、特色種植、農(nóng)事參與、文化創(chuàng)意、商務(wù)會(huì)議、科普教育等特色內(nèi)容和功能，建設(shè)避暑休閑體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)綜合體，為消費(fèi)者創(chuàng)造全方位立體感受的同時(shí)，為避暑休閑地產(chǎn)開(kāi)辟新的發(fā)展空間。這有可能成為避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展的更高級(jí)形態(tài)，目前已經(jīng)初露端倪。

綜上，避暑休閑地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，但必須關(guān)注消費(fèi)能力較強(qiáng)的中產(chǎn)階層、追求休閑養(yǎng)身品質(zhì)生活、選擇相對(duì)私密、舒適的時(shí)空環(huán)境，延展服務(wù)的多元化、個(gè)性化、精細(xì)化、品質(zhì)化，才能告別原始、粗放、無(wú)序狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的有機(jī)鏈接、跨界融合、健康發(fā)展。

[1]孫鎮(zhèn)：《國(guó)內(nèi)休閑地產(chǎn)市場(chǎng)探討》,《企業(yè)導(dǎo)報(bào)》2013年第 5期,129～129頁(yè)

[2]葛南南 樊信友：《城市居民休閑度假旅游的消費(fèi)動(dòng)機(jī)與行為規(guī)律：重慶例證》，《重慶社會(huì)科學(xué)》2014年第5期，第63頁(yè)

[3][4]欒玉樹(shù)：《重慶避暑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及對(duì)策研究》，《發(fā)展研究》2015 年第4 期，第 64～67頁(yè)

（責(zé)任編輯：曉 溪）

Analysisof theMarketDevelopment Trend of the Summer Leisure Real Estate:Chongqing Example

Zhang Rong Fan Chun Zhao Chongping

With the rise of global leisure hot,tourist leisure,the summer leisure real estate,as the compound point of leisure travel,summer health and characteristical real estate a has came into being.It is an urgent need for academic research of the major issues to grasp the development direction of summer leisure real estate,realize the healthy development,play the utmost utility in the promotion of economic transformation and upgrading.This paper focuses on Chongqing,and uses SWOT to analyze the summer leisure real estate,explain the development trend of summer leisure real estate,from disorder to co-ordination,from extensive to intensive,from government dominance to market dominance,and finally to the complex of leisure and experience economy to reveal the development potential of summer leisure real estate.

summer leisure real estate，SWOT analysis，development trend

重慶商務(wù)職業(yè)學(xué)院 重慶 401331；重慶工商大學(xué)旅游與國(guó)土資源學(xué)院 重慶 400067；重慶商務(wù)職業(yè)學(xué)院科研與發(fā)展規(guī)劃處 重慶 401331

重慶市發(fā)改委2016年度項(xiàng)目“‘互聯(lián)網(wǎng)+’背景下重慶居家養(yǎng)老服務(wù)保障模式研究”；重慶市教委人文社科項(xiàng)目“一帶一路背景下重慶旅游融入戰(zhàn)略研究”（批準(zhǔn)號(hào)：16shgh087）。